Als je als vastgoedbelegger panden koopt om te verhuren aan studenten, dan zit je eigenlijk altijd wel goed. Want elk jaar is er een groeiend aantal studenten die gaat studeren. Allemaal studenten die ook op zoek zijn naar een kamer in een studentenstad. Daarnaast trekt Nederland ook een groot aantal buitenlandse studenten aan. Want in vergelijking met andere Europese landen is het collegegeld in Nederland laag. Ook bieden we hoogstaand onderwijs, veel Engelstalige opleidingen en je krijgt huurtoeslag. Dat is dus heel aantrekkelijk voor studenten. Maar we hebben daarnaast ook nog steeds te maken met een tekort aan betaalbare studentenwoningen. Het groeiende aantal studenten en het gebrek aan betaalbare studentenwoningen hebben geleid tot structurele en oplopende tekorten aan studentenwoningen. Daarom is het een zeer interessante markt voor vastgoedbeleggers. Toch heeft de coronacrisis wel invloed op deze markt, doordat studenten vanuit huis studeren en internationale studenten terug gaan naar hun eigen land. Moet je, je daar zorgen over maken als vastgoedbelegger in de studentenhuisvestingmarkt? In deze blog vertellen we aan de hand van 8 feiten en verschillende cijfers hoe de Nederlandse studentenhuisvestingmarkt eruit ziet en wat de verwachtingen zijn.
1. Het groeiende aantal buitenlandse studenten zorgt voor vraag naar studentenhuisvesting
In de afgelopen jaren is de studentenpopulatie in Nederland zichtbaar gegroeid. Vooral het aantal studenten aan de universiteit is veel gegroeid, met meer dan 30%. Een belangrijke factor in deze groei is het toegenomen aantal buitenlandse studenten. Het aantal buitenlandse studenten is gegroeid van 6,4% in 2006-2007 naar 12.2% in 2019-2020. De groep internationale studenten zal de komende jaren belangrijk blijven voor de studentenhuisvestingsmarkt, omdat de groep naar verwachting blijft groeien. In 2020 waren er meer dan 90.000 internationale studenten in Nederland. Allemaal studenten die ook op zoek zijn naar huisvesting. Dit aantal zal naar verwachting de komende 8 jaar oplopen tot 125.000 buitenlandse studenten.
2. De inschrijving van internationale studenten is niet gedaald door de pandemie
De reisbeperkingen die als gevolg van de coronacrisis zijn opgelegd, hebben de mobiliteit van studenten negatief beïnvloed, maar toch hebben veel buitenlandse studenten Nederland niet verlaten. Onderzoek van Nuffic, de Nederlandse organisatie voor internationalisering in het onderwijs, toont aan dat het aantal visumaanvragen voor studenten voor het studiejaar 2020-2021 met slecht 30% is gedaald ten opzichte van het voorgaande studiejaar. Dit geldt alleen voor de studenten buiten de EU, want alleen zij vragen een visum aan. Het aantal internationale studenten uit Europese landen is zelfs toegenomen. Dit aantal is van 10% naar 12% gestegen. Door deze stijging is de totale afname van internationale studenten van buiten de EU verzacht. Omdat er aanzienlijk meer studenten binnen de EU naar Nederland komen dan buiten de EU, wordt er dit studiejaar zelf een lichte stijging van 1% van het totaal aantal buitenlandse studenten verwacht.
De afname van studenten buiten de EU en toename van studenten binnen de EU is ook zichtbaar in de studentensteden. In de steden met een relatief groot aandeel internationale studenten van buiten de EU zal het totale aantal buitenlandse studenten naar verwachtingen afnemen. Dit zijn steden als Delft en Wageningen. Maar in steden waar meer Europese studenten zitten, zoals Groningen, Leiden en Maastricht, wordt een toename van het aantal buitenlandse studenten verwacht.
3. Starters willen toegang tot studentenhuisvesting door de druk op de startersmarkt
Momenteel vragen veel starters toegang tot de studentenhuisvesting als gevolg van de druk op de startersmarkt. Door de krapte op de woningmarkt is het voor starters en net afgestudeerden erg moeilijk om een woning te kopen en zelfs om een woning te huren. Deze groep wordt daardoor noodgedwongen aangewezen op studentenhuisvesting. Vastgoedbeleggers die in de studentenhuisvesting zitten hebben hier weet van en richten zich daarom ook op de jong professionals. De woningbehoefte van starters verschillen over het algemeen niet veel van studenten (aan het einde van hun studie) en daarom sluit dit goed aan. De woningbehoefte vanuit starters compenseert de beperkte vraaguitval van internationale studenten op dit moment. De kans op leegstand van studentenhuisvesting wordt hierdoor alleen maar kleiner. De druk is juist nog steeds heel groot.
4. Het tekort aan studentenwoningen neemt toe
De afgelopen jaren is het wel duidelijk geworden dat Nederland te maken heeft met een structureel tekort aan studentenwoningen. En hoewel de komende 5 jaar naar verwachting 13.000 woningen toegevoegd zullen worden, zal het tekort aan studentenwoningen blijven groeien door het groeiende aantal (internationale) studenten. Naar verwachting loopt het huidige tekort van 17.300 woningen de komende 7 jaar op tot 32.000 woningen in het studiejaar 2026-2027. Hoe die tekorten zich ontwikkelen verschilt per studentenstad.
De absolute tekorten in Rotterdam en Amsterdam zullen toenemen, maar door de toename van het aantal studenten in deze steden zal het procentuele tekort stabiel blijven. In Utrecht is het relatieve tekort aanzienlijk, maar door de verwachte ontwikkelingen zal dit tekort naar verwachting met de helft afnemen. En in Leiden en Delft zal de absolute krapte toenemen door een verwachte groei van het aantal studenten. In deze steden zijn woningbouwprojecten gepland, maar deze woningen zijn naar verwachting niet voldoende om het tekort te verminderen.
5. De oplopende tekorten zullen leiden tot stijgende huurprijzen
De oplopende tekorten die we net genoemd hebben zullen leiden tot een stijging van de huurprijzen. De afgelopen jaren is de gemiddelde huurprijs van een studentenkamer in Nederland met maar liefst 14% gestegen. Dit percentage is gebaseerd op het huidige aanbod. Het is een aanzienlijke stijging, zeker in vergelijking met voorgaande jaren. In zes van de achttien studentensteden is de huurprijs zelfs met 20% gestegen. Dit geldt onder andere voor Utrecht en Nijmegen. In de steden met de hoogste huurprijzen, zoals Amsterdam en Rotterdam, stijgen de prijzen relatief langzamer. Deze prijzen zijn ongeveer met 4% tot 6% gestegen. Hoewel de tekorten leiden tot minder betaalbare studentenwoningen, leiden ze ook tot meer interesse van investeerders.
6. De risico’s voor studentenhuisvesting nemen af
De stijgende huurprijzen en aanhoudende krapte zorgen ervoor dat investeren in studentenwoningen interessant blijft, ook tijdens de coronacrisis. Deze woningmarkt is de afgelopen jaren heel stabiel gebleven, vooral wat betreft de aanhoudende interesse van investeerders. Dit heeft geleid tot een verdere compressie van de opbrengsten, waardoor de kloof tussen studentenhuisvesting en de reguliere woningmarkt is verkleind. De risico’s voor studentenhuisvesting nemen af, wat resulteert in een huidig bruto aanvangsrendement van 5%. Beleggers hebben steeds meer interesse in dit soort ontwikkelingen, want investeren in studentenwoningen is een veilige haven in de huidige economische situatie.
7. Opvallende verschuivingen in de Savills Student Housing Ranking
Elk jaar maakt Savills een ranglijst van Nederlandse steden die inzicht geven in de investeerderskansen per stad. Dit jaar staat Leiden bovenaan gevolgd door Delft en Den Haag. Deze steden bieden dus interessante kansen voor investeerders. Als je de beste investeringsmogelijkheden wilt hebben, dan moet je dus in Leiden zijn. Leiden is met maar liefst 14 plaatsen gestegen ten opzicht van vorig jaar. De verschillen worden grotendeels beïnvloed door de toekomstige tekorten, omdat dit een grote indicator is voor toekomstige bewoning. Breda is bijvoorbeeld een aantal plaatsen gedaald, omdat die stad de grootste stijging van huurprijzen had.
8. Geen daling van internationale studenten op lange termijn
Door de coronacrisis en reisbeperkingen vindt het onderwijs grotendeels online plaats. Er zijn geen activiteiten meer en studenten worden gevraagd om thuis te blijven. Hierdoor zijn veel internationale studenten uit Nederland vertrokken tijdens de eerste lockdown. Online les geeft de internationale studenten namelijk niet het fenomenale gevoel dat je zou moeten krijgen van studeren in het buitenland. In de tweede lockdown werd dit effect nog zichtbaarder. Veel internationale studenten maken hun studie nu op afstand af, in hun eigen land. Toch is, zoals we in punt 2 genoemd hebben, het aantal internationale studenten niet gedaald. Op korte termijn kan corona wel leiden tot een afname van de vraag naar studentenwoningen vanwege het online onderwijs. Maar op de lange termijn kan online onderwijs niet als een gelijkwaardig alternatief van het traditionele onderwijs beschouwd worden. Ook de Nederlandse en buitenlandse studenten zelf geven de voorkeur aan face-to-face onderwijs. Wanneer dit weer mogelijk is, zullen internationale studenten ook weer terugkeren naar Nederland. Op lange termijn zal het dus niet leiden tot een grote daling van het aantal internationale inschrijvingen en dus ook niet tot een afname van de vraag naar studentenhuisvesting.
Conclusie
Investeren in de studentenhuisvestingmarkt blijft dus heel interessant voor vastgoedbeleggers. De coronacrisis zorgt op korte termijn voor een terugloop van het aantal (internationale) studenten die een studentenkamer zoeken, maar de vraag naar studentenkamers blijft groot. We hebben te maken met een structureel tekort die de komende jaren nog zal oplopen. En ook steeds meer starters willen toegang tot studentenwoningen. We kunnen dus concluderen dat je, je als vastgoedbelegger geen zorgen hoeft te maken in deze markt. Ook als je net begint, is het een mooie doelgroep om te kiezen. In de blog ‘Een beleggingspand in de stad verhuren aan studenten: de checklist’ vertellen we meer over hoe je een beleggingspand in een studentenstad koop en verhuurt aan studenten.
