De huizenmarkt trekt sterk aan, dus investeren in een beleggingspand is op dit moment een slimme stap. Het kopen van een beleggingspand is niet goedkoop (zeker niet in grote steden), maar door de aantrekkende markt en de lage spaarrente is het juist heel interessant. Vooral nu! De vraag naar woningen is namelijk nog steeds groter dan het aanbod. Ook blijft de Nederlandse bevolking groeien met zo’n 100.000 mensen per jaar. Cijfers van het CBS laten bijvoorbeeld zien dat in de periode tot 2030 het aantal samenwonenden zonder kinderen met 7,5% stijgt en dat het aantal alleenstaanden zonder kinderen zelfs met 16,8% stijgt. De vraag naar woningen voor deze doelgroep, maar ook andere doelgroepen, zal daarom toenemen in de komende jaren.
Maar waar vind je dan de beste woningen voor deze en andere doelgroepen? Wanneer je in vastgoed gaat investeren zijn er veel zaken waar je aan moeten denken, waaronder de locatie. Want het succes van jouw investering is mede afhankelijk van de locatie die je kiest. Je wilt voorkomen dat je investeert in een pand waar je vervolgens met pijn en moeite huurders voor vindt, omdat mensen niet graag op die plek wonen. Het liefst heb je natuurlijk dat mensen in de rij staan om bij jou te huren. Het is daarom belangrijk om goed onderzoek te doen naar de beste locaties voor jouw vastgoedpand(en). Wat voor jou de beste locaties zijn, hangt samen met de door jouw gekozen doelgroep. Als je jouw pand aan studenten wilt verhuren, dan kies je bijvoorbeeld eerder voor een grote studentenstad. Maar is jouw doelgroep jonge gezinnen, dan is een studentenstad een minder goede keuze. En zo zijn er nog meer criteria waar je rekening mee moet houden bij het bepalen van de locatie. In deze blog vertellen we meer over hoe je een goede locatie kiest voor de aankoop van jouw beleggingspand(en).
De betekenis van een goede locatie
Voordat we in kunnen gaan op de beste locaties voor de aankoop van beleggingspanden, is het belangrijk om helder te hebben wat we precies met een goede locatie bedoelen. Want wat betekent goede locatie? Laten we beginnen met het gegeven dat je als buy-to-let-investeerder in vastgoed investeert omdat je een cashflow wilt creëren. Dit betekent dat je huurinkomsten hoger moeten zijn dan je hypotheek, anders verdien je er natuurlijk niks aan. De hypotheek die je voor je beleggingspand krijgt is afhankelijk van de aankoopprijs van het pand. De huurinkomsten die je ontvangt zijn afhankelijk van de locatie waar je jouw vastgoedpand koopt, alsmede de doelgroep die je kiest.
We denken vaak dat je het beste een pand in het centrum kunt kopen. Want iedereen wil toch in het centrum wonen? Het lijkt de meeste stabiele keuze, maar wist je dat de rendementen in het centrum relatief lager zijn dan buiten het centrum? Dus wat zijn dan goede locaties voor jouw beleggingspand? Hiervoor moet je verschillende criteria afwegen. We zetten vier criteria op een rij die belangrijk zijn voor het bepalen van een goede locatie:
Een goede locatie is ten eerste afhankelijk van jouw doelgroep. Voor studenten is het bijvoorbeeld belangrijk dat het centrum en de school/universiteit op fietsafstand ligt en/of met het openbaar vervoer goed te bereiken is. Maar wanneer bijvoorbeeld een uitzendbureau in jouw pand gaat zitten, is het juist belangrijk dat de plek goed met de auto te bereiken is en dat er parkeerplaatsen zijn.
Ten tweede is het belangrijk dat het gebied waar jij gaat kopen een sterke demografische groei heeft.
Ten derde is het belangrijk dat het gebied waar je gaat investeren potentieel heeft om in waarde te stijgen.
Kijk ten slotte naar de huurprijzen ten opzichte van de meest centrale gebieden. Zijn de huurprijzen buiten het centrum relatief hoog of hetzelfde als in het centrum? Dan kun je beter buiten het centrum een pand kopen. Want stel dat de huurprijzen in het gebied dat 10 minuten buiten het centrum ligt hetzelfde zijn als de huurprijzen in het centrum, waarom zou je dan in het centrum kopen? De koopprijzen van panden buiten het centrum zijn relatief lager en je hebt dan minder eigen vermogen nodig om te investeren.
Buiten het centrum je beleggingspand kopen: de voordelen!
Zoals je hebt kunnen lezen, kan het voordelig zijn om net buiten het centrum te investeren. Of dit een goede keuze is, is mede afhankelijk van je doelgroep. Studenten zijn vaak wel bereid om op 10 minuten afstand van het centrum te wonen, mits alles goed bereikbaar is. Alleen expats zijn een uitzondering, zij willen vaak direct in het centrum wonen. Heb dus eerst voor jezelf duidelijk welke doelgroep je kiest en wat de wensen en eisen van deze doelgroep zijn. Kies daarnaast voor een doelgroep waarbij jij je op je gemak voelt.
Maar wat zijn dan de voordelen als je een beleggingspand buiten het centrum koopt? Ten eerste zijn de koopprijzen relatief laag ten opzichte van het centrum (prime real estate). Hierdoor is er ruimte voor de stijging van de waarde van je woning. Daarnaast verschillen de huurprijzen niet veel van de huurprijzen die in het centrum gevraagd worden. Daarbovenop is de aankoopprijs van een beleggingspand buiten het centrum relatief laag, waardoor je hypotheek ook lager is. Hierdoor kun je een recessie beter weerstaan. En ook op de lange termijn heeft investeren buiten het centrum voordelen. Door bevolkingsgroei en urbanisatie komen er op de lange termijn namelijk meer mensen bij en is er dus meer huisvesting nodig. Als je dus in een gebied investeert waar de bevolkingsgroei positief is op de langere termijn, kun je in principe elke marktomstandigheid aan.
Welke steden zijn het aantrekkelijkst: Schiedam, Zaanstad of Amsterdam?
Investeren net buiten een stadscentrum is dus een slimme keuze. Maar dan moet je nog wel bepalen bij welk stadscentrum je gaat investeren. Daarvoor is het belangrijk om te weten welke steden het meest aantrekkelijk zijn. Je zou denken dat een populair en groot centrum als Amsterdam aantrekkelijk is. Maar uit onderzoek van vastgoed adviseur Colliers blijkt dat middelgrote gemeenten, zoals Almere, Schiedam en Zaanstad relatief aantrekkelijker zijn dan grote steden zoals Amsterdam.
Je moet in dit geval risicofactoren, zoals de betaalbaarheid, het type woning en de invloed van de gemeentepolitiek afzetten tegen het verwachte huurrendement. Het meest aantrekkelijk zijn dan de steden met een laag risico en een relatief hoog rendement. Uit het onderzoek blijkt dat de steden Almere, Zaanstad en Hilversum de meeste gunstige verhouding hebben tussen het risico en het rendement. In Schiedam vind je het hoogst verwachte rendement, maar de geschatte risico’s zijn daar ook wat groter. In de grote steden, zoals Amsterdam, zie je dat het kopen van een beleggingspand als relatief weinig risicovol wordt gezien. Maar daartegenover staan wel de torenhoge huizenprijzen die ervoor zorgen dat het verwachte rendement van 3,5% per jaar vrij laag ligt. Dit geldt ook voor andere gewilde steden, zoals Utrecht, Haarlem en Delft.
Maar ook hier geldt weer dat de keuze voor een stadscentrum afhankelijk is van je doelgroep. Schiedam kan dan wel het hoogst verwachte rendement hebben, maar als jouw doelgroep studenten is, dan is Schiedam misschien niet de beste keuze als locatie. Voor studenten moet je toch echt een stad kiezen waar een hogeschool of universiteit gevestigd is, zoals Amsterdam, Utrecht of Groningen. Wil je weten wat dan de beste steden zijn en waar je verder rekening mee moet houden bij het verhuren aan studenten? Lees dan Een beleggingspand in de stad verhuren aan studenten: de checklist. De doelgroep studenten is eigenlijk altijd wel een goede keuze, omdat er jaarlijks meer dan 600.000 studenten zijn die studeren en waarvan een groot deel op kamers gaat wonen. Ook is er nog steeds een groot tekort aan studentenkamers en is het dus aantrekkelijk voor investeerders om hierop in te spelen.
Conclusie: hoe selecteer je de beste locatie
Het is denk ik wel duidelijk dat het selecteren van een goede locatie belangrijk is voordat je een beleggingspand koopt. Hoe je een goede locatie kiest hangt samen met verschillende factoren die we in dit artikel besproken hebben. Bepaal bijvoorbeeld eerst jouw doelgroep en bepaal wat de wensen van deze doelgroep zijn wat betreft de locatie. Houd daarnaast rekening met risicofactoren afgezet tegen het verwachte huurrendement. En in tegenstelling tot wat je misschien dacht: kies een locatie op ongeveer 10 minuten van het centrum. Hier zijn de koopprijzen lager en de huurprijzen verschillen niet veel van de huurprijzen die in het centrum gevraagd worden. En als het stadscentrum van jouw gebied blijft groeien, wordt de locatie op 10 minuten afstand van het centrum op langere termijn onderdeel van het centrum. Koop je beleggingspand daarnaast niet te duur en valideer jouw huurprijzen zoveel mogelijk met online data. De online data geven een reële indicatie van de huurprijzen. En let er ten slotte op dat je een beleggingspand koopt in gebieden met goede transportnetwerken voor jouw doelgroep en koop in gebieden waar de komende jaren groei zal zijn. Koop dus niet in krimpgebieden als je op de lange termijn wilt investeren.
