Hoe koop je succesvol een woning in 2024 mét rendement? Een terechte vraag waar heel veel (aspirant) investeerders ongetwijfeld ook mee zitten.
Want de huizenmarkt in 2024 is verhitter dan ooit tevoren, met prijzen die nieuwe niveaus aantikken. Is het dan nog wel mogelijk om een rendement te pakken?
Het eerste kwartaal van 2024 is ten tijde van publicatie van deze blog een maandje voorbij en dus is dit een prima moment om te reflecteren op de ontwikkelingen op de huizenmarkt in 2024, en natuurlijk waar de kansen liggen voor de mensen die zich oriënteren op vastgoed.
Huizenprijzen in 2024 stijgen weer
Heel even leek de trend van de alsmaar stijgende prijzen eind 2023 doorbroken te worden. We zagen zowaar lichte dalingen tot wel 5%. Maar schijn bedriegt. We zijn een half jaar verder en de huizenprijzen in 2024 stijgen weer ouderwets van maand tot maand. 0,5% tot 0,8% van maand tot maand.
Als dat zo doorgaat, komen we binnenkort weer op een nieuw record qua huizenprijzen. Sinds eind 2023 zijn de huizenprijzen in 2024 alweer met 1,2% gestegen. Dat lijkt misschien niet zo veel, maar vergeet niet dat de prijzen van maand tot maand blijven stijgen. Als je dit straks over een heel jaar bekijkt, dan lijkt 2024 een recordjaar te gaan worden. Steven denkt dat het een “10% plus jaar gaat worden qua stijging.” Shou Xin sluit zich hierbij aan. Ook banken en hoogleraren sluiten zich hier overigens bij aan.
Tekorten op de huizenmarkt
De huizenprijzen stijgen dus, zoveel is duidelijk. We moeten echter niet vergeten dat ook de lonen de afgelopen tijd zijn gestegen en dat er over het algemeen voor mensen meer ruimte is om te lenen.
Dit leidt ertoe dat er – ondanks de stijgende huizenprijzen – geen afname is in vraag naar woningen. Tegelijkertijd komen er onvoldoende nieuwe woningen bij. Er is dus nog steeds sprake van krapte op de woningmarkt en dat is natuurlijk ook weer van invloed op verdere prijsstijgingen.
Splitsen en verkopen zijn extra interessant dit jaar
Qua ontwikkeling zit de huizenmarkt in 2024 in zekere zin dus vast.
Veel grote projectontwikkelaars wachten even af, of kunnen noodgedwongen niet bouwen. Zo blijkt maar weer: investeren in vastgoed is vaak een spel van lange adem. Investeerders die enkele jaren geleden hebben geïnvesteerd in woningen tegen – achteraf gezien – relatief lage prijzen, zijn nu spekkoper. Maar betekent dit dat er voor mensen die nú willen investeren geen kansen zijn? Zeker niet…
Voor investeerders die op zoek zijn naar relatief snelle manieren om rendement te behalen, is splitsen dit jaar extra interessant. Je kunt natuurlijk splitsen voor verhuur, maar óók voor verkoop. Met name dat laatste is interessant met het oog op de huizenprijzen in 2024.
De gekte op de huizenmarkt is eigenlijk niet weggeweest. Heb je een woning om te splitsen (of wil je een woning optoppen), reken dan maar dat hier interesse voor is. De vraag naar woningen is namelijk niet gedaald. Dat blijkt niet alleen uit cijfers. Cijfers hebben zelfs enige vertraging omdat ze pas gepubliceerd worden nadat ze gepasseerd zijn.
Iedereen die de praktijk observeert, komt tot deze conclusie. Makelaars werken met inschrijvingen, bezichtigingen zitten ramvol en overbieden is inmiddels de norm geworden. Kortom: met vastgoed in handen is de huizenmarkt ook in 2024 interessant. Je doet er alleen verstandig aan om de focus te verleggen van verhuren naar verkopen.
Waarom juist nu je slag slaan?
Het klinkt misschien een beetje tegenstrijdig om met de hoge huizenprijzen in 2024 juist nú als investeerder in te stappen.
Toch zou dat een hele goede keuze kunnen zijn. Dat heeft met twee dingen te maken. Allereerst kunnen we ervan uitgaan dat de huizenmarkt in 2024 – en waarschijnlijk de jaren erna – zijn top nog niet heeft bereikt. Goedkoper gaat het dus niet worden. Bovendien – en dit realiseren veel investeerders zich nog onvoldoende – neemt de concurrentie van particulieren toe.
Door de gestegen (CAO) lonen hebben particulieren meer slagkracht. Als investeerder bied je waarschijnlijk vooral realistisch, objectief en strategisch. Particulieren die het op kunnen hoesten (en dat zijn er dus steeds meer!) bieden vaak echter emotioneel. Lees: hoog.
Dit, vanwege het feit dat ook zij doorhebben dat de huizenprijzen waarschijnlijk blijven stijgen, maar ook door hun toegenomen mogelijkheden en de krapte op de woningmarkt.
Zijn investeerders (mede)schuldig aan de woninggekte?
Een interessante en wellicht ook beetje controversiële vraag: zijn investeerders (mede)schuldig aan de woninggekte?
Dit is de gewaagde vraag die Shou Xin aan Steven voorlegt. Steven is van mening dat dit niet zo is. Uiteindelijk is en blijft de woningmarkt natuurlijk een reflectie van vraag en aanbod. In dat licht bezien, werpt Steven zelfs een interessant alternatief op. Als investeerder in vastgoed, mik je vooral op woningen die niet voldoen aan de eisen van potentiële kopers. Bijvoorbeeld woningen met achterstallig onderhoud. Door hierin te investeren worden woningen die voor de markt niet interessant zijn, wél interessant gemaakt voor de markt. Zo ontstaat er in zekere zin juist een groter aanbod aan begeerlijke woningen. Uiteraard komt dat met een prijs, maar die prijs wordt mede door de particuliere koper onder druk van het krappe aanbod bepaald. En om het in perspectief te zien: slechts 5-6% van het totale woningaanbod is in handen van investeerders.
Steven zegt dus: statistisch gezien zijn vastgoedbeleggers dus helemaal niet verantwoordelijk voor de gekte op de woningmarkt. Hun aandeel is simpelweg te klein om écht van invloed te zijn op de huizenprijzen in 2024 en daarna. Bovendien, zo stelt hij, is Nederland heel erg een land van toeschouwers. Veel mensen staan aan de zijlijn en hebben een mening over “huisjesmelkers”, terwijl wellicht onvoldoende wordt gekeken naar de financiële en juridische risico’s die investeerders bereid zijn om te dragen. Dat daar dan uiteindelijk een stuk rendement tegenover staat, is wat hem betreft logisch.
Bewegen gemeenten mee?
Over het verhuren van woningen is de laatste tijd – op zijn zachts gezegd – nogal wat te doen. Dit hangt natuurlijk ook van je huidige posities en strategie af. Meer over de nieuwe regelgevingen kun je hier lezen: De Wet Betaalbare Huur.
Wat betekent dit voor de huizenmarkt in 2024 en de jaren die komen gaan? Eén opvallend aspect is dat gemeenten langzaamaan beginnen te bewegen met wat de investeerdersmarkt doet. Er is een shift gaande van buy to let naar buy to sell. Een focusverschuiving van verhuren naar verkopen dus.
- Natuurlijk ook onder invloed van de strengere verhuurregels. Wat onderaan de streep echter telt: steeds meer gemeenten staan open tegenover splitsing met als doel om te verkopen. Voor gemeenten zitten hier drie belangrijke voordelen aan vast:
- Er ontstaat meer woningaanbod in de gemeente
- Er komen meer betaalbare woningen op de markt
- Woningen worden opgeknapt waardoor het woningaanbod in de gemeente aantrekkelijker wordt.
Wel zien we nu dat huisvestingsverordeningen worden versoepeld met het oog op woning splitsen.
Wat kunnen startende beleggers nu doen op de woningmarkt van 2024?
Vooropgesteld: buy to let is absoluut niet klaar.
Het vergt nu alleen veel meer kennis over hoe de markt werkt en hoe box 3 werkt. Voor beginnende investeerders is kopen met de intentie om te verhuren simpelweg lastiger geworden.
Om het in perspectief te plaatsen: investeerders die gecoacht worden door Real Estate Masterclass kunnen met verhuur nog steeds een rendement van 8-12% behalen. Wil je verhuren, dan hoef je dus echt je plannen niet te wijzigen.
Hoe gaat de huizenmarkt in de rest van 2024 eruitzien?
“Die 10% gaat wel gebeuren”, is Shou Xin stellig. Dit ongeacht de renteverlagingen, die door sommige banken al zijn ingecalculeerd. Omdat de woningontwikkeling achter zal blijven, zal naar inschatting eigenlijk niets de stijging van de woningprijzen in 2024 kunnen stoppen.
Illustratief zoals altijd is Amsterdam, waar begin januari een pand met een vraagprijs van 650.000 euro uiteindelijk werd verkocht aan een koper die bereid was met 170.000 euro te overbieden. En, zo beamen Amsterdamse makelaars, dat is normaal. We kijken er niet meer van op.
Tot slot, twee tips van Shou Xin aan startende beleggers om er toch nog tussen te komen op de woningmarkt in 2024:
- Onthoud dat je ook een maatschappelijke rol hebt met een focus op kwalitatieve woningen die iets toevoegen aan de leefomgeving
- Bij twijfel: pak je kansen nu en ga af op objectieve cijfers.
