Download direct het puntentelling bestand!

Wat is het puntensysteem voor huurwoningen?

Het puntensysteem, officieel het Woningwaarderingsstelsel (WWS), is het wettelijke kader dat bepaalt wat de maximale huurprijs van een woning mag zijn. Voor iedere vastgoedinvesteerder die zich bezighoudt met Buy to Let of woning splitsen is dit systeem een van de belangrijkste dingen om te begrijpen. Het puntensysteem kent punten toe aan een woning op basis van objectieve kenmerken, en het totaal aan punten bepaalt in welk huursegment de woning valt.

Sinds de invoering van de Wet Betaalbare Huur in 2024 is het puntensysteem ook wettelijk verplicht bij elk nieuw huurcontract. Als verhuurder ben je verplicht om een puntentelling bij het contract te voegen. Doe je dit niet, dan loop je het risico dat de huurcommissie ingrijpt.

Hoe werkt het puntensysteem?

Punten worden toegekend op basis van vier hoofdfactoren:

1. Oppervlakte: elke vierkante meter woonruimte levert punten op. Dit is doorgaans de zwaarst wegende factor in de berekening.
2. Energielabel: het energielabel heeft een directe invloed op het puntensysteem. Een woning met label A++++ levert aanzienlijk meer punten op dan een woning met label C of lager. Investeren in verduurzaming heeft dus directe invloed op je maximale huurprijs. Lees meer over de relatie tussen energielabel, WOZ waarde en puntentelling in de blog over WOZ waarde en huurprijs.
3. WOZ waarde: de WOZ waarde per vierkante meter telt mee in het puntensysteem, maar is gemaximeerd per COROP regio. De waarden worden jaarlijks aangepast, wat betekent dat de puntentelling van een pand van jaar tot jaar kan verschillen zonder dat er iets aan het pand is veranderd.
4. Voorzieningen: buitenruimte, sanitair en keukenuitrusting tellen allemaal mee. Elk onderdeel kan het verschil maken tussen een gereguleerde huurprijs en de vrije sector.

Welke huursegmenten kent het puntensysteem?

Op basis van het totaal aantal punten valt een woning in een van de drie segmenten:

• Tot 143 punten: sociale huur, maximale huur circa €808 per maand
• Tussen 144 en 186 punten: middenhuur, maximale huur tot circa €1.158 per maand
• Vanaf 187 punten: vrije sector, geen wettelijk huurmaximum

Voor vastgoedinvesteerders is dit onderscheid bepalend voor het rendement. Een woning die met een relatief kleine investering in verduurzaming van middenhuur naar de vrije sector verschuift, kan op jaarbasis duizenden euro’s meer opleveren. 

Waarom het puntensysteem extra relevant is bij splitsen

Het puntensysteem je op twee manieren. Elke nieuw gecreëerde eenheid wordt afzonderlijk beoordeeld. De oppervlakte per eenheid is kleiner, wat betekent dat je per eenheid zorgvuldig moet nadenken over hoe je de punten optimaliseert. Denk aan het energielabel, de indeling en de voorzieningen per appartement.

Slim splitsen betekent dus ook slim omgaan met het puntensysteem. Door vooraf te berekenen hoeveel punten elke eenheid scoort, weet je wat de maximale huurprijs per eenheid is en wat het totale rendement van een splitsingspand kan zijn. 

Veelgestelde vragen over het puntensysteem

Wat is het puntensysteem? 

Het puntensysteem is het Woningwaarderingsstelsel waarmee de Nederlandse overheid de maximale huurprijs van een woning bepaalt. Op basis van kenmerken als oppervlakte, energielabel en WOZ waarde krijgt een woning een puntenscore. Die score bepaalt de maximale huur.

Is het puntensysteem verplicht? 

Ja. Sinds 1 januari 2025 is het verplicht om bij elk nieuw huurcontract een puntentelling toe te voegen. Dit geldt voor alle verhuurders in Nederland.

Hoeveel punten heb ik nodig voor de vrije sector? 

Een woning heeft minimaal 187 WWS punten nodig om in de vrije sector te vallen. Vanaf dat aantal punten geldt geen wettelijk huurmaximum meer.

Verandert het puntensysteem elk jaar? 

De systematiek blijft grotendeels gelijk, maar de WOZ waarden worden jaarlijks per regio aangepast. Dit kan betekenen dat de puntentelling van een pand verandert zonder dat er aanpassingen aan de woning zijn gedaan.

Wat gebeurt er als ik te veel huur vraag? 

De huurder kan naar de huurcommissie stappen. Die kan de huur verlagen tot het wettelijk toegestane maximum op basis van de puntentelling.

Hoe beïnvloedt het energielabel het puntensysteem? 

Een beter energielabel levert meer punten op. Label A++++ geeft de meeste punten, label G de minste. Verduurzaming kan een woning dus dichter bij de vrije sector brengen of de maximale huurprijs in het middensegment verhogen.