Als (ervaren) belegger of als je geïnteresseerd bent in vastgoed, dan heb je van de fix and flip strategie gehoord. Kort gezegd komt dit neer op: pand kopen, verbouwen en weer doorverkopen. Je maakt dan winst doordat je met de verbouwing waarde toevoegt aan het pand. Een mooie strategie om op de korte termijn extra geld te verdienen. Maar ook als je jouw beleggingspand gaat verhuren, kun je door het verbouwen van de woning meer waarde toevoegen. En het is nu een hele goede tijd om jouw woning ‘turn key’ op te leveren voor de verhuur. Daar liggen mooie kansen die jij kunt pakken. Wil je weten hoe en waarom? Dan vertellen wij hoe je met een turn key woning meer geld verdient.
Turn key vs. Casco
Je woning turn key flippen, wat betekent dat eigenlijk? Letterlijk vertaald betekent het ‘sleutelklaar’. Het houdt dus in dat je een woning oplevert waar eigenlijk niks meer aan hoeft te gebeuren. Daarnaast ken je vast ook wel de casco woningen. Dit zijn woningen die ‘ruw’ opgeleverd worden. Bij deze woningen worden de dragende constructies van het huis opgeleverd en wordt het huis aan de buitenzijden wind- en waterdicht gemaakt. Bij een casco woning moet er nog van alles aan het pand gebeuren, zoals het aanbrengen van kozijnen, binnenwanden en het sanitair. Wanneer je als belegger de buy and hold strategie kiest – en je beleggingspand gaat verhuren – is het slim op het pand turn key op te leveren. Het maakt de woning niet alleen aantrekkelijker voor kopers, maar ook voor potentiële huurders.
Waarom het nu de beste tijd is om een woning turn key te maken
Zoals we al zeiden, liggen er nu mooie kansen voor het turn key opleveren van woningen. Expats komen namelijk weer terug naar Nederland. Door de coronacrisis zijn veel expats en buitenlanders naar hun thuisland gegaan, maar er is weer licht aan het einde van de tunnel. In de zomer zullen veel mensen gevaccineerd zijn en dat biedt perspectief voor het toerisme en buitenlanders die weer een woning nodig hebben. Daarom is het een goed moment om je woning ‘sleutelklaar’ te maken. De terugkerende expats en toeristen kunnen dan gelijk intrekken en jij profiteert meteen van extra inkomsten als het toerisme weer op gang komt. Nederland is een populaire bestemming en makelaars krijgen sinds kort weer meer bezichtigingsaanvragen van expats. Wij zeggen daarom: grijp deze kans en maak je woning ‘turn key’.
Cosmetische verbouwing vs. uitbouw
Als je een beleggingspand gaat verbouwen, dan kun je dat op verschillende manieren doen. Je kunt kiezen voor een cosmetische verbouwing, waarbij je de woning van binnen opknapt en mooier maakt. Denk bijvoorbeeld aan een nieuwe badkamer. Maar je kunt ook voor een praktische verbouwing gaan door het huis groter te maken met een uitbouw. Bekijk altijd op welke manier jij de meeste waarde kunt toevoegen aan de woning. Daarnaast is het belangrijk dat je vooraf naar de vergunningen kijkt. Mag je bijvoorbeeld wel uitbouwen? Op de site van Omgevings Loket vind je snel of je een vergunning nodig hebt of dat de woning vergunningsvrij is. Ook is het belangrijk om te controleren wat je met de woning mag doen. Dit staat in het bestemmingsplan en die kun je vinden via Ruimtelijke Plannen. Bij een cosmetische verbouwing heb je geen vergunningen nodig, maar heb je met de VvE te maken. Je moet dan bij de VvE nagaan wat wel en niet mag.
Zelf verbouwen of uitbesteden?
Als je het beleggingspand cosmetisch gaat verbouwen, dan kun je best veel zelf doen. Dat bewijst ook Janine Oudshoorn met haar doe-het-zelf kluskunsten, bekijk het op haar Instagram account @debouwmevrouw. Zij heeft haar vaste baan opgezegd en vond haar passie in het vastgoed. Ze verbaast veel mensen met de verbouwingen die ze grotendeels zelf uitvoert. Zoals ze zelf zegt: “Ik heb het nog nooit gedaan, dus ik denk dat ik het wel kan.” En je kunt ook echt veel zelf doen, zolang je er tijd en energie in wilt steken. Via tutorials en YouTube-video’s heeft ze veel geleerd en kan ze zelfs de elektra doen. Maar ze besteedt sommige klussen ook uit, zoals bepaalde loodgietersklussen en het vervangen van de meterkast. Een meterkast vervangen is bijvoorbeeld niet zo duur en het scheelt veel uitzoekwerk.
Het volledige verhaal van Janine en Oscar beluister je in onze podcast aflevering #12 van De Vastgoedshow.
Maar als jij niet zo handig bent en geen zin hebt om zelf hele dagen te klussen, dan kun je er ook gewoon een aannemer op zetten. En ja, ook dan kun je gewoon winst maken. Dat is wat Oscar van der Mark heeft gedaan, onze Real Estate Masterclass coach die een appartement in Amsterdam heeft omgetoverd. Lees het hele verhaal van zijn verbouwing hier.
Checklist voor de woning-upgrade
Als je jouw beleggingspand gaat verbouwen, wil je natuurlijk zoveel mogelijk waarde toevoegen. En het liefst met relatief lage inspanningen en kosten. Dus wat zijn dan de beste ingrepen waarmee je een groot effect creëert tegen zo laag mogelijke inspanningen? Wij zetten er een aantal op een rij.
- Buitenaanzicht
Het eerste wat mensen zien is het buitenaanzicht van de woning. Is die aantrekkelijk of schrikt het af? Wanneer muren beschadigd zijn en gevels verkleurd, dan kan dat afschrikken. De eerste indruk is eigenlijk al verpest. Je kunt dit soms heel eenvoudig oplossen door zelf de gevel te verven, of laat dit door een schilder doen. Hierdoor wordt de woning een stuk aantrekkelijker en wordt de verkoopkans mogelijk vergroot. Kijk altijd wel goed naar de grootte van de investering en of je dit echt terug gaat verdienen.
- De keuken en badkamer
De keuken en badkamer zijn de laatste tijd erg belangrijk voor woningbezitters. Ze zoeken vaak naar gezelligheid en comfort. Woningzoekers zijn erg kritisch op deze ruimtes. Als de keuken en badkamer verouderd zijn, is het dus slim om deze op te knappen. En soms kunnen een aantal kleine ingrepen al wonderen doen. Denk aan nieuwe kranen, een nieuwe douche of een likje verf. Kies daarnaast voor een tijdloze look en ga voor kwaliteit. Investeer niet in de nieuwste snufjes of luxe stoomcabines. Niet iedereen is hiernaar op zoek en het kan zelfs afschrikken als het niet in verhouding is met de rest van de woning.
- Speel met de ruimtes
Oude woningen hebben vaak veel verschillende kamers. Het is dan slim om te kijken naar de mogelijkheden die er zijn en hoe je de ruimtes praktisch en functioneel kunt inrichten. Kun je misschien wanden slopen en meer licht en ruimte creëren? Of misschien kun je van een grote ruimte juist twee ruimtes maken. Nog een belangrijke tip van Janine wat betreft de ruimtes: houd rekening met de vele thuiswerkers van tegenwoordig. Vroeger wilden veel mensen alles ‘open floor’ hebben, maar tegenwoordig willen mensen vaak weer een aparte kamer om als kantoor in te richten.
- Creëer het juiste gevoel
Met een aantal simpele ingrepen kun je soms al een hele andere sfeer creëren. De sfeer en het interieur van de woning zijn soms voor een groot deel bepalend voor hoeveel mensen willen betalen. Een paar belangrijke elementen zijn: creëer een rustgevende en lichte woning, vermijd felle kleuren, speel met de ruimtes, richt de woning optimaal in en zorg ervoor dat de muren mooi geschilderd zijn. Laat dus goed zien hoe mooi de woning is, creëer de juiste sfeer en verhoog daarmee de waarde van de woning. Het zijn kleine ingrepen, maar ze kunnen een groot verschil maken.
- De tuin
Heb jij groene vingers? Ga dan zeker aan de slag met de tuin. De tuin is – vooral in deze tijd – een belangrijk onderdeel voor de meeste gezinnen. Ze kunnen eigenlijk niet zonder. Wanneer jij ervoor zorgt dat de tuin er netjes bij ligt en het een mooi terras heeft, dan zal de verkoopkans en waarde zeker stijgen. Zorg er wel voor dat de tuin niet al teveel onderhoud nodig heeft, want dat kan mensen afschrikken. Je kunt ook een wat grotere ingreep doen door een overdekt terras of terrasoverkapping te installeren. Hierdoor wordt de tuin aantrekkelijker tijdens mindere weersomstandigheden en het prijskaartje van je woning zal stijgen.
Laat zien wat je in huis hebt
Het turn key flippen van je woning voor de verhuur biedt in deze tijd dus mooie kansen. Als je hiermee aan de slag gaat, bekijk dan goed op welke manier je de meeste waarde toevoegt aan de woning. En ga jij zelf de handen uit de mouwen steken of zet je er een aannemer op? Wat je ook kiest en doet, zorg er altijd voor dat je de woning in topvorm aflevert. Zorg ervoor dat je zichtbare slordigheden en defecten oplost. Dat begint al bij kleine defecten als rot hout, een knellende deur, lekkende kraan of niet-werkende stopcontacten. Hiervoor hoef je niet eens altijd een professional voor in te schakelen en het kan een groot verschil maken voor de aantrekkelijkheid en waarde van de woning.
