We horen het zo vaak: ‘Ik wil wel investeren in een beleggingspand, maar ik heb het geld niet.’ Of je hebt de beleggers die hun vermogen hebben opgemaakt aan hun laatste pand en dan komt er net een geweldig project voorbij. Balen, want wat doe je dan? Hoe begin je met investeren als je niet genoeg geld hebt? Er is meer mogelijk dan je denkt. Wij spraken hierover met Saskia en Andrej van Beleggingspanden Financiering. Zij kennen alle ins and outs rondom de financiering van vastgoed, ook als je niet genoeg geld hebt. Dus wil jij weten hoe je zonder vermogen toch de financiering voor dat droomproject rond krijgt? Dan vertellen we je er alles over.
Het belang van een goed netwerk
Als je in vastgoed gaat investeren is een goed netwerk van groot belang. Ten eerste al om de beste deals te vinden, maar daarnaast ook om de financiering rond te krijgen. Want je wilt natuurlijk niet met de verkeerde mensen aan de slag gaan. Elke bank heeft namelijk een andere werkwijze met taxateurs en vaak hebben ze een eigen lijst met taxateurs die ze accepteren. Wanneer je dan een aanvraag bij de bank indient, wil je dat wel met de juiste taxateur doen. Anders wijst de bank je zo de deur. Een goed netwerk is daarom van groot belang, en bij Beleggingspanden Financiering hebben ze dat netwerk.
Waar regel je de financiering?
Beleggingspanden Financiering heeft met meer dan 30 man op kantoor een groot netwerk en dat is nodig om te zoeken naar manieren om moeilijke financieringen toch mogelijk te maken.
Hun doel is om verandering te brengen in de moeizame verstrekking van de financieringen op beleggingspanden. En dat lukt ze aardig, want ze helpen met veel succes mensen die zakelijk vastgoed aankopen. Of het nu gaat om woningen, bedrijfspanden, winkels, landbouwgrond of transformatietrajecten, met hun maatwerk- en totaaloplossing vinden ze een financiering voor jouw project. Dit succes behalen ze met hun 35 kredietlijnen en 25 private investeerders. Hiermee kunnen ze bijna altijd een goede match vinden.
Daarnaast zijn ze breed in Nederland gevestigd en hebben ze veel contacten in verschillende steden, ook met taxateurs en notarissen. Als je bijvoorbeeld een pand in een stad koopt waar je zelf niet bekend bent, dan is zo’n netwerk heel voordelig. Je voorkomt dan dat je met de verkeerde taxateurs en notarissen aan de slag gaat.
Hoe wordt de financiering geregeld?
Stel jij hebt geen vermogen voor dat droomproject, hoe ga je dan toch de financiering rondkrijgen? Bij een financieringspartij wordt er altijd eerst een inventarisatie gedaan. Wat ga je precies doen? Hoe ziet het kostenplaatje eruit? En wat is je eigen vermogen? Daarnaast is de regio ook heel belangrijk, want welke vergunningen zitten eraan vast? Als er een goed beeld is geschetst, dan kan er een financieringsstructuur gemaakt worden. Er wordt dan gekeken of er een deel bij de bank ondergebracht kan worden, of dat je met een privaatinvesteerder gaat werken.
Stel je gaat een kantoor ombouwen naar appartementen – een hot item op dit moment – dan wordt er eerst gekeken hoeveel er bij de bank opgehaald kan worden. Als dit 80% is en je kan de overige 20% zelf inleggen, dan heb je een mooie financiering. Maar stel dat je die 20% niet zelf kunt inleggen, dan kan er ook een deel bij een privaatinvesteerder opgehaald worden. Als alles dan geregeld en afgerond is, willen de bank en de investeerder natuurlijk hun geld terug. Omdat je verbouwd hebt, heb je waarde toegevoegd en blijft er na verkoop winst over. Die winst gebruik je om de privaatinvesteerder te betalen.
De 50/50 vastgoeddeal: deel je winst
Wanneer je naast de verstrekte hypotheek het overige deel bij een private investeerder leent, kun je kiezen voor de 50/50 deal. Dit betekent dat je de winst – wanneer je het beleggingspand verkoopt – verdeelt tussen jou en de investeerder op basis van het 50/50 principe. Je ruilt dus de lening voor een deel van de winst die het vastgoed oplevert.
Wanneer je zelf geen vermogen hebt, vragen ze vaak wel een stukje ‘skin in the game’. Als je aannemer of bouwer bent, kun je bijvoorbeeld arbeidsuren erin stoppen. Of als je een klein beetje vermogen hebt, maar niet het volledige bedrag, dan leg je een klein deel zelf in. Maar je ziet ook steeds vaker dat mensen die al meerdere panden hebben, de overwaarde van deze panden erin stoppen. Zo biedt je een stukje zekerheid aan de private investeerder. Als het project dan mislukt, weet de investeerder dat je nog panden hebt waarmee je hem kunt terugbetalen.
Check hier onze video met alle details over taxaties.
Het rentepercentage bij een private investeerder
De lening bij een private investeerder wordt gezien als een kortlopende financiering en dan heb je te maken met een rentepercentage per maand. Het is per maand omdat je zo’n grote vermogensgroei maakt, dat je uiteindelijk de kosten er ook weer uit krijgt.
De hoogte van het rentepercentage is verschillend, maar het zal nooit hoger zijn dan 1%. Wanneer je gebruik maakt van de 50/50 deal, dan geldt – in de basis – het rentepercentage niet. De investeerder profiteert dan van de winst en haalt daar zijn rendement uit.
Als de investeerder bijvoorbeeld 250.000 euro uitleent en hij pakt 100.000 euro winst mee, dan is dat natuurlijk veel interessanter dan de rente.
Fix and flip met de bridge-financiering
De bridge-financiering, ofwel overbruggingsfinanciering, is de ideale oplossing als je de fix and flip strategie toepast. Wanneer je een huis wilt kopen, verbouwen en meteen wilt verkopen, dan kun je ook geld ophalen bij een private investeerder. Soms wel tot 100%, afhankelijk van de casus.
Je betaalt dan maandelijks rente totdat de verbouwing klaar is. Als je het pand dan verkoopt, los je de lening af. Je moet dan voor jezelf uitrekenen hoelang je gaat klussen en wat de verbouwingskosten zijn. Het aantal maanden dat je rente betaalt, trek je samen met de verbouwingskosten van de winst af. Zo kun je uitrekenen of je de financiering rond kunt krijgen.
Verbouwen en verhuren: welke financiering?
Er zijn natuurlijk ook beleggers die een pand voor langere tijd willen aanhouden en de buy and hold strategie toepassen. Maar deze beleggers willen het pand soms ook eerst verbouwen. Je kunt dan niet bij alle kredietverstrekkers terecht, omdat ze willen dat je het pand zo snel mogelijk gaat verhuren. Vaak binnen 3 maanden, maar een verbouwing duurt misschien wel langer.
De uitkomst: neem een overbruggingsfinanciering als je het pand aankoopt en verbouwt en herfinancier daarna het pand bij een bank voor de lange termijn met lagere rentes. Doordat je met de verbouwing zoveel waarde toevoegt, kun je uiteindelijk een financiering afsluiten die net zo hoog is als de aankoopprijs plus de verbouwing. Je hebt dan eigenlijk met 100% gefinancierd geld het beleggingspand aangekocht. Dit is natuurlijk maatwerk, maar het is mogelijk. Bekijk hieronder in de video nog een keer alles na van wat we hebben uitgelegd over financiering van beleggingspanden.
Geen smoesjes meer, de financiering valt te regelen
Er zijn dus verschillende mogelijkheden om zonder vermogen toch een financiering rond te krijgen. Het argument ‘ik heb er geen geld voor’ kan eigenlijk van tafel. Want zoals gezegd, kun je – naast de hypotheek bij de bank – ook een deel van de financiering bij een private investeerder lenen.
Maar let wel op, als je eigen vermogen kunt inleggen is dat wel voordeliger. Je hoeft dan niet de winst met de investeerder te delen als je de 50/50 deal doet. Want stel dat je 50.000 euro op een project verdient en de helft daarvan gaat weg is dat natuurlijk zonde. Als je voor een structuur kiest waarbij je de private investeerder rente betaalt, zoals bij de overbruggingsfinanciering, dan kan dat ook een stuk lager zijn. Maar het is natuurlijk per persoon en casus afhankelijk wat haalbaar en het meest voordeligst is.
Misschien is jouw inkomen niet hoog genoeg, maar heb je wel overwaarde in je eigen woning. Dan zijn er constructies mogelijk waarin je wel met die overwaarde kunt financieren.
