Als we Rabobank moeten geloven, blijven de huizenprijzen stijgen. Ook dit jaar zijn de prijzen van koophuizen weer gestegen ten opzichte van 2019. Naar verwachting gaat het om een stijging van gemiddeld 7,8%. Dit betekent een toename van 20.000 tot 25.000 euro in een jaar tijd. Het gaat om de grootste prijsstijging in bijna 20 jaar tijd. Deze groei is onder andere te verklaren door de steun van de overheid waardoor werkloosheid beperkt is gebleven, de aanzienlijk lagere hypotheekrentes ten opzichte van 2019, de overwaarde van doorstromers, het aanhoudende woningtekort en de hoge huurprijzen. Maar ook de hevige biedstrijd om schaarse huizen en de aanwezigheid van beleggers hebben bijgedragen aan de stijging van de huizenprijzen. Maar blijft deze stijging voortduren of krijgen we de komende jaren te maken met een daling? Als investeerder is het belangrijk om te weten wat je te wachten staat. In deze blog vatten we daarom de verwachtingen van de Rabobank samen.
Het vooruitzicht voor 2021 en 2022
De komende twee jaar wordt er geen daling van de huizenprijzen meer verwacht. Wel wordt er verwacht dat de huizenprijzen de komende jaren minder hard zullen stijgen dan in 2020. Er wordt uitgegaan van de volgende stijging:
In 2021 wordt uitgegaan van +5,5 procent
In 2022 wordt uitgegaan van +2,5 procent
Naast de minder harde stijging van de huizenprijzen wordt er een daling van het aantal verkopen verwacht. In 2020 zijn er naar verwachting ongeveer 253.000 huizen verkocht. In 2021 wordt een verkoop van 220.000 huizen verwacht en in 2022 een verkoop van 210.000 huizen. De verminderde verkoop wordt onder andere veroorzaakt door de achterblijvende nieuwbouw en het beperkte aanbod. Het beperkte aanbod wordt mede veroorzaakt doordat ‘eerst kopen, dan pas verkopen’ nog altijd de norm lijkt. Dit blijkt uit cijfers van Funda. Maar ook de stikstofcrisis gooit roet in het eten. Als gevolg van de stikstofcrisis worden de komende jaren naar verwachting minder huizen opgeleverd.
Werkloosheid en vaste contracten zullen ook een rol spelen in de daling van het aantal verkopen. Ondanks dat de overheid de werkloosheid heeft beperkt, zal door de coronacrisis de werkloosheid naar verwachting toch oplopen. Het werkloosheidspercentage zal van gemiddeld 3,9% in 2020 oplopen tot 5,3% in 2022. Vooral jongeren en flexwerkers worden door de coronacrisis geraakt. Maar veel mensen zullen ook hun vaste contract verliezen door reorganisaties en faillissementen. Jongeren zullen hierdoor de komende jaren ook moeilijk aan een vast contract komen. En de mensen met een vast contract is juist de groep mensen die huizen kopen, want een vast contract is vaak bepalend voor de wens en de kans om een huis te kopen.
Investeren in de stad of op het platteland?
Mensen verlangen op dit moment naar een ruim huis op het platteland, maar toch blijven ze in de stad. Door de coronacrisis werd verwacht dat mensen meer op zoek zouden gaan naar grotere (eengezins)huizen. Want door het vele thuiszitten en thuiswerken verlangen veel mensen naar een fijne werkkamer en een mooie tuin. Het filter ‘tuin’ werd aan het begin van de coronacrisis al 34% vaker gebruikt door serieuze zoekers dan twee maanden daarvoor. De zoekresultaten van Funda laten zien dat grotere koophuizen met werkplek en buitenruimte erg zijn toegenomen in populariteit en dat mensen minder naar appartementen zoeken (Funda.nl, mei 2020; oktober 2020). Toch vertrekken stedelingen nog niet massaal naar het platteland. Recente cijfers van Kadaster laten namelijk zien dat er geen versnelling is in het vertrek uit de vier grote steden (G4) Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht.
Het lijkt erop dat we de trend van na de huizenmarktcrisis niet voortzetten. Tijdens de huizenmarktcrisis tussen 2008 tot 2013 kochten de inwoners van de G4-steden steeds vaker een huis in hun eigen of een andere G4-stad. Vanaf 2015 veranderde deze trend en kochten de inwoners uit de G4-steden vaker een huis ergens anders in de randstad of zelfs daarbuiten. Er werd verwacht dat de coronacrisis deze stijging zou versnellen, maar integendeel. De stijging vlakt juist af. Ook appartementen lijken minder in trek te zijn en dat heeft gevolgen voor de prijsontwikkeling van appartementen. In tegenstelling tot de landelijke groei van de huizenprijzen, viel de groei bij appartementen juist terug in het derde kwartaal.
Het verlangen naar die mooie eengezinswoning met ruime tuin buiten de stad is er wel, maar de stedelingen zetten nog niet daadwerkelijk de stap om daar een huis te kopen. En het is wellicht ook nog te vroeg om conclusies uit de cijfers te trekken. Want de toekomst is op dit moment nog erg onzeker. Hoelang blijven we bijvoorbeeld nog thuiswerken? Hoe ziet het leven er na corona uit? En krijgen we weer bruisende steden na de coronacrisis? Allemaal vragen die we nog niet kunnen beantwoorden en waardoor mensen nog even wachten met het kopen van hun droomhuis buiten de stad. Maar niet alleen corona speelt een rol in de keuze voor het kopen van een huis buiten de stad. Mensen hechten vaak ook veel waarde aan vrienden en familie die in de buurt wonen. En denk ook aan voorzieningen, zoals de school van de kinderen, horeca, winkels en musea. Wanneer mensen naar een andere plek verhuizen, moeten ze van dit alles afscheid nemen. En dat houdt veel mensen vaak tegen.
Of stedelingen uiteindelijk toch massaal naar het platteland vertrekken weten we dus niet. Corona heeft in ieder geval nog niet gezorgd voor de verwachte versnelling. De stad blijft nog steeds populair.
Wat is nieuw in 2021
In 2021 krijgen we te maken met prijsopdrijvende effecten als gevolg van beleidsmaatregelen van de overheid. Vanaf 2021 betalen huizenkopers jonger dan 35 jaar geen overdrachtsbelasting meer. Deze vrijstelling geldt vanaf 1 april alleen voor huizen tot 400.000 euro. Door deze vrijstelling ontstaat er financiële ruimte voor de jonge huizenkopers en kunnen ze meer bieden op huizen. Dit zorgt vervolgens voor een verdere opwaartse prijsdruk in de gespannen woningmarkt. Daarnaast heeft het kabinet de hypotheeknormen verruimd voor tweeverdieners en voor Nederlanders met een studieschuld. Ook zorgt deze verruiming ervoor dat huizenkopers in 2021 meer kunnen bieden op huizen. Deze beleidsmaatregelen zullen naar verwachting vooral in 2021 spelen. Maar dat is niet het enige. Ook de dalende hypotheekrentes spelen een rol in de stijgende huizenprijzen. De hypotheekrentes zijn ten opzichte van een jaar geleden namelijk nog verder gedaald. Hierdoor kunnen woningkopers meer lenen en dus meer bieden. Dit zal naar verwachting nog doorwerken in de huizenprijzen in 2021.
Zorgen en beleidsmaatregelen stijging huizen prijzen
Kunnen we optimistisch naar de toekomst kijken of moeten we ons zorgen maken? Het lijkt erop dat investeerders optimistisch zijn over de prijzen van koopwoningen. Mogelijk zijn ze ook opgelucht dat de huizenmarkt vooralsnog niet door de coronacrisis geraakt is. Toch maakt de Rabobank zich zorgen over de versnelling van de huizenprijsgroei. De kloof tussen het inkomen van Nederlanders en de prijs die ze voor een woning moeten betalen is namelijk opnieuw sterk gegroeid. Daarbovenop is de betaalbaarheid van huurwoningen en de bereikbaarheid van koopwoningen de laatste jaren verslechterd. Dit heeft gevolgen voor het woningbezit onder bijvoorbeeld jongvolwassenen met een middeninkomen. De afgelopen jaren bezitten steeds minder jongvolwassenen een eigen woning en dit zal door versnelling van de huizenprijsgroei niet veranderen. Ook niet door de eerder genoemde beleidsmaatregelen van het kabinet.
De beleidsmaatregelen van het kabinet zijn juist een punt van zorg. Beleidsmakers stellen starters vrij van de overdrachtsbelasting en geven ruimere leennormen, maar dit zorgt er niet voor dat de woningen bereikbaarder worden. De beleidsmaatregelen zorgen er niet voor dat er extra huizen komen, huizen worden juist alleen maar duurder. En als we niet oppassen komen we in een vicieuze cirkel terecht waarin de woonlasten continu oplopen: ruimere leennormen, hogere prijzen, nog ruimere leennormen, nog hogere prijzen en ga zo maar door.
Hoe sterk is de huidige prijsstijging?
Er zijn verschillende factoren die bijdragen aan de versnelling van de prijsstijging, maar er zijn twee factoren die mogelijk niet zo lang doorwerken. Dit gaat ten eerste om de biedstrijd om koophuizen die momenteel gaande is. De spanning van deze biedstrijd heeft invloed op de versnelling van de prijsstijging. Meer dan de helft van alle verkochte huizen gaan weg boven de vraagprijs. Maar we kunnen spreken van een kentering, want inschrijfprocedures waarbij meer geïnteresseerden tegelijkertijd hun eindbod moeten neerleggen worden steeds gebruikelijker.
De tweede factor is het aantal beleggers. Door het grote aantal beleggers op de woningmarkt is de prijsontwikkeling mogelijk minder sterk geworden. Uit een onderzoek van het Kadaster blijkt dat buy to let (kopen om te verhuren) leidt tot meer vraag naar koophuizen en daardoor tot een opwaartse prijsdruk. Maar als andere beleggingen in de toekomst lucratiever worden door bijvoorbeeld beleidswijzigingen of een hogere rente, dan valt de vraag om woningen vanuit beleggers mogelijk deels weg. Dit leidt weer tot beter huizenprijzen. Daarnaast wordt verwacht dat de vraag van beleggers volgend jaar inzakt. Vanaf 2021 moeten beleggers een fors hogere overdrachtsbelasting betalen (8% in plaats van 2%). Daarom hebben sommige beleggers hun aankoop eerder gedaan, zodat ze nog kunnen profiteren van het lage belastingtarief. Dit zou kunnen betekenen dat beleggers volgend jaar minder huizen kopen om te verhuren.
Vraagaanjagers en vraagdrukkers
We hebben dus te maken met verschillende vraagaanjagers, zoals de financiële ruimte door vrijstelling van overdrachtsbelasting, de verruiming van de hypotheeknormen en daling van hypotheekrentes. En we hebben te maken met vraagdrukkers, zoals de eerder genoemde werkloosheid die naar verwachting oploopt tot 5,3% in 2022. Elke factor heeft invloed op de versnelling van de prijsstijging. De voorspelling voor 2021 en 2022 is op dit moment dat deze factoren samen leiden tot een minder harde stijging van de huizenprijzen.
