‘Niemand durft publiekelijk te zeggen dat de prijs die we momenteel voor mensenlevens betalen te hoog is. Toch vind ik dat hierover gediscussieerd moet worden. Natuurlijk vind ik niet dat mensen dan maar dood moeten gaan, maar de discussie platslaan met het ethische superieuriteitsgevoel van ‘ieder leven is er één’ is gewoon onverstandig. Dit zijn bijzondere tijden, waarin je bijzondere discussies moet voeren.’ vertelde vastgoedondernemer Maarten de Gruyter in een gesprek met Quote. Ook Jort Kelder brengt het volgende aan het licht: ‘Hoeveel economische schade is ons het redden van mensen die waarschijnlijk daarna binnen twee jaar waren doodgegaan waard?’ Hij kreeg veel kritiek hierop maar het is wel een punt dat de ondernemers zich afvragen. Door de Corona crisis is onzekerheid om de hoek komen kijken. Wat zal dit virus naast de zorg voor effect hebben op de economie en specifiek op de vastgoedmarkt? Hiervoor moeten we kijken naar de historie en leerscholen halen uit voorgaande crisissen zoals de Grote Depressie in de jaren 30 en de kredietcrisis nog niet zo heel lang geleden. Wat kunnen we op basis hiervan doen om de risico’s te beperken? Waar liggen kansen en hoe komen we hieruit?
Economische gevolgen Corona
“De corona crisis wordt een systeemschok voor economie, samenleving en vastgoedsector”, voorspeld Rudy Stroink, voormalig topman van de failliete projectontwikkelaar TCN. In zijn gesprek met Vastgoedmarkt zegt hij ook “Terwijl de zorg belangrijk werk doet op de intensive care om mensen te redden, dreigen twee tot drie miljoen mensen werkloos te worden. Een bedrijf dat 40 jaar geweldige omzetten heeft gehaald, kan zomaar omvallen.” Natuurlijk zijn retailers en horecagelegenheden pas de eerste slachtoffers van de lockdown. Als we op de lange termijn minder gaan reizen heeft dat grote invloed op de manier waarop we wonen en werken. Kantoren zijn minder nodig, op een paar sterke locaties na en thuiswerkers gaan hun huizen anders inrichten. De leegstand van winkels zullen verder toenemen omdat de online aankopen juist groeien.
Extreme werkloosheid
Door de verwachte werkloosheid en wereldwijde impact van corona worden er economisch gezien overeenkomsten gemaakt met de Grote Depressie in de jaren 30. Vooral nu duidelijk is dat de corona recessie ernstiger wordt dan de recessie na de kredietcrisis van 2008/2009. Corona en de crisis in de jaren 30 hebben met elkaar gemeen: wereldwijde ontwrichting en extreme werkloosheid. De werkeloosheid in de jaren 30 was ongekend hoog, 19,4% van de bevolking zat zonder werk, vertellen de cijfers van het CBS.
Banken vielen om
In 2008 hadden we de krediet crisis die zijn uitwerking ook had op de investeerders in vastgoed. Deze was ontstaan doordat de banken minder krediet gaven, onderling gingen de banken elkaar geen geld meer lenen en moest iedere bank hun kredieten zo snel mogelijk terughalen om aan de andere kant wel nog aan hun verplichting te voldoen naar de spaarbanken. Dit lukte al snel niet meer en daardoor kregen banken schulden en dat zorgde uiteindelijk ervoor dat ze omvielen. Gelukkig is de situatie nu anders dan toen; overheden en centrale banken hebben ervan geleerd en er wordt veel meer steun geboden om bedrijven niet massaal om te laten vallen.
De woningmarkt meest stabiel
Voornamelijk horeca, winkeliers en event locaties worden als eerste het zwaarste getroffen. De vastgoedmarkt reageert vertraagd op crisissen dus het is nog onzeker om te zeggen wat het effect precies zal worden. Wat we wel weten is dat de woningmarkt de eerste lockdown heeft doorstaan en de prijzen blijven stijgen. De vraag is hoelang, er blijft behoefte naar woningen en mensen doen altijd hun best om de huur te betalen. Echter, woningnood is er niet, op gewilde locaties raak je altijd je woning wel verhuurd, maar in randgemeentes is dat straks de vraag. De vraag is waar dan de meeste behoefte in woningen zal zijn en welke verschuivingen hier in komen. In de grote steden zit je vrijwel altijd goed met investeringen in woningen, er is zo’n grote vraag naar woningen op die plekken dat dit niet zomaar wegvalt tijdens een crisis. Nu er in de toekomst meer mensen gaan thuiswerken kun je je afvragen of de behoefte naar meer vierkante meters opweegt tegen het belang van in het centrum wonen waar de vierkante meters duurder zijn. Koop dus vastgoed dat voor de meeste mensen verhuurbaar is, zodat je het kunt blijven verhuren in tijden van crisis.
Cashflow is essentieel
Je cashflow op orde houden zorgt voor minder kopzorgen. Zorgen dat je pand in orde is, en dat huurders nog steeds hun huur kunnen betalen omdat ze niet werkloos raken. Een goede screening van je huurders kan daardoor dus nog belangrijker worden. Bekijk de video waarin deze punten worden uitgelegd.
Een optimale loan-to-value
Een belangrijke laatste tip die we kunnen geven is dat je moet zorgen dat er genoeg buffer is tussen de waarde van je vastgoed en je leningspercentage, ook wel je loan-to-value genoemd. Dit betekent het verschil tussen de hoogte van de hypotheek en de marktwaarde van je huis. Die marktwaarde wordt bepaald met een taxatie.
