Steeds meer mensen kopen een tweede huis om meer geld te verdienen. En vooral nu, want de vraag naar huurwoningen is nog altijd groot, de hypotheekrente is laag en sparen levert je eigenlijk niks op. Dus als je slim bent, dan investeer je jouw geld in beleggingspanden. Op die manier laat je jouw geld passief groeien en geniet je op lange termijn van financiële vrijheid. Maar goed, hoe zorg je ervoor dat je dit goed doet? En waar moet je op letten bij het verhuren van een huis? Als experts van de vastgoedmarkt vertellen wij daar graag meer over en zetten we alles op een rij waar je op moet letten. Want een goede voorbereiding is echt het halve werk. Als jij leert hoe de huizenmarkt werkt en weet waar je op moet letten – en iedereen kan dat leren – dan genereer jij straks misschien wel één of meerdere extra inkomstenbronnen door het verhuren van vastgoed.
Financiering
Wanneer je een tweede woning wilt kopen om te verhuren, heb je natuurlijk geld nodig om te investeren. En sommige mensen kunnen met hun royale spaarrekening gemakkelijk een pandje betalen, maar dat is natuurlijk niet voor iedereen weggelegd. Dus hoe ga je dan een tweede huis betalen? Gelukkig heb je niet een enorm startkapitaal nodig en zijn er meer mogelijkheden. Want wist je dat vastgoedfinancieringsbanken staan te springen om jou geld te lenen? Ja, ook aan de beginnende vastgoedinvesteerders. Ze kijken namelijk niet naar jouw inkomen, maar naar jouw object/beleggingspand en vermogenspositie. Als je een goede woning koopt die je goed kunt verhuren en die veel rendement oplevert, hoef je alleen nog maar het vermogen op te lossen. En daar heb je de bank voor. Let wel op: bij het verhuren van een tweede woning heb je niet een normale woninghypotheek nodig, maar een investerings-, verhuur- of buy-to-let-hypotheek. Daarnaast moet je rekening houden met de taxatie en de waarde van het huis in verhuurde staat. De waarde in verhuurde staat is meestal lager dan de waarde leegbouw. Deze waarde heeft invloed op je hypotheek, maar daar vertellen we alles over in de blog ‘Taxeren: waarom is het zo belangrijk bij de financiering van vastgoed?’.
En wat dacht je van investeren met de overwaarde van je huis? Wanneer je nadenkt over het verkopen van je huis, kijk dan eens wat je met de overwaarde doet. Met een spaarpotje van 50.000 euro kun je al een beleggingshypotheek aanvragen. En tot slot: wil je op een andere manier aan geld komen, denk dan eens aan crowdfunding of OPM. Hierover lees je meer in het artikel over vastgoed mét of zonder eigen geld.
Denk aan de extra kostenposten
Houd er rekening mee dat je – naast de financiering van een extra huis – met meer kostenposten te maken krijgt. In sommige gevallen moet je de woning namelijk eerst verbouwen om hem verhuurbaar te maken. Maar daarnaast heeft elke woning ook onderhoud nodig, zoals schilderwerk of het vervangen van leidingen. Ook kun je te maken krijgen met onvoorziene kosten als er bijvoorbeeld iets kapot gaat. Het is goed om te weten dat kleine reparaties met weinig kosten voor de huurder zelf zijn, zoals het repareren van een lekkende kraan. Grotere reparaties zijn voor jou als verhuurder. Het is daarom belangrijk om een deel van de huurinkomsten opzij te zetten voor deze onvoorziene kosten. Zo’n extra potje is ook handig wanneer je met leegstand te maken krijgt en even geen huurinkomsten hebt. Al hoef je in deze tijd niet zo bang te zijn voor leegstand, toch is het verstandig om een buffer te hebben. En bedenk dat wanneer je de verhuur en het beheer van je beleggingspand uitbesteed, dat natuurlijk ook kosten met zich meebrengt. Dit kan al snel oplopen tot 8 procent van de maandelijkse huuropbrengst.
Regels waaraan je je als huurder moet houden
Als verhuurder van een woning moet je aan verschillende regels voldoen. Ten eerste moet je in sommige gemeentes een vergunning hebben om je woning te verhuren. Of andersom: de huurder moet een huisvestingsvergunning hebben. Als je meerdere kamers in de woning maakt en aan meerdere personen gaat verhuren, heb je een huisvestingsvergunning nodig. Hiermee mag je van het bestemmingsplan afwijken en het huis opdelen in kamers. Controleer daarom altijd bij de betreffende gemeente welke vergunningen je nodig hebt. Als je een appartement gaat verhuren, moet je altijd bij de Vereniging van Eigenaars (VvE) toestemming vragen en checken wat de regels zijn. Deze afspraken staan in het splitsingsreglement. Zo mag je meestal niet verhuren voor korte tijd via bijvoorbeeld Airbnb. Andere regels waar je aan moet denken zijn de regels voor het bepalen van de huurprijs. Zo mag je in de vrije sector zelf de hoogte van de huurprijs bepalen, maar in de sociale sector niet. Dan ben je gebonden aan het puntensysteem van de overheid. Vergeet ten slotte niet de opstalverzekeraar op de hoogte te brengen van je verhuur plannen, want niet alle verzekeraars staan dit toe en bij sommige betaal je meer premie.
Hier moet je woning aan voldoen om te kunnen verhuren
Voordat je start met het kopen en verhuren van onroerend goed, moet je natuurlijk weten wie jouw doelgroep is. Op basis van hun wensen kun je ervoor zorgen dat jouw pand daaraan voldoet en dus goed verhuurbaar is. Wanneer je de ideale woning voor jouw doelgroep gevonden hebt, is het belangrijk om naar de volgende zaken te kijken. Controleer ten eerste altijd of de aanwezige apparatuur in het huis nog naar behoren werken. Soms hebben cv-ketels of boilers al jaren geen onderhoud meer gehad en dat kan voor een hoop onvoorziene kosten zorgen. Controleer ook altijd of de apparatuur vast zit aan een leasecontract. Het gebeurt regelmatig dat ketels, boilers of geisers geleased worden. Bepaal vervolgens of je het contract wilt overnemen of niet.
Ten tweede: wanneer je een huis verhuurt, is het jouw plicht om ervoor te zorgen dat de woning zo veilig mogelijk is. Daarvoor zijn wetten en regels waaraan jij je als verhuurder moet houden. Zo heb je de zorgplicht over brandveiligheid. Dit betekent dat jij ervoor zorgt dat er geen gevaar voor de veiligheid en gezondheid van de huurder bestaat. Zorg er dus voor dat de woning aan alle eisen van de zorgplicht voldoet. Daarnaast stelt de overheid ook bepaalde bouwkundige brandveiligheidseisen aan een woning. Zo moet de uitgang van de woning of kamer bijvoorbeeld binnen 45 meter te bereiken zijn en moet er minimaal één blustoestel op elke gezamenlijke vluchtroute en één per (gezamenlijke) keuken aanwezig zijn. Check ten slotte altijd de VvE-stukken als je een appartement koopt. Je kunt dan zien onder andere of de VvE gezond is, of er groot onderhoud op de planning staat en hoeveel geld er in het reservefonds zit.
Belastingen
Een tweede huis wordt als vermogen gezien en valt daarom in box 3. Dit betekent dat je er vermogensrendementsbelasting over betaalt. Maar hier staat tegenover dat de huurinkomsten onbelast zijn. En als je een lening voor de woning hebt, mag die van je belastbare vermogen in box 3 aftrekken. Hierdoor betaal je dus weer minder vermogensbelasting. Bij een tweede woning is de hypotheekrente niet aftrekbaar en sinds 2021 hebben vastgoedbeleggers te maken met een hogere overdrachtsbelasting van 8% (starters onder de 35 jaar zijn hiervan uitgezonderd om ze meer kansen te geven). Daarnaast heb je nog de onroerendezaakbelasting en meestal ook rioolheffing (dit verschilt per gemeente). Ja de belasting, daar kom je niet omheen. En het lijkt zo misschien als een berg aan kosten, maar als je geld wilt verdienen met het verhuren van een extra woning, dan moet je op de lange termijn denken. Op de lange termijn levert het je veel meer op en maken de kosten die je nu hebt niet zoveel meer uit.
Handig: zoek off market deals en bespaar geld
De huizenmarkt is booming, maar de verkoopprijzen zijn ook hoog. Daarom is het verstandig om op zoek te gaan naar de zogenoemde off market deals. Dit zijn de vastgoeddeals die onder de marktwaarde aangeboden worden, waardoor je een hoop geld bespaart. Maar deze deals vind je natuurlijk niet gewoon op Funda.nl. Hiervoor moet je gaan werken met een dealfinder en is het noodzakelijk om een goed netwerk te hebben. In onze dealfinder masterclass vertellen we hier alles over en kom je erachter waar je panden tot 10% – 30% onder de marktwaarde kunt vinden. Want waarom zou je meer betalen als er veel betere deals op je staan te wachten?
Het beste moment om te beginnen
Oké, we hebben veel zaken besproken waarmee je rekening moet houden bij het kopen en verhuren van een tweede woning. Nu is de meest gestelde vraag: wanneer kan ik het beste beginnen? Het antwoord op deze vraag is simpel: beter vroeg dan laat. Er is namelijk geen ‘beste moment’ om te starten. De woningmarkt is cyclisch en zal altijd dalen en stijgen. Wachten op eventuele crashes is zinloos. De belangrijkste sleutel tot succes is dat jij de kennis en de juiste mindset hebt. En dan maakt het niet uit wat de markt op dat moment doet, want jij weet precies wat je moet doen. Dus als jij extra inkomsten met vastgoed wilt genereren, moet je beginnen met leren en je tanden in de vastgoedmarkt zetten. Alleen dan ben je er klaar voor om te beginnen. In de blog ‘Het best moment om te beginnen met vastgoed’ vertellen we meer over waarom je niet moet wachten. Ook vertellen we het succesverhaal van cursist Edgar die binnen een maand voor 2 miljoen aan vastgoed kocht, ondanks de net gestegen overdrachtsbelasting.
