Als vastgoedinvesteerder met een buy to let strategie is de huurprijs belangrijk voor je rendementsbepaling. Er zijn momenteel een aantal veranderingen in de maak op gebied van het huurbeleid bij de overheid. In 2020 kwamen er nieuwe wetsvoorstellen en op 23 maart 2021 hebben drie voorstellen een akkoord gekregen van de Eerste Kamer. De onderwerpen hebben betrekking op het maximeren van huurprijs verhogingen om huurders te beschermen tegen extreme huurprijzen, onder andere tijdens en na corona. Dit lijkt op het eerste oog belangrijk nieuws voor verhuurders van particuliere woningen, maar voor de verantwoorde vastgoed belegger is er niets om je zorgen over te maken want het gaat hier om snelle en té hoge stijgingen die de pan uit rijzen en dat is volkomen terecht. We hebben in deze blog alles op een rijtje gezet wat je moet weten over de nieuwe regels die in aantocht zijn en waar je rekening mee kunt houden in de toekomst.
1. De wet over maximale huurverhoging in de vrije sector (2021)
Op dit moment ben je (nog) vrij om als verhuurder van de vrije sector de huurprijs jaarlijks te verhogen naar eigen wensen. Maar er is een nieuwe wet in aantocht, want in 2021 krijgen we, voor het eerst, te maken met een maximale huurprijsverhoging in de vrije sector. De Eerste Kamer heeft in maart 2021 akkoord gegeven op het voorstel en de ingangsdatum moet nog definitief bekend worden maar het zal ergens in 2021 van kracht gaan.
Dus de komende drie jaar zal er een maximale huurstijging van 1 procent plus de inflatie, dus 2,4% voor vrije sectorwoningen gelden. Het wetsvoorstel werd ingediend in juni 2020, om huurders beter te beschermen, tijdens en na coronatijd.
Normaal gesproken konden verhuurders in de vrije sector zelf de huurverhoging per jaar bepalen, tenzij je in het huurcontract andere afspraken over de huurverhoging hebt gemaakt. Deze maximale huurverhoging geldt alleen bij huurcontracten van mensen die nu al in de huurwoning wonen. Bij verhuizing en/of nieuwe huurders ben je dus wel vrij om een nieuwe huurprijs vast te stellen. En om heel eerlijk te zijn is het ook extreem als je als verhuurder een hogere huurprijs stijging dan 2,4% vraagt van je huurder, zonder dat je verbeteringen maakt aan de woning (in dat geval gelden er namelijk ook weer andere uitzonderingen op deze regel en is een hogere stijging mogelijk).
2. De wet over maximale verhoging in de sociale sector (2021)
Huurders van sociale huurwoningen worden al beschermd door het puntensysteem. Door het puntensysteem mogen verhuurders niet meer vragen dan een maximumbedrag van € 737,00 euro per maand. Wil je hier meer over weten? In de blog: ‘Alles over WOZ-waarde: de invloed op de huurprijs en puntentelling’ leggen we in het kort uit wat het puntensysteem precies inhoudt.
En vanaf 1 juli 2021 gaat de huur voor een sociale huurwoning niet omhoog, dus de maximale huurverhoging is in deze sector 0%. Ook de huur voor mensen met een hoger inkomen gaat niet omhoog, dit geldt allemaal tot 30 juni 2022.
Woningcorporaties hadden al afgesproken om de huur met maximaal 1,4 procent gemiddeld te verhogen, maar konden er op individueel niveau nog wel wat bovenop doen. Ook in deze sector geldt dat de huurverhoging alleen voor mensen geldt die nu al in een huurwoning wonen. Dus ook in de sociale sector mag bij een verhuizing en nieuw huurcontract een nieuwe huurprijs worden vastgesteld.
3: Tijdelijke huurkorting mogelijk (2021)
Een ander en het laatste wetsvoorstel in dit rijtje zorgt ervoor dat verhuurders een tijdelijke huurkorting kunnen geven aan huurders die financieel in de problemen zitten. Zo’n korting kan maximaal drie jaar duren. Redenen hiervoor kunnen zijn dat er minder inkomsten zijn door de coronacrisis, maar ook argumenten als door een scheiding of andere redenen waardoor de huurder in een nieuwe financiële situatie komt. Deze wet is nu net in gang gezet en deze huurkorting is nu per april 2021 mogelijk.
5: De inkomensafhankelijke huurverhoging (2022)
De overheid heeft voor 2022 een nieuwe manier voor inkomensafhankelijke hogere huurverhoging bedacht. Dit zorgt er voor dat er een hogere inkomensgrens geldt voor meerpersoonshuishoudens, voor sociale huurwoningen van woningcorporaties. Dit zal in 2022 ingaan en drie jaar lang gelden. Ook wordt er meer ingezet op inkomensafhankelijke huurverhogingen: huurders met een hoog inkomen kunnen een hogere huurverhoging krijgen dan huurders met een middeninkomen. Ze kunnen daarmee sneller een huur vragen die past bij de kwaliteit van de woning. Voor verhuurders is deze hogere huurverhoging belangrijk om goed te kunnen blijven investeren in verduurzaming en nieuwbouw. En ook om het huren voor huishoudens met een lager (midden)inkomen betaalbaar te houden. Ook dit wetsvoorstel is nu akkoord.
Tips bij het vaststellen van de huurprijs
De nieuwe wetten en regels op gebied van huurprijzen nog een keer opgesomd:
- Woningen in de vrije sector mogen in 2021 maximaal tot de inflatie plus 1 procent (dus 2,4 %) omhoog, dit geldt alleen voor huidige huurders, dus niet bij verhuizing en het opstellen van nieuwe contracten en/of nieuwe huurders.
- Daarnaast moet je in de sociale sector dus rekening houden met 0% huurverhoging van 1 juli 2021 tot en met 30 juni 2022.
- Per april 2021 kan een huurder een tijdelijke huurkorting voor een periode tussen één maand en drie jaar aanvragen in overleg
- In 2022 komt er een nieuwe methode waarbij huurverhogingen inkomensafhankelijk zijn.
Dat betekent voor jou als belegger in particuliere woningen en als verhuurder:
- Zorg dat je opnieuw je rendementsberekeningen doet voor nieuwe beleggingen, zodat je weet welke huurprijs reëel is en welke je mag vaststellen in jouw situatie.
- Bij de vrije sector mag je vanaf 2021 dus niet meer jaarlijks zomaar verhogen, er is dan een maximale verhoging van 2,4%.
- Heb je woningen in de sociale huur sector? Controleer of je huurcontracten in de sociale sector hebt die vóór 2021 zijn ingegaan. Is het huurcontract voor 2021 ingegaan? Dan kun je bij de overheid nagaan of het om een sociale huurwoning (gereguleerd) of om een vrije sectorwoning gaat. Huurcontracten die in 2021 zijn ingegaan met een kale maandhuur die niet hoger is dan € 752,33, zijn gereguleerde huur (sociale huurwoning). De 0% huur verhoging geldt voor alle studentenkamers, woonwagens, etc.
Kortom, het zijn geen uitzonderlijk strenge regels vanuit de overheid rondom het huurbeleid. We kunnen ons erin vinden dat de extreme huurprijzen de pan uit rijzen en dat er iets moet gebeuren ter bescherming hiervan. Ook laat de overheid zien met deze nieuwe wetten dat zij alsnog rekening houden met de belangen van de verhuurder, zoals de mogelijkheid om toch hogere huur te vragen als de woning renovatie en dergelijke nodig heeft.
