Sinds 1 januari 2024 is hij van kracht: de veelbesproken en door veel investeerders gevreesde omgevingswet 2024. Een wet die is bedacht om investeren in vastgoed voor alle betrokken partijen te vereenvoudigen. Maar wat houdt die wet precies in, en slaagt deze in zijn opzet, of is de vrees van veel investeerders terecht en is hiermee een volgend nodeloos gecompliceerd vehikel gecreëerd?
Steven Tan-A-Kiam gaat in gesprek met Janina Hamann, specialist en advocaat omgevingsrecht om alle ins en outs, haken en ogen & kansen en bedreigingen omtrent de omgevingswet te bespreken.
Waarom is de omgevingswet bedacht?
De komst van de omgevingswet heeft heel wat voeten in de aarde gehad. Meerdere malen terug naar de tekentafel, meerdere rondes door de Eerste Kamer, etc. Maar laten wij hier niet te lang bij stilstaan: 2024 is inmiddels begonnen en de omgevingswet is een feit en investeerders zullen hiermee te maken krijgen. Maar waarom is de omgevingswet eigenlijk bedacht?
De gedachte hierachter is even eenvoudig als gecompliceerd: de wet is er gekomen om zaken als het aanvragen van vergunningen, inzicht in bestemmingen en plannen, klimaatadaptatie, energietransitie en woonruimtegebrek eenvoudiger en inzichtelijker te maken. Het doel van de omgevingswet is om onder andere 26 bestaande, losse weten in één nieuwe wet te bundelen, aangevuld met overige regelgeving. So far, so good: dit klinkt inderdaad als een grote stap in de goede richting van de regelgevingsjungle waar investeerders mee te maken krijgen. Maar – zo waarschuwt Janina Hamann – dát punt is nog lang niet bereikt.
Wat goed is om te weten: de omgevingswet is niet zomaar even een wet die is ingevoerd. Het is de meest ingrijpende wetswijziging sinds de invoering van de grondweg in 1848. Ook als je géén kennis van deze wet, de voorgeschiedenis of investeren in vastgoed hebt, kun je natuurlijk al één ding voorspellen: de implementatie van deze wet zal niet zonder slag of stoot verlopen.
DSO (Digitaal Stelsel Omgevingswet) als een van de grootste veranderingen
Dé term die (potentiële) vastgoedinvesteerders moeten kennen met betrekking tot de omgevingswet is “DSO”. DSO staat voor “Digitaal Stelsel Omgevingswet”. De veranderingen door de omgevingswet zijn zeer talrijk en het DSO is de plek waar dit allemaal inzichtelijk moet worden Dat begint al in de oriëntatiefase. Was het tot nu toe zo dat je direct ging kijken in ruimtelijkeplannen.nl; nu is het Digitaal Stelsel Omgevingswet je vertrekpunt. Ruimtelijkeplannen.nl had absoluut zijn voordelen, zo geeft ook Steven aan. Het was namelijk heel eenvoudig om bijvoorbeeld direct te zien of een optopping van het pand tot de mogelijkheden behoorde. Het DSO beoogt dit ook te doen.
De opzet is dat het Digitaal Stelsel Omgevingswet alle informatie uit on.a. de 26 afzonderlijke – en thans vervallen – wetten combineert, je als gebruiker het adres intypt waarin je interesse hebt en vervolgens direct ziet wat je nodig hebt. Maar: zover is het nog niet. Zo zit bijvoorbeeld het omgevingsplan nog niet in het DSO. De mogelijkheid ís er wel, en zal er in de toekomst hopelijk ook echt komen, maar voor nu betekent dit dat het omgevingsplan nog apart gecontroleerd moet worden. Onder andere huisvestingsverordeningen zijn nog niet integraal opgenomen in het DSO.
Toch hangt veel ook af van de lokatie. De omgevingswet in Amsterdam is qua inzichtelijkheid in veel opzichten gemakkelijker dan in veel kleine gemeenten. We schreven eerder al over de veranderingen door de omgevingswet: niet alle lokale overheden lijken hier met dezelfde voortvarendheid in te werk te gaan. Moet je aanvullende zaken over de omgevingswet in Amsterdam opzoeken, dan kun je deze informatie waarschijnlijk beter en sneller vinden dan in kleine gemeenten.
De omgevingswet en wijzigingen in het bestemmingsplan
Een hot topic bij de omgevingswet is hoe er nu wordt omgegaan met wijzigingen in bestemmingsplannen. Hier zullen zich, zo is de inschatting van Janina, over het algemeen niet zo veel problemen voordoen zolang het wijzigingen binnen logische kaders betreft. Groter wordt de uitdaging wanneer het bijvoorbeeld gaat om het wijzigen van een plan van agrarische grond of vastgoed met een agrarische bestemming.
Tot aan de komst van de omgevingswet was het via de WABO goed mogelijk om individuele gevallen binnen de kaders aan te passen om de gewenste bestemming op die manier relatief eenvoudig te verkrijgen. Een van de wijzigingen door de omgevingswet is nu dat deze regeling is opgegaan in de nieuwe wet. Toch is er een duidelijk verschil.
Er wordt nu meer gekeken naar wat er expliciet wordt gezegd in aanvullende regelgeving met betrekking tot afwijkingen van het plan. Dat kan voor investeerders een groot voordeel, maar ook een groot nadeel zijn. Want: wat te doen als er hier geen expliciete uitspraken over worden gedaan?
Schept de omgevingswet geen duidelijkheid, dan kun je een BOPA aanvraag indienen, om zo een antwoord te krijgen op wensen waarover in het plan geen uitspraak worden gedaan. De BOPA is hiermee grotendeels de opvolger van de buitenplanse afwijkmogelijkheid. Feitelijk verandert er dus niet zo heel veel.
Moeten investeerders zich zorgen maken over de omgevingswet?
De hamvraag is natuurlijk: moeten investeerders zich zorgen maken over de omgevingswet? Want alle veranderingen door de omgevingswet geven natuurlijk stof tot nadenken. Er valt nog niet veel over te zeggen, omdat de wet natuurlijk pas in werking is getreden. Daarom verwacht Janina Hamann dat er de komende tijd nog niet zo enorm veel verschillen merkbaar zullen zijn.
Gemeentes moeten ook nog wennen aan het werken met de omgevingswet 2024 en zullen wellicht wat terughoudend zijn met al te drastische wijzigingen in hun benadering. Gaandeweg zullen zaken concreter worden ingevuld en uitgewerkt. Of dat in het voordeel of nadeel van investeerders zal zijn, is nog niet te voorspellen.
Wat wel nu al heel interessant is, is dat er een duidelijke cultuuromslag zal plaatsvinden. Bij de aanvraag en toekenning van vergunningen was het altijd een kwestie van “Nee, tenzij…”, terwijl er nu meer een shift gaande is naar “Ja, mits…”. Met andere woorden: de benadering verandert, maar dit betekent natuurlijk niet automatisch dat een aanvraag eenvoudiger wordt. Onderaan de streep blijft het neerkomen op het volgende: voldoe je aan de objectieve criteria? Toch lijkt er in positieve zin voor investeerders wel iets te veranderen. Zoals al uit de DSO blijkt, worden omgevingsplannen meer leidend en worden de plannen zelf wat flexibeler, met een wat meer open karakter. Dit geeft gemeenten een ruimer interpretatiekader en ruimere bevoegdheid om te bepalen of initiatieven kunnen doorgaan of niet.
Zorgen om een haperend DSO
De ideeën omtrent het DSO zijn duidelijk, maar helemaal zorgeloos was de start nog niet. Zowel Janina als Steven geeft aan dat er in de eerste dagen (de video en podcast zijn opgenomen op 3 januari van dit jaar) veel gebruikers te maken kregen met storingen en foutmeldingen. Ongetwijfeld zal het de komende tijd worden verbeterd, maar het is wel iets om rekening mee te houden. Overigens hebben investeerders die voor 1 januari 2024 een aanvraag hebben ingediend in dit opzicht nog geluk: zij vallen nog onder het oude recht en hebben dus nog niet met de omgevingswet en het DSO te maken.
Verweren & participeren (met als voorbeeld de omgevingswet in Amsterdam)
Wetten en regels zijn natuurlijk maar een klein – maar overduidelijk cruciaal – aspect waarmee investeerders te maken krijgen. Zeker bij het aanvragen van vergunningen komt nog veel meer kijken. Steven geeft al aan dat ongeveer de helft van zijn aanvragen uitmondt in een bezwaar. Wat betekent de invoering van de omgevingswet voor Amsterdam, waar Steven het grootste deel van zijn business doet. Eén van de grootste steunpilaren voor investeerders is namelijk per 1 januari komen te vervallen: de vergunningsverlening van rechtswege. Deed de gemeente voorheen te lang over de behandeling en uitspraak over een aanvraag, dan werd de vergunning automatisch van rechtswege toegekend. Investeerders wisten dat ze hiermee altijd een belangrijke troef achter de hand hadden, want aanvragen bleven nog wel eens te lang liggen.
Deze stok achter de deur is er nu niet meer. Hoe kun je als investeerder onder de omgevingswet nu omgaan met aanvragen die te lang blijven liggen? Janina Hamann twijfelt. Er zijn in principe duidelijke stappen die je kunt ondernemen, maar Janina betoogt dat dit misschien niet altijd even slim is. Je kunt namelijk de gemeente in gebreke stellen. Daarna kun je een dwangsom vorderen of zelfs naar de rechter stappen om een beslissing af te dwingen. Dat kan een effectief middel zijn, maar – zo waarschuwt Janina – “Je maakt er geen vrienden mee.” Ze haalt praktijkvoorbeelden aan waarin na een ingebrekestelling ineens heel snel een afwijzing volgde. Beter lijkt het haar om vooral de informele weg te blijven bewandelen wanneer je een beslissing wenst.
Participatie blijft een belangrijk element, ook onder de omgevingswet. Janina benadrukt echter dat participatie nooit een vereiste mag zijn voor een aanvraag, noch mag het een afwijzingsgrond zijn. Om het proces te versoepelen kan participatie echter een belangrijke rol spelen. Partijen die fundamenteel tegen je plannen zijn, zullen waarschijnlijk tegen blijven, maar partijen met twijfels of lichte bezwaren kunnen wanneer zij goed bij de plannen betrokken worden vaak in je plannen meegaan. De tip van Janina: betrek vooral lokale specialisten bij je plannen.
Bij het splitsen van woningen is het erg belangrijk om een omgevingswet grondig te onderzoeken. Wij leren onze cursisten altijd precies de “Do’s en dont’s” tijdens ons 1 op 1 splitsingstraject.
De conclusie: de impact van de wet zal moeten blijken
Is de omgevingswet een kans of een bedreiging voor de investeerder? Dat is de vraag die Steven en Janina hoopten te beantwoorden. Het is nog te vroeg om daar definitieve uitspraken over te doen. Wat volgens Janina wel als een paal boven water staat: het wordt er de komende tijd voor investeerders niet eenvoudiger op. Iedereen moet er zijn weg in vinden en er is tijd voor nodig om alles te laten werken zoals bedoeld.
