Investeren in vastgoed is niet voor niets een aantrekkelijke business: het aanbod is klein en de vraag is groot. Maar groeiende investeringskansen gaan niet over rozen, zo wordt ook de woningmarkt scherp in de gaten gehouden en krijgen we te maken met overheidsmaatregelen. De overheid ziet dat er steeds meer koopwoningen worden gekocht door particuliere verhuurders. Een bijkomend probleem is dat jonge gezinnen en starters hierdoor moeilijker aan een koopwoning komen in het schaarse aanbod dat er is. Toch waren er ook eerder al problemen waardoor we nu met een groot woningtekort te maken hebben. Denk aan te weinig nieuwbouw projecten, te weinig grote bouwlocaties en vertraagde bouwprocessen door de stikstofproblematiek en PFAS. Natuurlijk is het belangrijk dat de huizenmarkt opnieuw in balans komt, dat is het prettigste voor iedereen.
Om ervoor te zorgen dat specifiek beleggers minder kansen krijgen om woningen te kopen heeft De Tweede Kamer nu een plan voor opkoopverbod. Met voornaamste reden dat vastgoed investeerders de woning niet in de eerste plaats nodig hebben om er zelf te wonen. Geheel begrijpelijk, maar als je op zoek bent naar slimme manieren om je geld te laten groeien en je spaargeld goed te investeren dan blijft vastgoed één van de zekerste manieren van investeren. De voordelen wegen nog altijd op tegen de nadelen zoals overheidsmaatregelen en risico’s. Laat je niet gek maken door negatief nieuws en focus op de feiten.
Om niet voor verassingen te komen te staan hebben we de belangrijkste informatie over deze ontwikkeling op een rijtje gezet: Wat betekent dit opkoopverbod precies? Met welke overheidsmaatregel hebben we te maken? Hoe ziet het verhuursegment er straks uit als er een opkoopverbod komt?
Overheidsmaatregelen op woningmarkt: dit zijn ze
Eerder hadden we als beleggers al te maken met de overdrachtsbelasting (stijging van 2% naar 8%, beluister alles hierover in onze podcast aflevering: #10 Belangrijk: Nieuwe regels in 2021) en ook de maximalisatie aan huurverhogingen in de vrije sector (inflatie + 2,5%). Dit was ten aanzien van de zorg over de betaalbaarheid van woningen voor starters en middeninkomens vanuit de overheid. Nu blijkt uit onderzoek van het Kadaster dat het aantal gekochte panden door particuliere verhuurders is gestegen van 2 naar 6 procent (in de steden ligt het percentage hoger) en daarom wilt de overheid daar iets aan doen.
Wat houdt het nieuwe plan met opkoopverbod in?
Dit keer wil De Tweede Kamer een langere bescherming tegen beleggers op de huizenmarkt. Het plan houdt in dat gemeenteraden een opkoopverbod kunnen leggen op kopers die woningen kopen om te verhuren. Dit is een probleem omdat er dan een schaarste aan betaalbare koopwoningen ontstaat in een bepaalde buurt of wijk, en dat weer een kans is om vervolgens te hoge huurprijzen te vragen. Het is met name gericht op de grote steden en het beschermen van gebieden waarin het speelt.
,,Er is een groot tekort aan woningen en er moet flink worden bijgebouwd”, zegt ChristenUnie-Kamerlid Carla Dik-Faber, de initiatiefnemer, tegen het AD. “Maar die woningen staan er nog niet. We kunnen daarom nú al maatregelen nemen om kopers een eerlijkere kans te geven. Met dit voorstel houden we grote beleggers tegen en geven we ruimte aan starters en gezinnen.”
Als je als belegger dus een pand gaat aankopen in een gebied waar dit verbod zou gelden, en je krijgt een ban, dan zou deze gaan gelden tot maximaal vier jaar na de aankoop van het beleggingspand. En de wetswijziging ten aanzien van het opkoopverbod geeft gemeenten minimaal vijf jaar de mogelijkheid om het in te voeren. De regel kan ook worden verlengd, na een evaluatie.
Regeling op z’n vroegst vanaf 2023
Het goede nieuws voor ons beleggers is dat de regeling alleen voor gebieden in de grote steden geldt en alleen voor het goedkope tot middeldure segment. Gemeenten moeten eerst onderzoeken welke woningen dan in deze segmenten of klassen vallen. Vervolgens moeten de zogeheten huisvestigingsverordening worden aangepast. Tenslotte kunnen de steden die de opkoopregeling willen invoeren, dit alleen kunnen doen via onderzoek en beargumentatie. Al met al een hoop werk. De steden Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven hebben vermeld dat de regeling op z’n vroegst in 2023 ingezet kan worden.
Zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding: wat betekent dit en wat kun je hiervan verwachten?
Ook zegt het plan dat gemeenten een zelfbewonings-plicht en anti-speculatiebeding kunnen toepassen bij nieuwbouw. Mag de overheid deze plicht eigenlijk wel opleggen? Volgens het advocaten bureau Rein is het antwoord: Nee, omdat eigendomsrecht het meest omvattende recht dat een persoon kan hebben. Zo zegt Rein: “Sociaal-economische doelstellingen zijn geen grondslag om daar zomaar inbreuk op te maken. Het eigendomsrecht wordt alleen beperkt als het algemeen belang er om vraagt. Op dit moment is die noodzaak er niet. Er zijn ook praktische bezwaren. Als een belegger een woning koopt en vervolgens voor verhuur aanbiedt, is de woning niet aan de woningmarkt ontrokken. De woning is nu immers te huur. Ook aan middenhuurwoningen is een grote behoefte. Verder kopen beleggers soms ook meerdere appartementen of woningblokken. Zelfbewoning is dan onmogelijk.”
Let erop of de verkoper een zelfbewoningsplicht/anti-speculatiebeding heeft opgenomen in de leveringsakte, want dat mag. “Wanneer een woningcorporatie een huurwoning verkoopt wordt nog wel eens een zelfbewoningsplicht opgenomen in de koopovereenkomst en leveringsakte. Daar staat dan in dat de koper drie jaar lang de woning zelf moet bewonen of niet mag doorverkopen. In dit geval is de zelfbewoning contractueel overeengekomen en niet opgelegd door bijvoorbeeld een gemeente. Deze vorm van zelfbewoningsplicht is wel toegestaan.” Maar een door de overheid opgelegde zelfbewoningsplicht is dus (momenteel) in strijd met het recht. Het is dus voorlopig afwachten wat het stuk zelfbewoningsplicht precies gaat betekenen als het opkoopverbod er komt.
Hoe zit het met de verhuur? Wat mag wel?
Als het plan uiteindelijk goedgekeurd zou worden, en gemeenten dus een opkoopverbod kunnen leggen van vijf jaar, kan in de tussentijd de woning bij uitzondering alsnog met een vergunning verhuurd worden.
Familie: Bijvoorbeeld als de woning is bedoeld voor verhuur aan eerste en tweedegraads familieleden. Of als de eigenaar, nadat die minstens een jaar zelf in het huis heeft gewoond, de woning voor kortere tijd wil verhuren.
Al in bezit van het pand: Eigenaren mogen een woning wel gewoon verhuren als ze het pand al in bezit hadden voordat de nieuwe regels ingaan. Ook een huis dat bij verkoop al minimaal zes maanden verhuurd wordt, valt niet onder het verbod.
Pand bij verkoop al minimaal zes maanden verhuurd wordt: Als de woning bij verkoop al minimaal zes maanden verhuurd wordt, valt het niet onder het verbod.
Conclusie: dit is het moment om te kopen
Wat we uit de plannen van De Tweede Kamer kunnen concluderen is dat het een voorstel is, het opkoopverbod is er op dit moment niet en het is de vraag of het plan wordt goedgekeurd. Het is een ontwikkeling die we in de gaten gaan houden maar dit is één van de vele plannen van De Tweede Kamer, en bovendien áls het er komt, zal het ook niet gelijk doorgevoerd zijn.
We kunnen concluderen dat deze wetswijziging wel een serieuze reden kan zijn om de start met investeren in vastgoed nu te maken. Of het koopproces van je panden te versnellen als dit betrekking heeft over een langere termijn. Bedenk ook dat vooral de gemeenteraden van de grote steden een opkoopverbod willen invoeren, en dan alleen in bepaalde wijken waar het nodig is. Kortom, er zijn nog genoeg kansen als het opkoopverbod er zou komen, ook buiten de steden.
Je kunt nog meeprofiteren van de voordelen. Het woningtekort blijft aanhouden dus als je een goede deal hebt gevonden, blijft het nog steeds zeer aantrekkelijk om deze investering te doen. Wanneer je nu begint met investeren in vastgoed, kun je blijven verhuren op de lange termijn én genieten van de waardestijging van de woning.
Dan nog een laatste veel voorkomende twijfel of angst die te maken heeft met de invloed van de coronacrisis op vastgoed en de verhuur: mensen kiezen in deze onzekere tijd juist voor het huursegment. Onderzoek de locatie van je aankomende deal goed, met een doelgroep analyse en maak het plaatje voor jezelf helder, dan ga je heel ver komen. Meer daarover kun je lezen in Het stappenplan: hoe bouw je een vastgoedportefeuille op.
