Het opbouwen van een vastgoedportefeuille is een slimme zet voor wie al een investeringspand bezit en op zoek is naar uitbreiding. De woningmarkt blijft groeien en de vraag naar woningen overtreft het aanbod. Onze bevolking groeit nog steeds met 100.000 mensen per jaar en al deze mensen moeten ook ergens wonen. Hierdoor biedt het opbouwen van een vastgoedportefeuille niet alleen de kans om meer geld te verdienen, maar ook om financiële vrijheid te bereiken. Wanneer je nog twijfelt, kun je onze blog lezen waar wij 10 redenen om te beginnen met investeren in vastgoed noemen. Of je nu net begint of al een stap hebt gezet in het investeren in vastgoed, het is belangrijk om een gedegen strategie te ontwikkelen voor het opbouwen van je vastgoedportefeuille. Maar hoe bouw je nu, als beginner op deze markt, een vastgoedportefeuille op? In deze blog nemen we je mee in de 10 belangrijkste stappen en overwegingen bij het opbouwen van een vastgoedportefeuille.
Persoonlijk plan en strategie voor je vastgoedportefeuille
Het begint allemaal met het opstellen van een persoonlijk plan. Als je een vastgoedportefeuille wilt opbouwen, is het cruciaal om na te denken over een lange termijn strategie en te focussen op de kwaliteit van je investeringen. Dit houdt in dat je niet alleen de juiste panden moet kiezen, maar ook het bedenken van een goede strategie is en belangrijk dat je je rendementen berekent en vaststelt hoeveel eigen geld je nodig hebt per deal. Vervolgens kun je focussen op het vinden van goede deals. Maar hoe pak je dit aan? Hoe kom je aan de financiering? Wie is je doelgroep en aan welke criteria moet jouw pand voldoen? Heb je tijd en energie om te verbouwen? Maar denk ook aan de verhuur en het beheer van je vastgoed. Ga je dit zelf doen of ga je het uitbesteden? En zo zijn er nog veel meer vragen die je voor jezelf moet beantwoorden om tot een goed en passend plan te komen. In deze blog helpen we jou bij het beantwoorden van deze vragen. We nemen je mee in 10 belangrijke stappen en zetten de voor- en nadelen van verschillende keuzes voor je op een rijtje.
Stap 1: Doelgroep, belangen en huurprijzen
De eerste belangrijke stap die je zet bij het opbouwen van een vastgoedportefeuille, is het bepalen van je doelgroep en hun belangen en het bekijken van de huurprijzen. Aan wie jij je woning wilt verhuren, bepaalt namelijk welk soort pand je het best kunt kopen en op welke locatie. Mogelijke doelgroepen waar je voor kunt kiezen zijn:
- Expats
- (Internationale) studenten
- Young professional
- Hoogopgeleide arbeidsmigranten
- Laag opgeleide arbeidsmigranten
- Gezinnen
- Samenwonenden zonder kinderen
- Alleenstaanden zonder kinderen
- Lager opgeleiden
- Freelancers
- Ondernemers
Zoals je ziet, kun je kiezen uit veel doelgroepen. En elke doelgroep heeft weer andere wensen voor een woning. Wanneer je voor studenten kiest, dan kies je bijvoorbeeld voor een pand in grote studentenstad en een pand die midden in het centrum staat. Voor gezinnen zijn de wensen wat betreft de locatie en het soort pand weer heel anders. Je doelgroep bepalen is daarom erg belangrijk om de volgende stappen te kunnen zetten. Is jouw doelgroep studenten? Lees dan de blog: Een beleggingspand in de stad verhuren aan studenten: de checklist. Hierin staat bijvoorbeeld welke steden het beste zijn en hoe je de verhuur aan studenten aanpakt.
Stap 2: Locatie keuze
De keuze van je locatie is nauw verbonden met je doelgroep en speelt een sleutelrol in het opbouwen van een vastgoedportefeuille. Wij raden je aan om in ieder geval een pand te kopen in een bloeiende regio met een goede diversiteit aan bedrijven en banen. Het is wat betreft de locatie ook aan te raden om te investeren in een pand dat minimaal 10 minuten van het centrum ligt. Waarom? Wanneer het stadscentrum blijft groeien, dan wordt het appartement dat op 10 minuten afstand ligt onderdeel van het centrum. Daarnaast is het verstandig om bij het opbouwen van een vastgoedportefeuille te investeren in diverse locaties. Dit zorgt voor een spreiding van je risico’s. Denk hierbij ook aan transportnetwerken en demografische factoren zoals bevolkingsgroei en werkgelegenheid. Alle belangrijke demografische factoren om te onderzoeken zijn:
- Demografie (bevolkingsgroei)
- Prijs per m2
- Huurprijs per m2
- Leeftijd
- Mate van scholing
- Werkgelegenheid/bedrijvigheid
Daarnaast is het ook belangrijk om panden te kopen in gebieden met geschikte transportnetwerken voor jouw doelgroep. Koop in gebieden waar de komende jaar een groei zal zijn. Koop daarentegen geen pand in krimpgebieden als je op de lange termijn wilt investeren. En heb je genoeg kapitaal om meerdere investeringspanden te kopen? Dan is het zeker aan te raden om te kiezen voor diversiteit. Kies panden in verschillende steden, regio’s, provincies en landen. Wanneer een bepaald gebied in een vastgoedcrisis terecht komt, dan loopt niet gelijk je hele vastgoedportefeuille gevaar.
Stap 3: Huurprijzen
Bij het opbouwen van een vastgoedportefeuille is het belangrijk om naar de huurprijzen te kijken. Valideer jouw huurprijzen zoveel mogelijk met data die je online kunt vinden. Deze data geven je een reële indicatie van de huurprijzen. Let daarnaast op het puntensysteem bij huurprijzen. Het puntensysteem bepaalt de maximale huurprijs van jouw woning. Als je niet minimaal 145 punten hebt behaald, dan valt jouw woning in de sociale sector. De huurprijs die je mag vragen is dan gereguleerd. Het puntensysteem geldt overigens niet voor huurwoningen in de vrije sector. Beluister hieronder de podcast met alle details over huurprijzen en het puntensysteem.
Stap 4: Strategie bepalen
De volgende stap is het bepalen van je strategie. De twee meest bekende strategieën zijn “fix en flip” en “buy to let”. We leggen beide strategieën aan je uit.
De fix en flip strategie houdt in dat je een pand of woning koopt, deze vervolgens renoveert en weer doorverkoopt met winst. Investeerders kopen deze panden doorgaans voor een lagere prijs vanwege de staat van het pand. Het pand heeft bijvoorbeeld achterstallig onderhoud. De renovaties die dit soort investeringspanden nodig hebben kunnen groot of klein zijn. Soms zijn het cosmetische renovaties en soms grote renovaties. Nadat je het pand hebt opgeknapt, kun je het pand te verkopen met zoveel mogelijk winst.
De buy to let strategie betekent letterlijk kopen om te verhuren. Met deze strategie koop je een pand of appartement om hem vervolgens te verhuren. De winst maak je met de huurinkomsten, maar aan de andere kant ook door een eventuele waardestijging van het pand.
Voor het combinatie hiervan kun je ook een woning splitsen. Dit houdt in dat je een woning koopt, deze vervolgens verbouwd naar twee woningen en deze beide verhuurt. Om hier in begeleid te worden, kun je je aanmelden voor ons 1-op-1 splitsingstraject.
Het is aan jou de keus om te bepalen welke strategie het best bij jou past. Alle drie de strategieën hebben voor- en nadelen die je voor jezelf moet afwegen. De strategie buy to let werkt eigenlijk altijd en in alle marktsituaties, want mensen moeten altijd wel huren. Als verhuurder is het ook aantrekkelijk, omdat je de huurder eruit kunt zetten wanneer de verkoop van het pand bijvoorbeeld meer geld gaat opleveren. Let bij de buy to let strategie wel op hoe verschillende steden met deze strategie omgaan. Verschillende steden zijn niet blij met de buy to let strategie, omdat het onder andere de prijzen op de koopwoningmarkt opdrijft. Daarom heeft Amsterdam bijvoorbeeld paal en perk gesteld aan buy to let. Let dus goed op hoe steden hierin staan. Fix en flip werkt beter in een opkomende markt dan in een dalende markt. Fix en flip kan ook werken in een dalende markt, maar dan moet je een goede deal hebben.
Stap 5: Zoek en vind de ideale investeringspanden voor jouw vastgoedportefeuille
Als je jouw doelgroep en strategie hebt bepaald, begint de zoektocht naar de juiste panden voor je vastgoedportefeuille. Wanneer je een vastgoedportefeuille wilt opbouwen en begint met zoeken, is het goed om in te zetten op diversificatie en spreiding. Hiermee spreid je namelijk je risico’s. Zorg er daarom voor dat je verschillende strategieën, locaties en doelgroepen uitprobeert. Je kunt op basis daarvan jouw eigen werkende strategie bepalen voor de opbouw van je vastgoedportefeuille.
Bepaal voor je zoektocht goed welk soort pand je zoekt. Zoals we bij stap één ook hebben gezegd, is het soort pand dat je zoekt afhankelijk van de door jou gekozen doelgroep. Kies je voor een pand die je bijvoorbeeld kunt opsplitsen in meerdere kamers of kies je voor een mooie eengezinswoning? Daarnaast kun je ook nog kiezen tussen een ‘kant-en-klaar’ investeringspand en een pand waar nog werk aan de winkel is. Dit zijn de ongeslepen diamanten die je kunt opknappen tot de ideale woningen voor jouw doelgroep. De vraag is dan alleen: Wil je tijd en energie steken in het renoveren van een pand? Of houd je die tijd liever voor jezelf en kies je voor een pand die je bij wijze van spreken morgen al kunt verhuren? Wanneer je geen zin hebt in een (grote) verbouwing en de bijkomende stress wilt voorkomen, dan is de het ‘kant-en-klare’ investeringspand waarschijnlijker geschikter voor jou.
Bekijk hieronder de video waarin je een kijkje kunt nemen bij de verbouwing van een groot pand, een echte opknapper, maar wel een gouden kans.
Een belangrijke tip: focus in elk geval op kwaliteit en op de lange termijn. Koop dus niet het eerste de beste pand, omdat je niet kunt wachten en direct wilt beginnen. Neem de tijd en zoek een pand dat bij jouw wensen, voorwaarden en doelgroep past. Koop alleen iets waarin je zelf ook zou kunnen verblijven als huurder. Onderzoek goed wat de staat van het pand is, zodat je niet voor onverwachte verrassingen komt te staan. Rustig blijven en geduld hebben is in dit geval de sleutel tot financieel succes.
Maar hoe en waar ga je dan op zoek naar de geschikte investeringspanden voor jouw vastgoedportefeuille? Je kunt natuurlijk gebruik maken van bekende woningzoekers, zoals Funda.nl. Hier zul je zeker mooie deals vinden. Maar een andere en eigenlijk betere strategie is het vinden van panden voordat ze op de markt komen. Hiervoor is het belangrijk dat je jouw netwerk en connecties inzet. Laat mensen in je omgeving weten dat je op zoek bent naar panden voor je vastgoedportefeuille. Bouw goede relaties op en laat iedereen weten waar je naar op zoek bent. Hoe meer mensen weten wat je precies zoekt, hoe meer waardevolle informatie je zult ontvangen. Investeer ook in de kwaliteit van je connecties. Hoe beter ze jou vertrouwen, hoe groter de kans is dat iemand jou die gouden deal gunt.
Stap 6: Financiering vastgoedportefeuille
Wanneer je jouw doelgroep, de locatie en strategie hebt bepaalt, is het tijd voor de volgende stap: de financiering. Stel voor jezelf het doel voor het komende jaar vast en werk uit hoe je aan de financiering gaat komen. De financiering is voor sommige beginners de grootste uitdaging en vaak ook de reden om niet te investeren. Maar laat je hierdoor niet tegenhouden! Want zolang jij in je dromen gelooft en blijft doorzetten is er ook zonder startkapitaal veel mogelijk. Je kunt namelijk via ‘creative financing’ ervoor zorgen dat er geld voor je klaarstaat. In de blog Investeren in vastgoed: mét of zonder eigen geld vertellen we meer over hoe je zonder eigen geld in vastgoed kunt investeren.
Financieringsaanvraag – Loan to Income & Loan to Value
Wanneer je hebt bepaald hoe je aan je financiering komt, kun je beginnen met de financieringsaanvraag. De reguliere banken rekenen met Loan to Income (inkomenstoets). Dit betekent dat jouw financieringsaanvraag getoetst wordt aan jouw inkomen. Simpel gezegd bekijken ze of jouw inkomen de nieuwe schuld kan dragen als jij een nieuwe hypotheek krijgt. Je inkomen moet dus hoog genoeg zijn voordat de bank een lening aan jou zal verstrekken voor vastgoed. Gelukkig nemen ze bij een bank zoals Rabobank ook de mogelijke huurinkomsten en de waarde van het vastgoed mee in de berekeningen. Dit zal echter niet de beslissende factor zijn. Jouw inkomen moet wel echt de nieuwe schulden kunnen dragen. Dus hoe geweldig jouw aankoop ook is, als jouw inkomen niet genoeg is zal de bank je niet financieren.
Maar er zijn meer opties. Als je naar de vastgoedfinancieringsbanken gaat, dan wordt je financiering vanuit een ander perspectief bekeken. Deze banken bekijken jouw financieringsaanvraag vanuit het Loan to Value (LTV) perspectief. Loan to Value is de verhouding tussen de hoogte van de hypotheek en de waarde van de woning. Dit wordt ook wel de woningwaardeverhouding genoemd. De vastgoedfinancieringsbanken kijken voornamelijk naar de waarde van jouw woning en de huurstromen die daarmee gemoeid zijn. Bij het Loan to Value perspectief is jouw persoonlijke inkomen daarom minder relevant. Als jij goede deals vindt beneden de marktwaarde, dan kun je dus in principe 100% financiering krijgen op jouw deals.
Stap 7: Verbouwen, stel jouw ideale team samen
Je zal er misschien niet als eerste aan denken, maar je verbouwteam is erg belangrijk. Bouw in het begin, eigenlijk al vanaf dag één, gelijk een goed verbouwingsteam op. Misschien wil je eerst wel verschillende teams uitproberen om uiteindelijk het beste team voor jou te vinden. Voor beginnende investeerders is het sowieso verstandig om verschillende soorten aannemers uit te proberen. Dan ontdek je wie het beste bij jou past en waarmee je voor langere tijd wilt samenwerken. Want hoe langer je samenwerkt met een specifiek team, hoe beter ze jouw ‘smaak’ kennen en hoe beter ze jou begrijpen. Daarnaast is het belangrijk om de marktprijzen te leren kennen en te leren hoe je die kunt standaardiseren. En goed om te weten: je bouwteam heeft vaak geen zin om meubels in elkaar te zetten. Just so you know!
Stap 8: Verhuur
Wanneer je jouw pand(en) gaat verhuren, kun je ervoor kiezen om dit zelf te doen of om dit uit te besteden. In het begin is het verstandig om de verhuur zelf te doen en zelf je huurders te selecteren. Hierdoor ga je de fijne details begrijpen, waardoor je vervolgens kunt uitbreiden. Het screeningsproces en het selecteren van huurders is een goede ervaring. Met deze ervaring kun je later de selectieprocessen van je huurders standaardiseren. Voor het selecteren van je huurders kun je online platforms inschakelen. Gebruik hiervoor één of twee platforms. Je kunt de verhuur natuurlijk ook uitbesteden. Wanneer het voor jou echt te veel werk wordt, kun je bijvoorbeeld een verhuurmakelaar of beheerorganisatie inschakelen.
Stap 9: Beheer vastgoedportefeuille
Net als bij de verhuur, kun je het beheer van je vastgoedportefeuille ook op twee manieren doen. Je kunt als investeerder zelf jouw vastgoed beheren. Dit wordt ook wel de hands-on of actieve manier genoemd. Maar je kunt het beheer ook uitbesteden en een professioneel bedrijf inschakelen om jouw vastgoed te beheren. Dit zijn de rentmeesters in vakjargon. Dit wordt de hands-off of passieve manier van investeren in vastgoed genoemd. Investeren gaat dan op de automatische piloot. Wanneer je vastgoed wilt kopen en verhuren zonder zorgen, dan is dit dé manier voor jou! Vaak wordt het beheer tot de eerste vijf panden nog zelf gedaan. Bij meer panden wordt al snel gekeken om het beheer uit te besteden. Maar welke manier is dan beter? Beide opties hebben voor- en nadelen. Op basis daarvan kun je voor jezelf bepalen welke manier beter bij jou past. We zetten een aantal voor- en nadelen voor je op een rijtje.
Zelf je vastgoed beheren – hands-on
Je eigen vastgoed beheren is lastiger dan de meeste investeerders denken. Je moet bijvoorbeeld rekening houden met de wettelijke normen om je vastgoed verhuurbaar te maken. Hiermee voorkom je rechtszaken of redenen voor het niet betalen van de huur. Daarnaast kun je niet tegen je huurder zeggen dat bepaalde zaken op een later moment aan de orde komen. Huurders tolereren over het algemeen geen uitstelgedrag.
Voordelen: wanneer je jouw vastgoed zelf beheert, dan ben je altijd betrokken. Zo kun je als investeerder continu een vinger aan de pols houden. Je bent dan altijd op de hoogte van de behoeften van je huurders en de werkzaamheden die gedaan moeten worden. Denk aan klusjes binnen of buiten het pand. Ook bouw je op deze manier veel sneller een band met je huurders op. En een goede band kan ervoor zorgen dat je huurders jouw pand beter behandelen en dat de huurder langer blijft.
Nadelen: zelf je vastgoed beheren is een tijdrovende taak. Daar moet je heel bewust van zijn. Je moet namelijk altijd beschikbaar zijn voor je huurders. Ook moet je bijvoorbeeld bij achterstallige betalingen zelf achter de huurder aangaan en bij vertrek van huurders het pand schoonmaken. En een beetje handigheid komt als beheerder goed van pas. Want de kans is groot dat je een keer iets moet repareren of vervangen. Maar je kunt dit natuurlijk ook uitbesteden aan betrouwbare vakmannen. Daarnaast moet je altijd op de hoogte zijn van de wettelijk normen omtrent het verhuren van je vastgoed.
Vastgoedbeheer uitbesteden – hands-off
Wanneer je graag zorgeloos door het leven gaat, is het uitbesteden van het vastgoedbeheer een goede optie. Een vastgoedbeheerbedrijf gaat vaak ook op zoek naar huurders, waardoor je stap 6 ook gelijk ondervangen hebt.
Voordelen: wanneer je als investeerder je tijd vol hebt aan andere zaken en veel waarde hecht aan vrijheid, dan is de hands-off manier ideaal voor jou. Je hoeft zelf je handen niet uit de mouwen te steken, maar verdient er wel aan. Het is ook de ideale manier als je ver van het pand vandaan woont. Het vastgoedbeheerbedrijf zorgt ervoor dat jouw panden verhuurt worden en ze lossen allerlei problemen op die je anders zelf had moeten oplossen. Ze houden jouw pand ook bewoonbaar en in goede staat.
Nadelen: het kost geld. Want een deel van je maandelijkse huurinkomsten worden in rekening gebracht voor de service en het onderhoud van het vastgoedbeheerbedrijf. Let er altijd op of deze kosten inclusief huur- en verzekeringskosten voor jouw vastgoed zijn. Controleer daarom de contracten goed en licht het bedrijf goed door. Ten slotte is het belangrijk dat je duidelijke feedback van de beheerder krijgt en dat de reparatiekosten voor jou duidelijk zijn.
Stap 10: Persoonlijke keuzes maken
Zoals je hebt gelezen, zijn er bij elke stap keuzes die je moet maken. Elke keuze heeft voor- en nadelen en welke keuzes bij jou passen is geheel afhankelijk van wie je bent, wat je voorkeuren zijn en wat je leefstijl en visie is. Heb jij een druk leven en/of wil je graag zorgeloos door het leven? Dan zal de hands-off manier waarschijnlijk beter bij jou passen. Ben je een control freak en heb je de touwtjes graag helemaal zelf in handen? Dan past de hands-on manier waarschijnlijk beter bij jou. En hoeveel tijd en energie heb je? Steek jij graag je handen uit de mouwen en zie jij potentie in het achterstallige pand? Begin dan maar vast met het samenstellen van jouw ideale verbouwteam! En zo kun je bij elke keuze voor jezelf afwegen wat het beste bij jou past. Ga vooral op ontdekkingstocht, probeer dingen uit en je komt uiteindelijk tot de strategie en het team dat perfect bij jou past.
