De vastgoedmarkt kun je grofweg in vier segmenten verdelen: de kantorenmarkt, de winkelmarkt, de bedrijfsruimtemarkt en de woningmarkt. Maar waarom kun je beter in winkels dan in kantoren investeren? En hoe ontwikkelen deze markten zich in Nederland, wat zijn de kansen en risico’s? Investeren in vastgoed is een slimme keuze. Uit onderzoek blijkt dat vastgoedbeleggingen relatief weinig risico’s met zich meebrengen en snel kunnen zorgen voor een extra inkomen. Ook is er niet veel kennis voor nodig. Je hoeft niet jarenlang een opleiding te volgen, maar kunt volstaan met bijvoorbeeld een cursus, gaandeweg bijleren en hulp van een makelaar. Wel zul je enkele belangrijke keuzes moeten maken, zoals het soort vastgoed waarin je investeert; kies je voor investering in een kantoorgebouw, winkelpand, bedrijfsruimte of woning? Om een goede keuze te kunnen maken zetten wij de voor- en nadelen van de vier segmenten op een rij. Denk aan factoren als omvang van de markt, hoogte van de onderhoudskosten en het risico-rendementsprofiel.
Kantorenmarkt gevoelig voor conjunctuur
Kenmerkend voor de kantorenmarkt is dat deze erg conjunctuurgevoelig is, zo kunnen we lezen op Vastgoedvergelijker.nl. Bij een economische dip dalen de huren van kantoren het snelst. Dit wordt ook wel een ‘varkenscyclus’ genoemd. Bij een hoge vraag worden nieuwbouwplannen gemaakt. Neemt de vraag af, dan is nog veel kantoorbouw in ontwikkeling, waardoor bij de oplevering een overaanbod ontstaat. Gevolg is een drukkende werking op de prijzen en een rem op de nieuwbouwproductie. Tegelijkertijd heeft de lagere prijs weer een stimulerende werking op de vraag naar kantoorruimte (Zuidema & Van Elp, 2010).
De meest recente kantoorcyclus begon rond de overgang naar de twintigste eeuw, aldus Vastgoedvergelijker.nl. Vooral in de periode van 1998 tot en met 2004 is er een overaanbod aan kantoorruimte ontstaan. Er kwam in die kleine zeven jaar bijna 11 miljoen vierkante meter aan nieuwe kantoorruimte bij. Rond de eeuwwisseling was de productie zelfs 2 miljoen vierkante meter per jaar (NVB, 2011a). De nieuwbouwproductie hield lang aan, ook toen het minder ging met de economie, waardoor de leegstand verder toenam.
Toen de Nederlandse economie herstel liet zien, bleef de kantorenmarkt achter. De vraag bleef achter bij het aanbod, met als resultaat in 2011 circa 14 procent leegstand, bijna 7 miljoen vierkante meter. Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek betrof dit in 2019 nog ruim 3,3 miljoen vierkante meter, 6 procent van de totale kantoorvloeroppervlakte.
Er is een duidelijke tweedeling in de kantorenmarkt: enerzijds gewilde panden met een gunstige ligging en anderzijds oude kantoorpanden op impopulaire plekken. Deze kloof neemt waarschijnlijk steeds verder toe. Een groeiend aantal kantoorgebruikers verhuist naar nieuwe kantoren op betere locaties, ook soms meerdere keren, zo is de verklaring op de website. Een groot deel van alle kantoorruimte in Nederland bevindt zich in de Randstad.
Veel organisaties die actief zijn in het vastgoed, zoals makelaars en financiers vinden de ontwikkelingen in het kantoren vastgoed zorgwekkend. Ook overheden maken zich zorgen. Ze pleiten daarom voor maatregelen om verdere verslechtering van de situatie te voorkomen. Voor een gedeelte van de kantoren is de enige mogelijkheid het vinden van een nieuwe bestemming voor het pand of om de sloopkogel er op los te laten, aldus Vastgoedvergelijker.nl.
Door het overaanbod in kantoorpanden staan de huren enorm onder druk. Het gevolg is dat verhuurders van alles proberen om de bestaande huurder te behouden en/of nieuwe huurders aan te trekken. Zoals incentives die kunnen oplopen tot meer dan 20 procent van de toekomstige cashflow, meldt de vergelijker. Nu met de Corona crisis en het thuiswerken dat ook na de crisis wellicht deels wordt voortgezet, ziet de toekomst voor de kantorenmarkt er nog minder florissant uit.
Courant winkelvastgoed blijft in trek
En hoe zit het dan met winkels? Volgens Vastgoedvergelijker.nl hebben winkels als beleggingsobject meerdere voordelen ten opzichte van kantoren. Als voordelen noemen zij dat je de beste panden op gewilde locaties kunt vinden, de onderhoudskosten laag zijn en het risico-rendementsprofiel gunstiger is dan van de kantorenmarkt.
De locatie, daar draait het om bij winkels. Er is een duidelijk verschil tussen A-, B- en C- locaties, zo meldt de vergelijkingswebsite. ‘Locatus, een onafhankelijke bron en marktleider voor winkelinformatie in de Benelux, heeft hiervoor een database met kaarten waarop precies staat aangegeven welke panden tot welke categorie behoren. Over het algemeen zijn A-locaties te vinden in de hoofdwinkelstraat, B-locaties in de omringende straten en C-locaties in aanloopstraten.’
De website verklaart wat aanloopstraten zijn: je vindt ze in winkelcentra buiten het kernwinkelgebied die vaak wat verder doorlopen richting parkeerterreinen, stations en uitvalswegen. Vastgoedvergelijker.nl schrijft dat de leegstand op deze C-locaties flink toeneemt, omdat de winkelmarkt net als de kantorenmarkt een verplaatsingsmarkt is. Winkels die het goed doen verhuizen naar het centrum en minder succesvolle winkels blijven. In tijden van economische recessie en door vergrijzing verdwijnt op den duur een deel van deze winkels, waardoor de leegstand toeneemt. Bij winkels was in 2019 een oppervlak van 2,6 miljoen vierkante meter niet in gebruik, 6 procent van het totale winkeloppervlak in Nederland. Een even groot percentage leegstand zagen we bij de kantorenmarkt.
Vastgoedvergelijker.nl legt uit waarom zowel vanuit beleggers als winkeliers de vraag naar courant winkelvastgoed blijft groeien, ook al besteden consumenten minder. Een belangrijk kenmerk van de winkelmarkt is schaalvergroting en daardoor een continu proces van optimalisering. Veel winkelketens blijven daardoor behoefte hebben aan nieuwe en betere winkelunits. De behoefte aan grootschalige winkelruimten in het A1-winkelgebied van de grote steden is groter dan het aanbod.
Opvallend in de winkelmarkt volgens de vergelijkingswebsite: het hoge innovatieve vermogen en de ontwikkeling van nieuwe concepten. ‘Dit is zichtbaar in veel binnensteden, die daardoor broedplaatsen worden voor vernieuwing.’ Daarnaast belicht de website de trend om winkelfuncties met andere vormen van vastgoedontwikkeling te combineren. In de kleinere wijkwinkelcentra schieten locaties vaak tekort, voldoen ze niet aan de eisen van de winkeliers, wat leidt tot herontwikkeling, sloop of nieuwbouw. Waar je moet zijn om te investeren in winkelruimten? In dichtbevolkte gebieden, zoals De Randstad. ‘De omvang van de voorraad winkelruimte is sterk gerelateerd aan het aantal inwoners’, aldus Vastgoedvergelijker.nl.
Onzekere toekomst voor bedrijfsruimtemarkt
Naast de kantoren- en winkelmarkt heb je in het zakelijke domein ook nog de bedrijfsruimtemarkt. Het bekendste type bedrijfsruimte is de opslag- en distributieruimte, die meestal wordt gebruikt door logistieke dienstverleners. Andere voorbeelden zijn: bioscopen, zonnestudio’s, bankfilialen, autorijscholen, casino’s, reisbureaus, kamerverhuur-bedrijven, speelautomatenhallen, fotostudio’s, kinderdagverblijven, tandartspraktijken en meer. Iets om rekening mee te houden als je bedrijfsruimten wilt kopen en verhuren: vaak zijn aanpassingen nodig voor de activiteiten van een specifieke huurder, wat extra kosten met zich meebrengt.
Vergeleken met de kantoren- en winkelmarkt is de voorraad van de bedrijfsruimtemarkt een stuk moeilijker in kaart te brengen. Volgens de vergelijkingswebsite lopen schattingen uiteen van 100 tot 200 miljoen vierkante meter. Omdat de totale omvang niet bekend is, is het percentage leegstand ook niet te berekenen. Wel is bekend dat het grootste deel van de bedrijfsruimten zich bevindt in Noord-Brabant, Zuid- en Noord-Holland en Gelderland.
Voor de corona crisis ging het goed met de bedrijfsruimtemarkt, zo blijkt uit research van de Rabobank. Beleggers investeerden vooral in logistiek vastgoed. De e-commerce sector groeide snel, wat tot de bouw van grote logistieke bedrijfsruimten leidde. Ook de vraag naar andere bedrijfsruimten groeide, door een toenemende vraag naar producten en grondstoffen. De wereldhandel bloeide en Nederlandse bedrijven profiteerden daarvan door doorvoer, opslag en bewerking te faciliteren.
In de loop van 2020 is de situatie helemaal veranderd. Vanwege corona maatregelen ligt een deel van de productiecapaciteit van bedrijven stil. Ook worden er minder bestellingen geplaatst en is de kans groot dat de export klappen krijgt, omdat ook belangrijke handelspartners als Duitsland en de VS kampen met economische terugval. Daar komt nog bij dat huishoudens nu minder consumeren. Gevolg is minder investeringsbereidheid onder bedrijven (RaboResearch, 2020).
Wel of geen prijsdaling in huizenprijzen
Tot slot de huizenmarkt. Om te peilen hoe dit vastgoed segment ervoor staat zijn consumentenvertrouwen en koopbereidheid belangrijke indicatoren die de vastgoedvergelijker analyseerde. Sinds de coronacrisis uitbrak vragen veel mensen zich af wat dat gaat betekenen voor de huizenprijzen. Een prijsdaling werd verwacht, maar voorlopig stijgen de prijzen nog. Door overheidsregelingen behielden veel mensen hun baan en jonge huizenkopers die vreesden voor baanverlies waagden nu de sprong. Ook azen beleggers op koopwoningen, omdat in 2021 de overdrachtsbelasting omhoog gaat. Kortom, een combinatie van factoren zorgt ervoor dat nog geen sprake is van een daling van de prijzen.
Hoe lang de situatie nog zo blijft, is gissen. Vastgoedmarkt.nl meldt dat de verwachtingen uiteenlopen. Als voorbeeld haalt de website de verwachtingen van twee grote Nederlandse banken aan. ABN Amro verwacht dat de prijzen blijven stijgen, terwijl de Rabobank een daling voorspelt. Verder is te lezen dat ook het Bureau Stedelijke Planning (BSP) denkt dat de huizenprijzen volgend jaar gaan dalen. Volgens CEO Pieter van der Heijde zal de toenemende werkloosheid een flinke impact hebben op de leencapaciteit. Hij verwacht niet dat de krapte op de woningmarkt dit effect zal compenseren. Of de koopprijzen uiteindelijk gaan dalen of stijgen maakt voor de verhuur van woningen niet uit, het gaat erom dat je verhuur rendement goed is. Wil je meer weten over de ontwikkelingen in de vastgoedmarkt, houd dan de onze blog, podcast en videos in de gaten.
