Woning Splitsen: Alle Berekeningen en Voorbeelden (incl video)

Woning splitsen: alle berekeningen en een voorbeeld (incl video)
Inhoud bericht
Bericht delen:
Zorg dat je dit weet voor je gaat splitsen! Een woning splitsen: hoe werkt het nu? In deze blog en video gaan we in op het splitsen van een woning aan de hand van een praktijkvoorbeeld uit Amsterdam. Dit zijn de regels die je moet kennen. Download hieronder ook de bestanden die je nodig gaat hebben!
Steven neemt je mee in een project waarbij 1 woning naar 3 zelfstandige woningen is gesplitst

Een woning splitsen is en blijft één van de populairste modificaties voor vastgoedinvesteerders. Het is natuurlijk helemaal niet moeilijk om te begrijpen waarom. Het splitsen van een woning creëert meerdere woonadressen in één pand, die individueel kunnen worden verhuurd. Meer vastgoed om te verhuren, betekent hogere inkomsten. Wij zien dat met name veel beginnende investeerders of aspirant-investeerders bij het oriënteren op hun eerste vastgoedaankoop meteen dromen en nadenken over het splitsen van de woning.

Logisch, maar zo makkelijk is het niet. Een woning splitsen vereist wat denk- en uitzoekwerk. Ook is het nog maar de vraag of het altijd mogelijk is. Wil je een woning splitsen voor verhuur, dan dient te woning aan een aantal eisen te voldoen. In deze video gaat Steven Tan-a-Kiam onder andere in op hoe het werkt met eisen, vergunningen, het kadastraal splitsen van een woning en het bouwkundig splitsen van een woning. Dit allemaal geïllustreerd aan de hand van een begrijpelijk voorbeeld uit Amsterdam.

Benieuwd naar een 1 op 1 Splitsingstraject?

Een woning splitsen: wat je moet weten in een notendop

Wil je precies weten wat er komt kijken bij een woning splitsen? Lees dan verder en bekijk de video. Om je een idee te geven van wat je kunt verwachten óf om eventuele verwachtingen een beetje te temperen, hieronder in het kort op een rijtje wat je bij het splitsen van een woning kunt verwachten. Vervolgens werken wij deze punten verder uit in deze blog.

  • Een woning splitsen is niet altijd mogelijk
  • Er zijn verschillende categorieën met verschillende regels
  • Er zijn belangrijke documenten die je dient te raadplegen voor aankoop
  • De mogelijkheden en onmogelijkheden bij verbouwen (zoals optoppen)

Download hier de bestanden om te splitsen

Deze bestanden ga jij nodig hebben wanneer je een woning wilt gaan splitsen.

Naam
Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.

Een woning splitsen is niet altijd mogelijk

Natuurlijk: woningsplitsing is niet voor niets zo populair. Het is vaak mogelijk, maar niét altijd. Gelukkig kun je zelf op voorhand al uitvinden of het mogelijk is om de woning te splitsen of niet. Je hoeft hiervoor echt geen kennis of ervaring te hebben. Ook een leek of beginnende vastgoedinvesteerder kan al snel een antwoord krijgen op de vraag of het splitsen van de beoogde woning mogelijk is.

Mits je de juiste kanalen kent, natuurlijk, maar die hebben wij voor je. Het is dan wél handig om al concreet een woning op het oog te hebben. Waarom dat zo is, wordt dadelijk duidelijk in het voorbeeld van een woning splitsen in Amsterdam.

In deze YouTube video leg Steven uit hoe je kunt analyseren of je een woning in potentie mag splitsen

De soorten woningen die je kunt splitsen

Er zijn twee categorieën woningen die je kunt splitsen. De indeling is lekker overzichtelijk. Het gaat namelijk over eengezinswoningen (hieronder vallen alle soorten grondgebonden woningen, van tussenwoningen tot vrijstaande huizen) en appartementen of etagewoningen.

Het is belangrijk om je goed te oriënteren op het type woning dat je wilt kopen met het oog op het splitsen van de woning voor de verhuur. Voor eengezinswoningen gelden namelijk andere regels dan voor appartementen of etagewoningen. Die regels hebben voornamelijk te maken met de oppervlakte van het pand. Vanwege de bouw en aard van de woning zijn er bij eengezinswoningen meer mogelijkheden om aan de regels te voldoen. Wanneer een appartement/etagewoning niet geschikt is voor splitsing, is het vaak erg moeilijk om hier iets aan te doen. Met een eengezinswoning is dit makkelijker omdat er dikwijls nog de mogelijkheid is om een opbouw te realiseren.

Waarom is het belangrijk om dit te weten? Dat leggen wij je graag uit aan de hand van een voorbeeld waarin wij een woning splitsen in Amsterdam onder de loep nemen. Wij kiezen voor Amsterdam omdat wij zelf intensief in deze stad investeren in vastgoed en omdat onze hoofdstad natuurlijk bij veel investeerders gewild is. Houd er dus rekening mee dat de concrete eisen en regels per stad kunnen verschillen. Het proces is over het algemeen overal hetzelfde.

Het kadastraal splitsen van een woning

Wil je een woning gaan splitsen voor de verhuur, dan is het allereerst zaak om na te gaan of dat überhaupt mogelijk is met de woning die jij op het oog hebt. Het is zaak om het bestemmingsplan van de woning te achterhalen. Dit kan op de website ruimtelijkeplannen.nl (Sinds 2024: Omgevingsloket). Hier geef je een adres in en kun je direct controleren of het kadastraal splitsen van een woning mogelijk is.

Dit heeft vooral te maken met de bestemming van de woning. Heeft het adres bijvoorbeeld geen woonbestemming, dan kunnen hier uiteraard geen woningen gesplitst worden. Je zult dan eerst een procedure moeten starten om te kijken of je het bestemmingsplan van de woning kunt wijzigen.

Het bouwkundig splitsen van een woning

Met het bouwkundig splitsen van een woning begint de praktijk. In dit stadium kom je te weten of de woning direct al gesplitst mag worden, of er eerst aanpassingen nodig zijn of dat het überhaupt niet mogelijk is om de woning bouwkundig te splitsen.

Het begint allemaal met het kennen van de minimale vereisten voor het splitsen van de woning. zoals eerder geschreven: de eisen kunnen per gemeente verschillen. Wij gaan hier dus in op de eisen die in Amsterdam gelden, omdat wij dadelijk ook een praktijkvoorbeeld uit Amsterdam zullen aanhalen. In Amsterdam geldt dat een eengezinswoning bij aanvang van splitsing een minimale oppervlakte van 200m2 moet hebben.

Voor appartementen en etagewoningen geldt dat de oppervlakte minimaal 100m2 moet bedragen. Hier zie je al een mogelijke extra uitdaging bij appartementen ten opzichte van eengezinswoningen. Mocht het appartement dat jij op het oog hebt namelijk niet aan deze eis voldoen, hoe ga je dan die extra vierkante meters vinden? Een aanbouw of opbouw is in de meeste gevallen niet zo eenvoudig.

Met alleen het voldoen aan de eis qua vierkante meters ben je er nog niet. De regels in Amsterdam schrijven voor dat gesplitste woningen gemiddeld een oppervlakte van 100m2 moeten hebben. Dit betekent dat als je woning precies 200m2 is, je prima twee woningen van elk 100m2 kunt splitsen, of van 120m2 en 80m2, 140m2 en 60m2 enzovoorts. Zolang het gemiddelde maar 100m2 bedraagt. Dit brengt ook met zich mee dat het in de praktijk in veel gevallen moeilijk zal zijn om meer dan twee woningen in één pand te realiseren. Wil je naar drie, dan zal de oppervlakte van de woning in totaal minimaal 300m2 moeten bedragen. Dit is dus zeker iets om rekening mee te houden. Ook voor appartementen geldt deze eis, zij het in een iets andere vorm.

Bij appartementen moet er namelijk sprake zijn van minimaal 40m2, echter is het per stadsdeel afhankelijk of het gaat om een gemiddelde van 40m2 per appartement of een minimale oppervlakte van 40m2 per appartement. Dit kan betekenen dat je in het ene stadsdeel een appartement van 100m2 kunt splitsen in een woning van 65m2 en een woning van 35m2, maar dat dit in een ander stadsdeel 60m2 en 40m2 zal moeten zijn.

Verbouwen of optoppen om een woning te kunnen splitsen

(met een voorbeeld uit Amsterdam)

Dan gaan we nu écht naar de praktijk kijken. Wij nemen een woning aan het Koopvaardersplantsoen 87A in Amsterdam. Stap 1 is om te kijken of het kadastraal splitsen van deze woning in Amsterdam mogelijk is. Een check van het bestemmingsplan geeft een positieve bevestiging. Vervolgens moeten we achterhalen of deze woning aan de oppervlaktevereisten voldoet. Hiervoor gebruiken we “BAG viewer“, de database van de basisregistratie adressen en gebouwen waarin je dit soort gegevens vindt. Hieruit blijkt dat deze woning een oppervlakte van 144m2 heeft, niet genoeg dus, want om een woning te splitsen in Amsterdam moet deze minimaal 200m2 groot zijn.

Via officielebekendmakingen.nl kunnen we achterhalen dat er een bouwvergunning is verleend voor een opbouw. In dit geval is deze concreet gerealiseerd bij de woning ernaast. Het optoppen van deze woning is dus mogelijk en zou woningsplitsing ook mogelijk kunnen maken. Bij onze voorbeeldwoning komt een opbouw echter uit op 40-50m2 extra; nog steeds te weinig om 200m2 te realiseren en dus kunnen we concluderen wat deze woning splitsen zelfs ná het optoppen niet mogelijk is.

Download hier de bestanden om te splitsen

Deze bestanden ga jij nodig hebben wanneer je een woning wilt gaan splitsen.

Naam
Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.
Geschreven door:

Abonneer op onze nieuwsbrief!

Krijg updates over tends, ontwikkelingen en waar wij bij Real Estate Masterclass ons mee bezig houden!

Naam(Vereist)
Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.

Meer berichten

Categorieën
Gratis 7-daagse training

Leer in 7 dagen alles wat jij moet weten over Woningen Splitsen!

Wil je leren hoe je woningen kunt splitsen en transformeren voor maximale winst, zonder de hoofdpijn van vergunningen, financieringen en verbouwingen?