Iedereen heeft toch wel iets mee gekregen in de afgelopen maanden en jaren over inflatie in Nederland? Maar hoe zit het dan met vastgoed en inflatie? Is vastgoed inflatie proof?
Mensen met vastgoed worden rijker?
Okay, de bovenstaande uitspraak is een béétje gechargeerd, want het is met de inflatie in Nederland echt niet zo dat je zonder vastgoed (een eigen woning tellen we in deze even niet mee) per definitie armer wordt. Je hebt – hopelijk – een goed inkomen waarmee je rond kunt komen en reserves op kunt bouwen. Feit is wel dat er bepaalde “nadelen” kleven aan een actief inkomen.
Je werkt hard, je doet het lekker… en dan mag je grofweg de helft van je inkomen afstaan aan de belastingdienst. Dat is de box 1 vloek, maar iedereen weet natuurlijk waarom dit gebeurt. Je krijgt er eenvoudig gezegd een uitstekend leefbaar land voor terug en draagt bij aan de maatschappij. Iets met sterke schouders en zware lasten. Prima, maar inflatie zul je dus altijd voelen wanneer je één bron van actief inkomen hebt, zoals je salaris.
Een inkomen is dus niet per definitie bestand tegen inflatie, zo lang het niet minimaal evenredig meestijgt. Hoe kun je dan bestand zijn tegen inflatie met vastgoed? We kopten ‘m net al eventjes in: het is natuurlijk niet voor niets dat het vermogen van mensen met vastgoed juist groeit. Dus: is vastgoed inflatie proof? Jazeker.
Waarom is vastgoed inflatieproef? Het genereert meer dan één inkomstenstroom
Wanneer je kijkt naar de historie (en nadenkt over de toekomst) kun je stellen: vastgoed is in zeer grote mate inflatieproef. Veel hiervan heeft te maken met het fundament van de inkomstenstroom uit vastgoed: enerzijds de waarde en anderzijds de cashflow.
Koop je nu een pand van € 200.000,-, dan zal dat over tien jaar van nu waarschijnlijk veel meer waard zijn. Want dat doet inflatie in Nederland: ook de huizenprijzen (blijven) stijgen. Dat is al meerdere jaren duidelijk. Het is helemaal niet gek om aan te nemen dat de waarde in tien jaar met zo’n 60% tot 80% zal stijgen. Dat betekent dat je na tien jaar zo’n € 120.000 passief hebt verdiend. Da’s een behoorlijke buffer tegen inflatie. Tegelijkertijd geniet je – we hebben het hier over het kopen van een woning voor verhuur – huurinkomsten en wordt je hypotheek steeds lager. Het is dus relatief simpel: na verloop van tijd wordt er steeds meer vermogen gecreëerd omdat je een pand bezig. Dus alleen al op die manier ben je met vastgoed (beter) bestand tegen inflatie.
Maar dan nu: de cashflow, oftewel: je huurinkomsten. De tweede belangrijke reden waarom vastgoed inflatieproof is.
Bij inflatie in Nederland zijn de huurprijzen gekoppeld
Wanneer het gaat om bestand zijn tegen inflatie heeft vastgoed een belangrijke troef in handen. Ten minste: wanneer je vastgoed koopt om te verhuren. Bij inflatie in Nederland is namelijk bepaald dat de huurprijzen morgen worden gekoppeld aan de inflatie. Dus wanneer er sprake is van inflatie, mogen de huren gelijk meestijgen. Dit zorgt er dus inherent voor dat je met vastgoed bestand bent tegen inflatie wanneer je verhuurt.
De inflatie ondermijnt jouw huurinkomsten niet. Bovendien: recent is het zelfs zo dat de huurprijzen ook mee mogen stijgen met stijgende lonen. En vergeet niet: heb je een lineaire hypotheek, dan daalt jouw hypotheek, terwijl de huurinkomsten blijven groeien. Zo heb je welbeschouwd dus meerdere bronnen van inkomsten op basis van één pand.
Samengevat: dit zijn je inkomsten met vastgoed
Verhuur jij vastgoed, dan kun je rekenen op vier verschillende soorten inkomsten. Het gaat om:
- Waardestijgingen
- Aflossingen
- Cashflow
- Nettowinst
… en…. mogelijk nog een gunstig fiscaal element. Want anders dan bijvoorbeeld een box 1 inkomen uit loondienst, kun je met inkomsten uit verhuur belastingtechnisch wat meer kanten op.
Focus op de lange termijn
Wil je vermogend worden met vastgoed, dan is het goed om je blik op de lange termijn te richten. Ook met het oog op inflatie in Nederland. Want wat nu als de inflatie doorzet en het leven de komende decennia stapje voor stapje duurder blijft worden? Ondenkbaar is dat zeker niet. Maar met vastgoed ben je goed inflatie proof. Vastgoed heeft immers het track record dat bewijst dat het bestand is tegen inflatie. Vastgoed is – met een prachtig woord – een inflatie corrigerende asset. Is er sprake van meer inflatie, dan gaan de vastgoedprijzen ook omhoog.
En dan is er natuurlijk nog de kwestie van de rente. Want stel nu dat jij jouw rente voor een jaar of tien hebt vastgezet op 3 of 4 procent, terwijl de inflatie doorstoot naar misschien wel tien of vijftien procent over diezelfde periode… Je rente groeit niet mee met de inflatie en zo “profiteer” je nog een keer van het feit dat je met vastgoed bestand bent tegen inflatie.
