Je hebt je verdiept in vastgoed en met alle kennis die je nu hebt over panden en beleggen wil je jouw geld investeren in een uitstekende deal. Het vastgoed avontuur begint bij het zoeken en vinden van de beste deal. In de huidige krappe woningmarkt blijft het een flinke uitdaging om goede deals te vinden. Beleggingspanden en woningen liggen niet voor het oprapen en het is als een speld in een hooiberg zoeken. De schaarste op de markt is in 2025 nog altijd aanwezig en zal waarschijnlijk ook de komende jaren aanhouden. In dit artikel kom je alles te weten over ‘off market deals’ en ‘dealfinders’.
Wat zijn off market deals?
Off market vastgoed verwijst naar vastgoedobjecten die niet via openbare kanalen te koop worden aangeboden, zoals Funda, Jaap.nl, makelaarskantoren of andere platforms. Wanneer je een pand koopt zonder dat het officieel op de markt staat, spreken we van een off market deal.
Er zijn verschillende redenen waarom vastgoed off-market wordt aangeboden:
Het pand staat nog niet te koop op de openbare markt: het betreffende pand zal in de toekomst eventueel nog openbaar gemaakt worden, maar de verkopende partij – dit kan zowel een particulier als een makelaar of vastgoedbelegger zijn – biedt het eerst aan binnen een eigen netwerk.
Het pand staat niet te koop: het betreffende vastgoedobject staat niet in de openbare verkoop, en er is ook eigenlijk geen verkoopintentie. Het kan echter zijn dat de pandeigenaar – met een goede onderhandeling – het pand toch van de hand wil doen.
Het pand heeft te koop gestaan, maar is niet verkocht: het betreffende pand heeft – soms al voor lange tijd – openbaar te koop gestaan, maar is nog niet verkocht. De advertenties waarmee het pand te koop stond, kunnen zijn verlopen. Ook is het mogelijk dat de makelaar of de verkopende partij de samenwerking heeft beëindigd. Hierdoor is het mogelijk om de verkopende partij rechtstreeks te benaderen. Maar hoe vind je deze?
Zie hieronder een video hoe je off market deals kunt binnen halen als je pas net begint met investeren in vastgoed.
Hoe vind je off market deals en dealfinders?
Off market deals zijn best lastig te vinden. Ze worden vaak aangeboden binnen besloten netwerken. En hoewel er veel deals te vinden zijn, moet je wel weten waar je moet zoeken. Verkopers kiezen vaak toch voor de makkelijke weg via een makelaar: sneller verkocht én vaak tegen een hogere prijs.
Iemand die zich bezighoudt met het vinden van de beste off market deals, noemen we ook wel een dealfinder. Off market deals bieden verschillende voordelen voor deze dealfinders:
- Minder concurrentie: Omdat het vastgoed niet breed geadverteerd wordt, zijn er minder geïnteresseerde kopers. Hierdoor heb jij meer onderhandelingsruimte.
- Lagere aankoopprijs: Off market deals liggen vaak onder de marktprijs, omdat de verkoper minder kosten maakt (bijvoorbeeld geen makelaarskosten) en sneller wil verkopen.
- Snellere afhandeling: Minder partijen betekent vaak minder gedoe en een soepelere, snellere overdracht van het vastgoed.
- Directe onderhandeling: Je hebt vaak direct contact met de eigenaar, waardoor je flexibelere afspraken kunt maken, bijvoorbeeld over oplevering of financieringsvoorwaarden.
- Exclusiviteit: Sommige deals zijn alleen beschikbaar voor een select groepje investeerders. Door je netwerk slim te gebruiken, kun jij daar onderdeel van worden.
Maar hoe vind je vastgoed dat nog niet publiekelijk op de markt is verschenen? Met andere woorden: hoe vind je als dealfinder interessante off market deals? Er zijn verschillende manieren en strategieën om off market deals te vinden, ieder met hun eigen voor- en nadelen. De ene manier werkt beter dan de ander en elke dealfinder is anders. Aangeraden wordt om te bekijken welke manier het beste bij je past.
Wat kun je als (beginnend) dealfinder zoal doen om off market deals te vinden?
Misschien wel de meest effectieve manier om een off market deal te vinden, is om direct contact op te nemen met een potentiële verkoper van een pand of woning. Bepaal voor jezelf wat en waarom je iets interessant vindt en onderneem actie.
Direct contact met potentiële verkopers
Een van de meest effectieve manieren om toegang te krijgen tot off market vastgoed, is door direct contact op te nemen met eigenaren.Dit kan bijvoorbeeld door het sturen van een persoonlijke e-mail waarin je je interesse voor het pand kenbaar maakt, maar dit kan ook in de vorm van een ansichtkaart of een gepersonaliseerde flyer of folder die je in de brievenbus steekt.
Waarom werkt dit zo goed?
Pandeigenaren hebben er soms nog niet eens over nagedacht om hun vastgoed te verkopen. Door jouw bericht – in welke vorm dan ook – worden ze getriggerd om hier over na te gaan denken. Zeker als jouw aanbod aantrekkelijk is, zul je merken dat ze vaak reageren. Ook bij leegstaande en/of vervallen panden werkt direct contact vaak ontzettend goed. Rijd bijvoorbeeld eens door een onbekende plaats en ga op zoek naar (onbewoonde) panden die voor jou interessant kunnen zijn. Laat bij aantrekkelijk vastgoed je visitekaartje en/of flyer achter. Houd er wel rekening mee dat je soms geen reactie krijgt, maar laat je daar niet door ontmoedigen. Volhouden is de sleutel!
Zoek online naar (verlopen) advertenties
Hoewel websites als Funda, Pararius en Jaap vastgoedeigendommen presenteren die publiekelijk te koop staan, kunnen ze ook interessant zijn om off market deals te vinden. Ook Marktplaats is hier een goed voorbeeld van. Hoewel dit platform tegenwoordig minder vaak wordt gebruikt voor vastgoed, verschijnen er nog steeds interessante advertenties.
Wanneer een pand via dergelijke platforms niet verkocht wordt, verdwijnen de advertenties na een tijdje. Hierdoor kan het pand weer als ‘off market’ worden gezien. Vooral vastgoed dat al langer te koop staat (vaak zichtbaar in de advertentiespecificaties) kan heel interessant zijn.
Houd dergelijke websites én de looptijd van advertenties goed in de gaten. Zodra je ziet dat een advertentie verlopen is, onderneem je direct actie: neem contact op met de eigenaar voordat iemand anders dat doet.
Bouw een professioneel netwerk op
Om de beste off market deals aangeboden te krijgen, doe je er verstandig aan om een netwerk in de vastgoedwereld op te bouwen en jezelf kenbaar te maken. Dit gaat niet vanzelf en je zal hier dus veel tijd in moeten investeren. Zonder sterk netwerk wordt het lastig om toegang te krijgen tot kwalitatief off market vastgoed.
Wat kan je zoal doen om je netwerk uit te breiden?
Er zijn verschillende manieren om jezelf zichtbaar te maken in de vastgoedwereld:
- Bezoek vastgoedbeurzen, evenementen en vakdagen: denk aan beurzen zoals PROVADA in Amsterdam, de Vastgoedbeurs Nederland of lokale vastgoedmeetups die je vindt via Meetup.com of Eventbrite. Ga actief in gesprek met standhouders en bezoekers en deel je visitekaartjes uit.
- Meld je aan bij Facebook- en LinkedIn-groepen: zoek op groepen zoals “Vastgoed Nederland” (LinkedIn) of “Vastgoed Investeerders Netwerk” (Facebook). Reageer op vragen, deel je kennis en laat zien waar je naar op zoek bent.
- Word actief in vastgoedcommunities: sluit je bijvoorbeeld aan bij de vastgoedcommunity van Real Estate Masterclass. Hier krijg je toegang tot exclusieve off market deals, live Q&A’s met experts, vastgoedtools, kortingen bij partners en netwerkborrels om in contact te komen met andere investeerders.
- Optimaliseer je LinkedIn-profiel: zorg dat in je headline of samenvatting direct staat dat je actief zoekt naar vastgoedkansen, bijvoorbeeld: “Dealhunter | Op zoek naar interessante off market vastgoeddeals”.
- Volg relevante vastgoedprofessionals op social media: denk aan influencers zoals Maarten de Gruyter op LinkedIn of vastgoedinvesteerders die actief zijn op Instagram. Ook hashtags als #vastgoedbeleggen of #offmarketdeals kunnen je helpen nieuwe connecties te vinden.
- Sluit je aan bij brancheverenigingen of ondernemersverenigingen: overweeg lidmaatschap van organisaties zoals Vastgoed Belang of een lokale ondernemersclub zoals MKB Nederland. Via hun netwerkborrels en events kom je vaak direct in contact met vastgoedeigenaren en investeerders.
Door actief aanwezig te zijn én zichtbaar te blijven, vergroot je je kansen om off market deals aangeboden te krijgen.
Mond-tot-mondreclame
Hoe je het ook wendt of keert: mensen moeten weten waar jij je mee bezighoudt – het vinden van perfecte off market deals. Vertel daarom aan iedereen in je omgeving wat je doet en op welke manier jij hen kunt helpen. Wees daarbij concreet en geef altijd duidelijk aan hoe mensen het beste contact met je kunnen opnemen.
Als jouw vrienden, familie en kennissen weten dat je actief zoekt naar vastgoedkansen, kunnen zij dit makkelijk verder verspreiden via mond-tot-mondreclame. Hoe meer mensen weten welke waarde jij kunt bieden, hoe groter de kans dat ze aan je denken zodra ze iets horen of tegenkomen.
Mond-tot-mondreclame werkt eigenlijk net als het opbouwen van een professioneel netwerk, alleen richt je je hier op een andere doelgroep: je persoonlijke kring in plaats van vastgoedprofessionals.
Tip: Deel je visitekaartjes slim uit: Geef niet alleen visitekaartjes aan potentiële verkopers, maar ook aan vrienden, familie en kennissen. Vraag of ze jouw kaartje willen doorgeven als ze iemand tegenkomen.
Raadpleeg lokale bronnen
In lokale kranten, huis-aan-huisbladen en regiokaternen wordt regelmatig melding gemaakt van pre-executies en executieverkoop van vastgoed. Hoewel het om openbare informatie gaat, is deze door het lokale karakter vaak minder zichtbaar voor het grote publiek. Als dealfinder biedt dit juist mooie kansen om interessante vastgoedobjecten te ontdekken.
Door actief lokale bronnen in de gaten te houden, kun je bovendien sneller direct contact opnemen met pandeigenaren. Ook regionale websites, zoals die van gemeenten, publiceren regelmatig informatie over vastgoed dat binnenkort geveild of verkocht wordt. Het loont om je op deze websites te abonneren op specifieke vastgoedtermen, zodat je automatisch een e-mail ontvangt zodra er iets nieuws wordt aangeboden.
Tegenwoordig publiceren steeds meer gemeenten vastgoedveilingen niet alleen op hun website, maar ook via eigen apps of e-mailnotificaties. Door je daarop te abonneren blijf je altijd op de hoogte en vergroot je je kansen om als eerste in actie te komen.
Neem contact op met (lokale) makelaars
Makelaars – vooral de grotere spelers – krijgen vaak als eerste toegang tot nieuwe off market deals. Om je kansen te vergroten, is het slim om goed en regelmatig contact te onderhouden met makelaars. Vooral de kleinere, lokale kantoren zijn interessant voor dealfinders. Zij hebben vaak direct zicht op vastgoedobjecten die binnenkort op de markt komen en kunnen je vroegtijdig tippen.
Neem persoonlijk contact op met makelaarskantoren, leg kort en krachtig uit wie je bent, wat je zoekt en hoe je te werk gaat. Vraag vervolgens of ze je op de hoogte willen houden van interessante off market deals. Niet elke makelaar zal hier direct op ingaan; soms hebben ze al vaste investeerders in hun netwerk of richten ze zich vooral op openbare verkoop. Daarom is het verstandig om meerdere makelaars te benaderen en goed voorbereid te zijn met een sterk verhaal over de waarde die jij kunt bieden.
Laat altijd je visitekaartje of contactgegevens achter, zodat je bij toekomstige deals alsnog in beeld bent. Denk daarbij niet alleen aan makelaars: ook taxateurs kunnen waardevolle tips geven. Zij weten vaak nog eerder dan makelaars wanneer panden in de verkoop komen en kunnen je een voorsprong geven.
Schakel ook andere professionals in
Niet alleen makelaars en taxateurs zijn waardevolle informatiebronnen. Ook bouwbedrijven, aannemers, loodgieters, elektriciens en leveranciers van bouwmaterialen kunnen je als dealfinder een stapje voor geven. Deze partijen zijn vaak nauw betrokken bij lopende bouwprojecten en krijgen als eerste signalen wanneer er problemen ontstaan, bijvoorbeeld bij betalingsachterstanden of bouwstops.
Wanneer je als dealfinder vroegtijdig hoort dat een project in de problemen zit, kun je direct actie ondernemen door contact op te nemen met de eigenaar of opdrachtgever. Juist in deze situaties zijn eigenaren vaak eerder bereid om vastgoed te verkopen, waardoor je een uitstekende kans hebt om een off market deal te sluiten.
Klaar om jouw eerst off market vastgoed deal te vinden?
Off market deals zijn er volop, maar ze vragen om een actieve en slimme aanpak. Door direct contact te zoeken met verkopers, je netwerk stap voor stap uit te bouwen en kansen via lokale bronnen en professionals te signaleren, vergroot je je succes aanzienlijk. Blijf zichtbaar, wees proactief en onthoud: iedere connectie kan de sleutel zijn tot jouw volgende deal.
Met de juiste inzet en strategie ligt die verborgen vastgoedkans misschien dichterbij dan je denkt.
