Erfpacht is een begrip dat veel vastgoedinvesteerders tegenkomen zodra ze serieus op zoek gaan naar een beleggingspand, zeker in Amsterdam waar meer dan 80% van de panden op erfpachtgrond staat. Bij woning splitsen heeft erfpacht directe invloed op de financieringskosten, het rendement en de exitstrategie. Wie niet begrijpt hoe erfpacht werkt, loopt financiële verrassingen op die de hele investering kunnen ondermijnen.
Wil je een pand kopen en splitsen maar weet je niet hoe erfpacht jouw project beïnvloedt? In ons 1-op-1 splitsingstraject begeleiden we je door alle juridische en financiële aspecten van het splitsingsproces, inclusief erfpacht.
Online training
Gratis 7-daagse training om te splitsen!
Krijg direct toegang tot onze 100% gratis 7-daagse training om te leren hoe jij kunt beginnen met splitsen en transformeren van panden.
Wat is erfpacht?
Erfpacht is een zakelijk recht waarbij je als koper wel eigenaar wordt van het gebouw op een stuk grond, maar niet van de grond zelf. De grond blijft eigendom van de erfverpachter, doorgaans de gemeente, een kerk of een particuliere grondeigenaar. Als erfpachter betaal je voor het gebruik van die grond een periodieke vergoeding die de canon wordt genoemd.
Het recht van erfpacht is vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek en geeft de erfpachter het recht de grond te gebruiken alsof hij eigenaar is, maar met de beperkingen die in de erfpachtakte zijn opgenomen. Die beperkingen kunnen variëren van toestemming vereist voor verbouwingen tot restricties op het gebruik van het pand.
Wat is het verschil tussen erfpacht en volledig eigendom?
Bij volledig eigendom bezit je zowel het gebouw als de grond waarop het staat. Bij erfpacht bezit je alleen het opstalrecht, het recht om het gebouw te gebruiken en te bezitten, maar niet de grond zelf.
Dit verschil heeft drie directe gevolgen voor vastgoedinvesteerders. Ten eerste betaal je een jaarlijkse canon voor het gebruik van de grond. Die canon kan vast zijn voor een bepaalde periode maar wordt bij herziening vaak aanzienlijk verhoogd. Ten tweede is de verkoopbaarheid van een erfpachtpand beperkt omdat kopers en hun financiers rekening moeten houden met de lopende canons en de resterende looptijd van het erfpachtrecht. Ten derde heeft erfpacht directe invloed op de financiering: banken hanteren strengere voorwaarden bij erfpacht en financieren soms minder dan bij volledig eigendom.
Welke vormen van erfpacht zijn er?
Erfpacht kent verschillende vormen die elk een ander risicoprofiel hebben voor de vastgoedinvesteerder.
Voortdurende erfpacht heeft geen einddatum en loopt in principe eeuwig door. De canon wordt periodiek herzien, doorgaans elke 10 tot 75 jaar afhankelijk van de erfpachtvoorwaarden. Amsterdam werkt vrijwel uitsluitend met voortdurende erfpacht.
Tijdelijke erfpacht heeft een vaste einddatum waarna de grond inclusief het opstal terugvalt aan de grondeigenaar. Dit type is zeldzaam bij woningen maar komt voor bij commercieel vastgoed en recreatieterreinen.
Afgekochte erfpacht betekent dat de canon voor een bepaalde periode, vaak 50 tot 75 jaar, in één keer is betaald. Na die periode herleeft de verplichting tot het betalen van canon. Wie een pand koopt met afgekochte erfpacht moet controleren wanneer die afkoopperiode eindigt en wat de verwachte herziening inhoudt.
Eeuwigdurend afgekochte erfpacht betekent dat de canon volledig en definitief is afgekocht. Dit type biedt de meeste zekerheid maar is zeldzaam en doorgaans duurder bij aankoop.
Erfpacht in Amsterdam: wat vastgoedinvesteerders moeten weten
Amsterdam is de gemeente waar erfpacht het meest voorkomt en tegelijk het meest complex is. Meer dan 80% van de Amsterdamse panden staat op erfpachtgrond van de gemeente. Wie investeert in Amsterdams vastgoed zonder erfpacht te begrijpen, mist een cruciale factor in de rendementsberekening.
Amsterdam stapte in 2016 over van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht voor nieuwe uitgiften. Voor bestaande panden gelden de oude voorwaarden, tenzij de eigenaar heeft gekozen voor overstap naar het nieuwe stelsel.
Bij een canonherziening onder het oude stelsel wordt de canon berekend op basis van de actuele grondwaarde, die in Amsterdam de afgelopen decennia enorm is gestegen. Dit heeft geleid tot situaties waarbij de jaarlijkse canon na herziening soms tien keer zo hoog uitvalt als daarvoor. Voor vastgoedinvesteerders is dit een direct risico op het rendement.
Controleer bij elk Amsterdams pand vóór aankoop het volgende: of de grond erfpacht is of volledig eigendom, of de erfpacht is afgekocht en tot wanneer, wanneer de eerstvolgende canonherziening plaatsvindt en of de erfpachtvoorwaarden beperkingen opleggen aan splitsing of verhuur.
Wat betekent erfpacht voor de financiering van een beleggingspand?
Erfpacht heeft directe invloed op de financiering van een beleggingspand. Banken en gespecialiseerde vastgoedfinanciers beoordelen erfpachtpanden anders dan panden in volledig eigendom.
De resterende looptijd van het erfpachtrecht is bepalend. Veel financiers eisen dat de erfpacht na afloop van de hypotheeklooptijd nog minimaal 10 tot 20 jaar doorloopt. Bij een hypotheek van 20 jaar moet de erfpacht dus nog minimaal 30 tot 40 jaar lopen. Is de resterende looptijd te kort, dan weigeren sommige financiers de financiering of financieren ze een lager percentage.
Bij canonherziening binnen de looptijd van de financiering rekenen banken met de herziene canon in hun berekening van de DSCR en ICR. Een hogere canon verlaagt de betalingscapaciteit en kan leiden tot een lagere financiering of een hogere rente.
Bij panden met afgekochte erfpacht waarbij de afkoopperiode bijna afloopt, schatten financiers de toekomstige canonlasten in en nemen die mee in de beoordeling. Dit kan de financieringsruimte aanzienlijk beperken.
Erfpacht en woning splitsen: extra aandachtspunten
Bij woning splitsen in combinatie met erfpacht zijn er extra aandachtspunten die direct invloed hebben op de kosten en haalbaarheid van het project.
Voor kadastrale splitsing van een erfpachtpand is doorgaans toestemming nodig van de grondeigenaar. In Amsterdam betekent dit dat de gemeente toestemming moet verlenen voor de splitsing van het erfpachtrecht. Zonder die toestemming kan de notaris de splitsingsakte niet passeren.
De erfpachtsplitsingskosten vormen een vaste post in de totale kosten splitsen woning en kunnen in Amsterdam oplopen tot €20.000 tot €40.000 per woning bij afgekochte erfpacht, afhankelijk van de grondwaarde en de erfpachtvoorwaarden. Bij jaarlijkse canon blijven de kosten beperkt tot enkele duizenden euro’s administratiekosten.
Controleer bij elk splitsingsproject in Amsterdam of het pand op erfpachtgrond staat, wat de erfpachtvoorwaarden zeggen over splitsing en wat de kosten zijn voor toestemming van de gemeente. Dit zijn kosten die in de rendementsberekening moeten worden meegenomen voordat de aankoop wordt gedaan.
Erfpacht afkopen: wanneer is dat slim?
Erfpacht afkopen betekent dat je de toekomstige canonverplichtingen in één keer afbetaalt aan de grondeigenaar. Dit geeft zekerheid over de toekomstige lasten en maakt het pand aantrekkelijker voor kopers en financiers.
Of afkopen slim is hangt af van drie factoren. Ten eerste de afkoopsom: die wordt berekend op basis van de actuele grondwaarde en de resterende looptijd. In Amsterdam liggen de afkoopsommen voor grotere panden al snel tussen de €50.000 en €200.000 of meer.
Ten tweede de verwachte canonontwikkeling: als de canon bij de eerstvolgende herziening naar verwachting sterk stijgt, kan afkopen voordeliger zijn dan doorlopen met de bestaande canon.
Ten derde de impact op de verkoopbaarheid: een afgekochte erfpacht maakt het pand toegankelijker voor een bredere groep kopers en financiers, wat de exitstrategie versoepelt.
Laat altijd een berekening maken door een notaris of financieel adviseur voordat je besluit te kopen of af te kopen.
Veelgestelde vragen over erfpacht
Wat is erfpacht bij een woning?
Erfpacht betekent dat je eigenaar bent van het gebouw maar niet van de grond waarop het staat. Je betaalt een jaarlijkse vergoeding aan de grondeigenaar, de canon genaamd, voor het gebruik van de grond.
Hoe herken je een erfpachtpand?
Bij aankoop staat erfpacht vermeld in de eigendomsinformatie van het Kadaster. Je kunt dit controleren via het Kadaster of de verkoopmakelaar. In Amsterdam is erfpacht de norm, niet de uitzondering.
Is erfpacht een probleem bij het afsluiten van een hypotheek?
Erfpacht maakt financiering complexer maar sluit het niet uit. Banken stellen aanvullende eisen aan de resterende looptijd en houden rekening met toekomstige canonherzieningen in de financieringsbeoordeling.
Wat kost erfpacht afkopen?
De afkoopsom hangt af van de actuele grondwaarde en de resterende looptijd van het erfpachtrecht. In Amsterdam liggen de bedragen voor grotere panden al snel tussen de €50.000 en €200.000 of meer. Laat altijd een berekening maken door een notaris.
Heeft erfpacht invloed op woning splitsen?
Ja. Voor kadastrale splitsing van een erfpachtpand is doorgaans toestemming nodig van de grondeigenaar. In Amsterdam brengt dit extra kosten met zich mee die in de rendementsberekening moeten worden meegenomen.
Wat is het verschil tussen afgekochte en niet-afgekochte erfpacht?
Bij afgekochte erfpacht is de canon voor een bepaalde periode in één keer betaald. Bij niet-afgekochte erfpacht betaal je jaarlijks canon die periodiek wordt herzien op basis van de actuele grondwaarde.
