Een splitsingsakte wijzigen lijkt vaak een formaliteit, maar het kan juridische én financiële gevolgen hebben die je vooraf niet altijd overziet. Wanneer is een wijziging van jouw splitsingsakte nodig? Wie moet er toestemming geven, welke kosten kun je verwachten en hoe voorkom je fouten die later problemen geven met de VvE, het Kadaster of bij verkoop? Een wijziging van de splitsingsakte speelt vaak bij woning splitsen, bijvoorbeeld als je appartementen samenvoegt of een pand opnieuw indeelt.
Waarom en wanneer moet je een splitsingsakte wijzigen?
Een splitsingsakte legt vast in welke appartementsrechten een gebouw is verdeeld en welke delen privé of gemeenschappelijk zijn. In de praktijk verandert een gebouw na verloop van tijd: je wilt appartementen samenvoegen, een splitsingstekening corrigeren, een uitbouw of dakkapel toevoegen, of je loopt tegen fouten of verouderde bepalingen aan.
Je moet de splitsingsakte wijzigen als:
- je het gebouw zo verandert dat de grenzen van appartementsrechten verschuiven, bijvoorbeeld door appartementen samen te voegen of opnieuw te splitsen;
- je de verdeling van privé- en gemeenschappelijke delen aanpast;
- de beschrijving of de splitsingstekening niet meer overeenkomt met de feitelijke situatie;
- onduidelijkheden in de akte de verkoop of overdracht van een appartement belemmeren.
Een wijziging van de splitsingsakte moet bij notariële akte gebeuren en daarna worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster (bron: art. 5:139 lid 5 BW).
Wie moet toestemming geven voor een wijziging van de splitsingsakte?
- Alle appartementseigenaars werken mee. Dit is de standaardroute: iedere eigenaar tekent mee met de wijziging.
- Het bestuur van de VvE werkt mee. Dat kan alleen als de vergadering van eigenaars de wijziging heeft goedgekeurd met minimaal vier vijfde van de stemmen, of met een grotere meerderheid als de splitsingsakte dat voorschrijft. De oproeptermijn voor die vergadering is minimaal vijftien dagen.
Welke stappen zijn nodig om een splitsingsakte te wijzigen?
Besluit of medewerking. Zorg voor de medewerking van alle eigenaars, of voor een besluit van de VvE met de vereiste meerderheid.
- Toestemming van derden. Vraag toestemming aan hypotheekhouders en, bij erfpacht, aan de grondeigenaar.
- Nieuwe splitsingstekening. Verschuiven de grenzen van appartementsrechten, dan maakt een architect of tekenbureau een nieuwe tekening die voldoet aan de eisen voor een splitsingstekening van het Kadaster.
- Wijzigingsakte bij de notaris. De notaris stelt de wijzigingsakte op en verwerkt de nieuwe tekening.
- Inschrijving bij het Kadaster. De notaris laat de akte inschrijven in de openbare registers.
- Gemeente. Voeg je woningen samen of maak je er extra woningen bij, check dan bij de gemeente of je een vergunning nodig hebt.
Een wijziging in de akte regelt alleen de juridische verdeling. Of je het gebouw ook bouwkundig mag aanpassen, is een aparte vraag: precies het verschil tussen kadastraal en bouwkundig splitsen.
Wat kost een splitsingsakte wijzigen in 2026?
De kosten van een wijziging bestaan uit drie delen:
- Notariskosten. Notarissen bepalen hun tarieven zelf. De kosten hangen af van het aantal appartementsrechten, het aantal partijen dat toestemming moet geven en hoeveel er in de akte en het reglement verandert. Vraag daarom altijd meerdere offertes.
- Kadasterkosten. Het Kadaster rekent vaste tarieven voor de inschrijving van de akte en de splitsingstekening. Die tarieven zijn per 1 januari 2026 aangepast (bron: Staatscourant 2025, 40405). Je notaris neemt ze op in de offerte.
- Kosten voor de splitsingstekening. Een architect of tekenbureau past de tekening aan; de prijs hangt af van de omvang van de wijziging.
Daarnaast kunnen er kosten bijkomen als hypotheken of erfpacht moeten worden aangepast, of als een notaris een spoedtoeslag rekent.
Rekenvoorbeeld. Stel, je voegt in een gebouw met drie appartementen twee appartementen samen. Ga je uit van € 1.600 notariskosten, € 250 Kadasterkosten en € 550 voor een nieuwe tekening, dan kom je op € 2.400, exclusief btw en eventueel advies. Dit zijn aannames; de werkelijke kosten blijken pas uit de offertes.
Maakt de wijziging deel uit van een groter splitsingsproject, neem de kosten dan mee in je totale begroting, bijvoorbeeld met de calculator voor woning splitsen.
Veelgemaakte fouten bij het wijzigen van een splitsingsakte
- De vereiste meerderheid in de VvE is niet gehaald, of de oproeptermijn is niet aangehouden.
- De toestemming van een hypotheekhouder ontbreekt, waardoor de notaris de wijziging niet kan passeren.
- De splitsingstekening voldoet niet aan de eisen van het Kadaster.
- Het is onduidelijk welke delen privé zijn en welke gemeenschappelijk, bijvoorbeeld bij bergingen of buitenruimte.
- Bestaande rechten van derden, zoals erfpacht, worden niet goed meegenomen.
De meeste van deze fouten voorkom je door vooraf alle stukken compleet te hebben, met een checklist van documenten voor splitsen als houvast.
Conclusie: splitsingsakte wijzigen goed voorbereiden
Een wijziging van de splitsingsakte is nodig zodra de juridische verdeling van een gebouw niet meer klopt met de werkelijkheid, bijvoorbeeld na samenvoegen, opnieuw splitsen of het verschuiven van privé- en gemeenschappelijke delen. Je hebt de medewerking van alle eigenaars nodig, of een VvE-besluit met minimaal vier vijfde van de stemmen, plus toestemming van hypotheekhouders en andere rechthebbenden. Daarna volgen een notariële akte en inschrijving bij het Kadaster. Vraag vooraf offertes op, zodat de kosten je niet verrassen. Deze informatie is gecontroleerd in november 2026 en is geen juridisch advies; laat je situatie altijd beoordelen door een notaris.
Wil je een pand splitsen of transformeren met begeleiding van aankoop tot oplevering? Bekijk dan het 1-op-1 splitsingstraject. Liever eerst sparren over jouw situatie? Plan een gratis call of neem contact met ons op.
Veelgestelde vragen over splitsingsakte wijzigen
Is een wijziging van de splitsingsakte altijd verplicht bij verbouwing?
Nee. Alleen als de verbouwing de grenzen van appartementsrechten, het aantal appartementen of de verdeling van privé- en gemeenschappelijke delen verandert, moet de splitsingsakte worden gewijzigd.
Wie moet toestemming geven voor een wijziging van de splitsingsakte?
Alle appartementseigenaars, of het VvE-bestuur na een besluit met minimaal vier vijfde van de stemmen. Daarnaast moeten hypotheekhouders, beslagleggers en bij erfpacht de grondeigenaar toestemming geven.
Wie betaalt de kosten van een wijziging van de splitsingsakte?
Dat spreken de eigenaars onderling af. Vaak betaalt de eigenaar die de wijziging aanvraagt, bijvoorbeeld omdat hij appartementen samenvoegt. Als de wijziging alle eigenaars aangaat, kunnen de kosten via de VvE worden verdeeld.
Hoe lang duurt een wijziging van de splitsingsakte?
Dat hangt vooral af van de besluitvorming in de VvE, de toestemming van derden en de tekening. Alleen al de oproeptermijn voor de vergadering is wettelijk minimaal vijftien dagen. Reken daarom op enkele maanden.
Wat gebeurt er als een eigenaar niet meewerkt?
Dan kan de kantonrechter op verzoek vervangende machtiging geven, als de eigenaar zonder goede reden weigert mee te werken.
