Een splitsingstekening die niet aan de eisen van het Kadaster voldoet, wordt afgewezen, en dat kost tijd en geld in een proces waar vertraging al snel duizenden euro’s kan kosten. Voor vastgoedinvesteerders die een pand willen woning splitsen is de splitsingstekening een van de meest onderschatte onderdelen van het traject, juist omdat de eisen erg specifiek en technisch zijn. In dit artikel zetten we de exacte eisen op een rij en laten we zien waar het vaakst misgaat.
Wil je het volledige splitsingsproces, inclusief de splitsingstekening, zonder fouten doorlopen? In ons 1-op-1 splitsingstraject begeleiden we je van aankoop tot splitsingsakte, met de garantie dat je een pand aankoopt.
Online training
Gratis 7-daagse training om te splitsen!
Krijg direct toegang tot onze 100% gratis 7-daagse training om te leren hoe jij kunt beginnen met splitsen en transformeren van panden.
Wat is een splitsingstekening precies?
Een splitsingstekening is een plattegrond waarop de grenzen van de appartementsrechten en de gemeenschappelijke ruimtes met lijnen en arceringen zijn aangegeven. De tekening maakt onderdeel uit van de splitsingsakte die bij het Kadaster wordt ingeschreven en is daarmee openbaar opvraagbaar door iedereen.
Bij nieuwbouw is het maken van een splitsingstekening doorgaans eenvoudig, omdat er meestal al een digitale plattegrond bestaat. Bij een bestaand gebouw dat wordt gesplitst ontbreken die digitale tekeningen vaak, en moet de situatie eerst opnieuw worden ingemeten en getekend voordat de splitsingstekening kan worden opgesteld.
De officiële splitsingstekening eisen van het Kadaster
Het Kadaster hanteert een vaste checklist waaraan elke splitsingstekening moet voldoen voordat de aanvraag in behandeling wordt genomen. Wie deze eisen vooraf kent, voorkomt een afwijzing die het hele proces vertraagt.
De tekening mag niet geprint of gescand zijn aangeleverd, omdat de leesbaarheid daardoor onvoldoende wordt. De kadastrale grens op de tekening moet exact overeenkomen met de werkelijke kadastrale grens. Op elke tekening moeten een noordpijl en een correct weergegeven schaallineaal staan, zodat de werkelijke afmetingen te herleiden zijn.
De situatieschets op de tekening moet doelmatig raadpleegbaar zijn, met een duidelijk leesbaar perceelnummer of een plaatselijke aanduiding met huisnummer. Een eenvoudig kadastraal of geografisch kaartje volstaat hiervoor, want de situatieschets neemt een ondergeschikte positie in ten opzichte van de hoofdtekening.
Een algemene ruimte teken je met een dunne lijn, terwijl privégedeeltes met een dikke lijn worden afgebeeld. Bij een ondersplitsing omcirkel je binnen de algemene ruimte de ondergesplitste appartementsindex. Gebruik je arceringen in de tekening, dan moet de legenda altijd duidelijk maken wat elke arcering betekent.
De inhoud van het aanvraagformulier voor de vaststelling van de complexaanduiding moet exact overeenkomen met wat op de tekening staat. Bij een wijziging of ondersplitsing moet de nieuwe tekening aansluiten op de eerder ingeschreven splitsingstekening. Daarnaast moet het bestand worden aangeleverd als pdf in versie 1.7, type A-2(u) of hoger, conform de SYVAS-eisen voor digitale inschrijving.
Waarom een splitsingstekening vaak wordt afgewezen
Splitsingstekening eisen worden in de praktijk regelmatig over het hoofd gezien, vooral bij bestaande panden waar geen actuele bouwtekeningen beschikbaar zijn. Wie zelf of via een onervaren partij een tekening laat maken, loopt een aanzienlijk risico op afwijzing door het Kadaster.
De meest voorkomende fout is een onduidelijke of inconsistente weergave van de grens tussen privé en gemeenschappelijke ruimtes. Als de dikke en dunne lijnen niet consequent zijn toegepast, of als de legenda ontbreekt bij gebruikte arceringen, wijst het Kadaster de tekening af. Een tweede veelgemaakte fout is een tekening die niet overeenkomt met de werkelijke kadastrale grens, wat vaak ontstaat wanneer er bij een verbouwing geen actuele inmeting heeft plaatsgevonden.
Een afwijzing betekent dat de tekening opnieuw moet worden aangeleverd, wat het splitsingsproces met weken kan vertragen en bij een lopende financieringsaanvraag tot extra kosten kan leiden.
Wie maakt een splitsingstekening en wat kost dit?
Een splitsingstekening wordt opgesteld door een gespecialiseerd tekenbureau of architect die bekend is met de eisen van het Kadaster. Bij een bestaand pand begint dit proces met een inmeting van de werkelijke situatie, vaak met 3D-laserscanning of handmatige opname, gevolgd door het uittekenen van de appartementsrechten en gemeenschappelijke ruimtes.
De kosten voor een splitsingstekening liggen gemiddeld tussen de €500 en €1.500, afhankelijk van de grootte en complexiteit van het pand en het aantal appartementsrechten dat ontstaat. Voor een pand zonder actuele bouwtekeningen liggen de kosten doorgaans aan de hogere kant van deze bandbreedte, omdat de inmeting zelf al een aanzienlijk deel van het werk vormt.
Laat de tekening altijd door een ervaren partij maken die de splitsingstekening eisen van het Kadaster kent. Een afwijzing kost niet alleen de tijd voor een nieuwe aanvraag, maar ook extra kosten voor het opnieuw laten opstellen van de tekening.
Wanneer moet de splitsingsakte worden aangepast?
Een splitsingstekening die eenmaal is ingeschreven, blijft niet altijd ongewijzigd van toepassing. Bij elke verbouwing binnen een appartementencomplex die leidt tot uitbreiding van het woonoppervlak, moet de splitsingsakte en daarmee de splitsingstekening worden aangepast en opnieuw ingeschreven bij het Kadaster.
Voor investeerders die een gesplitst pand later verder verbouwen, bijvoorbeeld door een zolder of bijgebouw aan een bestaand appartementsrecht toe te voegen, betekent dit dat de splitsingstekening eisen opnieuw van toepassing zijn op de bijgewerkte situatie. Dit proces volgt dezelfde technische eisen als bij de eerste splitsing, inclusief een nieuwe controle door het Kadaster.
Geen risico nemen met je splitsingstekening
Splitsingstekening eisen zijn precies en technisch, en een kleine afwijking is al voldoende voor een afwijzing door het Kadaster. Voor vastgoedinvesteerders die tijd en geld willen besparen tijdens het splitsingsproces, is het inschakelen van een ervaren tekenbureau geen overbodige luxe maar een noodzakelijke stap.
Veelgestelde vragen over splitsingstekening eisen
Mag ik zelf een splitsingstekening maken?
Een splitsingstekening moet voldoen aan strikte technische eisen van het Kadaster, waaronder een specifiek bestandsformaat en correcte weergave van grenzen en arceringen. In de praktijk wordt dit daarom altijd door een gespecialiseerd tekenbureau of architect opgesteld om afwijzing te voorkomen.
Wat gebeurt er als mijn splitsingstekening wordt afgewezen?
Bij afwijzing moet de tekening worden aangepast en opnieuw worden ingediend bij het Kadaster. Dit vertraagt het splitsingsproces en kan extra kosten met zich meebrengen, vooral als dit invloed heeft op een lopende financieringsaanvraag.
Wat kost een splitsingstekening?
De kosten voor een splitsingstekening liggen gemiddeld tussen de €500 en €1.500, afhankelijk van de complexiteit van het pand en of er al actuele bouwtekeningen beschikbaar zijn.
Moet de splitsingstekening worden aangepast bij een verbouwing?
Ja, bij elke verbouwing die het woonoppervlak van een appartementsrecht wijzigt, moet de splitsingsakte en de bijbehorende splitsingstekening worden aangepast en opnieuw bij het Kadaster worden ingeschreven.
Welk bestandsformaat moet een splitsingstekening hebben?
Een splitsingstekening moet worden aangeleverd als pdf in versie 1.7, type A-2(u) of hoger, conform de SYVAS-eisen van het Kadaster voor digitale inschrijving.
