De leegwaarderatio bepaalt voor hoeveel een verhuurde woning meetelt in box 3, en het verschil met de volledige WOZ-waarde kan tienduizenden euro’s aan belastbaar vermogen schelen. Voor vastgoedinvesteerders is dit een cijfer dat direct invloed heeft op de fiscale aantrekkelijkheid van verhuren, of dat nu gaat om een los beleggingspand of om eenheden die ontstaan na woning splitsen. Vanaf 2027 verdwijnt de leegwaarderatio bovendien volledig, wat de strategische afwegingen voor verhuurders ingrijpend verandert.
Wil je weten hoe je jouw vastgoedstrategie nu al voorbereidt op deze verandering? In ons 1-op-1 vastgoedtraject begeleiden we je bij het structureren van je portefeuille met oog voor de fiscale toekomst.
Online training
Gratis 7-daagse vastgoedtraining!
Krijg direct toegang tot onze 100% gratis 7-vastgoedtraining en begin met jouw vastgoedreis.
Wat is de leegwaarderatio precies?
De leegwaarderatio is het percentage waarmee de WOZ-waarde van een verhuurde woning wordt verlaagd voor de berekening van het box 3 vermogen. Het uitgangspunt is dat een verhuurde woning met een zittende huurder minder waard is dan dezelfde woning in lege staat, omdat de verkoopbaarheid beperkt is en de doelgroep van kopers kleiner.
Het bepalende criterium is niet het huursegment, maar of er sprake is van huurbescherming. De leegwaarderatio geldt voor elke verhuurde woning waarbij de huurder huurbescherming heeft, dus zowel bij sociale huur, middenhuur als vrije sector verhuur met een regulier of tijdelijk huurcontract. Bij verhuur zonder huurbescherming, zoals vakantieverhuur of verhuur onder de Leegstandswet, is de leegwaarderatio niet van toepassing en reken je met de volledige WOZ-waarde.
Hoe bereken je de leegwaarderatio van je verhuurde woning?
De leegwaarderatio bereken je in een paar stappen. Eerst bepaal je de jaarhuur door de kale maandhuur, exclusief servicekosten, te vermenigvuldigen met twaalf. Vervolgens deel je de jaarhuur door de WOZ-waarde en vermenigvuldig je dit met honderd om het huurpercentage te krijgen.
Met dat huurpercentage zoek je de bijbehorende leegwaarderatio op in de officiële tabel van de Belastingdienst. Hoe lager het huurrendement, hoe hoger de leegwaarderatio en dus hoe lager de belastbare waarde. Bij een woning met een WOZ-waarde van €300.000 en een jaarhuur van €12.000 kom je op een huurpercentage van 4%, wat doorgaans neerkomt op een leegwaarderatio rond de 90%. De box 3-waarde wordt dan €270.000 in plaats van de volledige WOZ-waarde.
Leegwaarderatio bij een Buy to Let pand
Bij een los beleggingspand dat je verhuurt als Buy to Let strategie is de toepassing van de leegwaarderatio het meest direct. Je hebt één WOZ-waarde, één huurprijs en daarmee één leegwaarderatio die de box 3 waardering van dat pand bepaalt.
Voor Buy to Let beleggers is dit cijfer een vast onderdeel van de rendementsberekening, omdat de fiscale waardering meeweegt in wat een pand netto oplevert na belasting. Een hogere leegwaarderatio, bij een lager huurrendement ten opzichte van de WOZ-waarde, betekent een groter fiscaal voordeel in box 3. Wil je weten hoe je deze fiscale kant meeneemt in een volledige Buy to Let strategie? Bekijk dan onze Buy to Let 7 daagse training.
Online training
Gratis 7-daagse vastgoedtraining!
Krijg direct toegang tot onze 100% gratis 7-vastgoedtraining en begin met jouw vastgoedreis.
Leegwaarderatio bij een gesplitst pand: per eenheid berekenen
Bij een gesplitst pand met meerdere verhuurde eenheden wordt de leegwaarderatio per appartement afzonderlijk berekend, niet voor het pand als geheel. Elke eenheid heeft een eigen WOZ-waarde en een eigen huurprijs, wat betekent dat de leegwaarderatio per appartement kan verschillen.
Dit heeft een praktische consequentie voor investeerders die overwegen te splitsen en de eenheden te verhuren in plaats van te verkopen. Twee kleinere eenheden met een lager huurrendement per stuk kunnen gezamenlijk een gunstigere leegwaarderatio opleveren dan dezelfde woning ongesplitst verhuurd. Andersom kan een hoger huurrendement per eenheid na splitsing de leegwaarderatio juist verhogen richting 100%, waardoor het fiscale voordeel verdwijnt. Wie het vrije verkoopwaarde verschil tussen een gesplitst en ongesplitst pand al kent, herkent een vergelijkbare logica: de waardering verschuift afhankelijk van de verhuursituatie per eenheid.
Wat verandert er aan de leegwaarderatio vanaf 2027?
De leegwaarderatio wordt per 1 januari 2027 afgeschaft. Verhuurde woningen tellen vanaf dat moment voor de volledige WOZ-waarde mee in box 3, zonder korting voor de aanwezigheid van een huurder. Dit geldt voor elke verhuursituatie met huurbescherming, dus zowel voor Buy to Let panden als voor verhuurde eenheden na splitsing.
Tegelijk met het vervallen van de leegwaarderatio wordt het systeem van werkelijk rendement verder uitgerold. In plaats van een forfaitair rendement over de WOZ-waarde, betaal je dan belasting over je daadwerkelijke huurinkomsten en de gerealiseerde waardeontwikkeling. Kosten zoals onderhoud en hypotheekrente worden in dat systeem aftrekbaar, wat het verlies van de leegwaarderatio voor een deel kan compenseren.
Voor verhuurders met een lage huurprijs ten opzichte van de WOZ-waarde, waar de leegwaarderatio nu nog het grootste voordeel oplevert, is de impact van het afschaffen het grootst. Wie nu al een huurprijs hanteert die dicht bij de marktwaarde ligt, voelt het verschil minder sterk.
Wat betekent dit voor jouw aankoopstrategie?
De leegwaarderatio speelt nu nog een rol in de afweging tussen kopen om te verhuren en kopen om te splitsen of door te verkopen. Een hoge leegwaarderatio maakt verhuur fiscaal aantrekkelijker, omdat een groter deel van de WOZ-waarde buiten de box 3 heffing blijft.
Na 2027 verschuift die balans. Zonder de korting op de WOZ-waarde wordt verhuur fiscaal zwaarder belast, wat de aantrekkelijkheid van een exitstrategie via verkoop of splitsing kan vergroten. Voor investeerders die nu een pand kopen met het oog op langjarige verhuur, of dat nu Buy to Let is of verhuur na splitsing, is het verstandig om de berekening niet alleen op de huidige leegwaarderatio te baseren, maar ook op het scenario na 2027 zonder die korting.
Anticiperen op de nieuwe regels rond verhuurd vastgoed
De leegwaarderatio is voor verhuurders nu nog een fiscaal voordeel, maar dat voordeel verdwijnt vanaf 2027 volledig. Wie nu investeert in verhuurd vastgoed, via Buy to Let of via splitsing met verhuur, doet er goed aan de strategie niet alleen op de huidige situatie te baseren, maar ook op het scenario zonder deze korting.
Veelgestelde vragen over de leegwaarderatio
Geldt de leegwaarderatio alleen voor sociale huurwoningen?
Nee, dat is een veelvoorkomend misverstand. De leegwaarderatio geldt voor elke verhuurde woning waarbij de huurder huurbescherming heeft, dus ook bij middenhuur en vrije sector verhuur. Alleen bij verhuur zonder huurbescherming, zoals vakantieverhuur, is de leegwaarderatio niet van toepassing.
Wordt de leegwaarderatio per pand of per eenheid berekend?
Bij een gesplitst pand met meerdere verhuurde eenheden wordt de leegwaarderatio per appartement apart berekend, op basis van de eigen WOZ-waarde en huurprijs van die specifieke eenheid. Bij een los Buy to Let pand geldt één leegwaarderatio voor het hele pand.
Wanneer verdwijnt de leegwaarderatio?
De leegwaarderatio wordt per 1 januari 2027 volledig afgeschaft. Vanaf dat moment tellen verhuurde woningen voor de volledige WOZ-waarde mee in box 3.
Wat vervangt de leegwaarderatio na 2027?
Na het afschaffen van de leegwaarderatio wordt het systeem van werkelijk rendement verder uitgebreid, waarbij je belasting betaalt over daadwerkelijke huurinkomsten en gerealiseerde waardeontwikkeling, met aftrekbare kosten zoals onderhoud en hypotheekrente.
Heeft splitsen invloed op de leegwaarderatio?
Ja, splitsen verandert de berekening omdat elke nieuwe eenheid een eigen WOZ-waarde en huurprijs krijgt. Dit kan de leegwaarderatio per eenheid zowel gunstiger als ongunstiger maken, afhankelijk van het gerealiseerde huurrendement per appartement.
