Amsterdam heeft de strengste splitsingsregels van Nederland, en toch verleent de gemeente in 2026 nog gewoon vergunningen. In februari 2026 kreeg een eigenaar aan de Kerkstraat in Centrum toestemming om van één woning twee zelfstandige woningen te maken, en in maart volgde aan de Overtoom in West een vergunning voor zeven woningen uit drie (bron: Gemeenteblad 2026 nr. 62677 en nr. 142717). Woning splitsen in Amsterdam kan dus nog steeds. Het verschil tussen een vergunning en een afwijzing zit alleen in details die per stadsdeel, per bouwjaar en per WOZ-waarde anders uitpakken.
Hoe woning splitsen in het algemeen werkt, van bouwkundig versus kadastraal splitsen tot financiering en verbouwing, laten we hier bewust achterwege. Dit artikel gaat alleen over wat in Amsterdam anders is: twee aparte vergunningen, oppervlakte-eisen per stadsdeel, de regels die sinds 1 januari 2026 gelden, opkoopbescherming, erfpacht en de publicatie van je aanvraag in het Gemeenteblad.
Gratis calculator voor Splitsen van woningen
Krijg inzicht of een project om te splitsen rendabel is met deze gratis calculator.
Woning splitsen in Amsterdam: de kern in zeven feiten
- Het bouwjaar bepaalt je exit. Een woningvormingsvergunning heb je in heel Amsterdam nodig. Een splitsingsvergunning alleen als het pand vóór 1940 is gebouwd en in het aangewezen gebied ligt (bron: gemeente Amsterdam). Een pand uit 1935 betekent bij verkoop per woning dus een tweede vergunningstraject; een pand uit 1950 niet.
- Het stadsdeel bepaalt het aantal woningen. De ondergrens per nieuwe woning is 40 m² in Centrum, Oost en Zuidoost en 18 m² in Nieuw-West, Noord, West en Zuid (bron: gemeente Amsterdam). Uit een bovenwoning van 120 m² haal je daardoor in West drie woningen en in Oost meestal maar twee.
- Wie wil verkopen, betaalt negen keer zoveel leges. De woningvormingsvergunning kost € 664,10, de splitsingsvergunning € 5.287,50 voor het eerste pand en € 3.382,80 voor elk volgend aangrenzend pand (bron: gemeente Amsterdam, woningvorming en splitsingsvergunning). Je betaalt ook bij een weigering.
- Opkoopbescherming zit in je dossier. Bij de aanvraag voor woningvorming lever je de uitkomst van de opkoopbeschermingchecker of een verleende ontheffing mee (bron: gemeente Amsterdam). Zonder dat stuk is je aanvraag niet compleet. Ook een zolder is woningvorming. In maart 2026 behandelde de gemeente een woonvormingsvergunning voor het ombouwen van bergingen op de vierde verdieping tot één zelfstandige woning (bron: Gemeenteblad 2026 nr. 134180). Ga er dus niet van uit dat een extra woning op zolder vergunningvrij is.
- Je buren lezen mee. Elk besluit verschijnt in het Gemeenteblad, waarna belanghebbenden 6 weken hebben om bezwaar te maken (bron: Gemeenteblad 2026 nr. 369231).
- Een onvolledige aanvraag stopt gewoon. In januari 2025 stelde de gemeente een aanvraag voor drie woningen aan de Amstelveenseweg buiten behandeling (bron: Gemeenteblad 2025 nr. 39998). De leges ben je dan kwijt en je begint opnieuw.
Welke vergunningen heb je nodig? Vier scenario’s in Amsterdam
Welke vergunningen je nodig hebt, hangt in Amsterdam af van twee vragen: ga je de woningen verhuren of verkopen, en is het pand gebouwd vóór of na 1940? Dat levert vier scenario’s op. In alle vier vraag je daarnaast een omgevingsvergunning aan voor de verbouwing zelf.
Scenario 1: verhuren, pand van na 1940
Je hebt een woningvormingsvergunning nodig en verder geen splitsingsvergunning. Het pand blijft juridisch één woning met één eigenaar, ook al zijn er straks drie voordeuren (bron: gemeente Amsterdam). Dit is in Amsterdam het kortste vergunningstraject, met € 664,10 aan leges voor de woningvorming.
Scenario 2: verhuren, pand van vóór 1940
Ook hier volstaat voor verhuur de woningvormingsvergunning. De splitsingsvergunning hoef je pas aan te vragen als je later wilt verkopen. Vraag die bewust niet “voor de zekerheid” alvast aan: de vergunning is maar 1 jaar geldig en binnen dat jaar moet de notaris de splitsing bij het Kadaster inschrijven (bron: gemeente Amsterdam). Wie eerst vijf jaar verhuurt, betaalt anders twee keer € 5.287,50.
Scenario 3: verkopen, pand van na 1940
Je hebt een woningvormingsvergunning nodig en daarna een notariële splitsingsakte, maar geen splitsingsvergunning van de gemeente (bron: gemeente Amsterdam). Het verschil met scenario 4 zit dus vooral in tijd en leges: het tweede vergunningstraject valt weg.
Scenario 4: verkopen, pand van vóór 1940 in het werkingsgebied
Dit is het zwaarste traject: woningvormingsvergunning, splitsingsvergunning en splitsingsakte. Aan gemeentelijke leges voor deze twee vergunningen ben je samen € 5.951,60 kwijt, nog zonder de omgevingsvergunning. Let op de volgorde: de woningvormingsvergunning kan worden ingetrokken als je niet binnen 6 maanden met de woningvorming begint (bron: Huisvestingsverordening Amsterdam 2024, art. 3.3.2), terwijl de splitsingsvergunning na verlening 1 jaar loopt. Vraag de woningvorming dus aan als financiering en aannemer rond zijn, en de splitsingsvergunning zo dat de inschrijving bij het Kadaster binnen dat jaar valt.
Dat de uitkomst niet vastligt, laten twee besluiten uit 2026 zien. In januari kreeg een pand aan de Laplacestraat in Oost toestemming voor drie appartementsrechten (bron: Gemeenteblad 2026 nr. 34013), in april weigerde de gemeente een splitsingsvergunning aan de Amstelkade in Zuid (bron: Gemeenteblad 2026 nr. 196402).
Oppervlakte per stadsdeel: hetzelfde pand, twee uitkomsten
De oppervlakte-eisen voor woning splitsen in Amsterdam lijken simpel, maar het stadsdeel bepaalt hoeveel woningen je uit hetzelfde pand haalt. Een rekenvoorbeeld met een bovenwoning van 120 m² gebruiksoppervlakte (GBO):
- Plan A: drie woningen van 50, 45 en 25 m². Gemiddeld is dat 40 m².
- In West, Zuid, Noord of Nieuw-West voldoet dit plan: het gemiddelde is 40 m² en de kleinste woning zit boven de ondergrens van 18 m².
- In Centrum, Oost of Zuidoost wordt dit plan afgewezen, omdat elke woning daar minimaal 40 m² moet zijn. Drie woningen van precies 40 m² halen je uit 120 m² in de praktijk niet, omdat trappen, gangen en nieuwe wanden vierkante meters kosten. Realistisch blijven er twee woningen over.
Eén stadsdeelgrens levert hier dus één woning meer of minder op. Ga bij je berekening altijd uit van de GBO ná de verbouwing en controleer de geregistreerde oppervlakte in de BAG-viewer van het Kadaster. Met de gratis calculator splitsen zie je direct wat één woning extra doet met de opbrengst van jouw pand.
Wat is er sinds 1 januari 2026 veranderd?
Op 11 december 2025 stelde de gemeenteraad de Wijziging Huisvestingsverordening Amsterdam 2026 vast, die op 1 januari 2026 in werking trad (bron: Gemeenteblad 2025 nr. 552274). Voor wie wil splitsen zijn dit de belangrijkste wijzigingen:
- Bouwkundig rapport volgens NTA 8060:2021. Bij een aanvraag voor een splitsingsvergunning lever je een bouwkundig rapport aan dat voldoet aan deze norm en niet ouder is dan 18 maanden.
- Keuringen gas en elektra. Het keuringsrapport voor gas (NEN 1078) en elektra (NEN 1010) mag niet ouder zijn dan 18 maanden. Je mag het kort voor de eindinspectie door het stadsdeel indienen, maar uiterlijk 8 weken na de aanvraag.
- Fundering. Is niet aannemelijk dat de fundering de komende 25 jaar geen onderhoud nodig heeft, dan moet je een omgevingsvergunning voor herstel of vernieuwing van de fundering overleggen. Een pand met een zwakke fundering is daarmee niet per definitie onsplitsbaar, maar het herstel moet vergund en begroot zijn voordat je kunt splitsen.
- Opkoopbescherming. De WOZ-grens steeg van € 623.000 naar € 637.000.
Daarnaast daalde landelijk de overdrachtsbelasting voor woningen die je niet zelf bewoont van 10,4% naar 8% (bron: Ministerie van Financiën). Op een aankoop van € 1.000.000 scheelt dat € 24.000.
Opkoopbescherming: de check vóór je bod
De opkoopbescherming geldt in heel Amsterdam. Koop je een woning met een WOZ-waarde tot en met € 637.000, dan mag je die de eerste vier jaar na aankoop niet verhuren zonder vergunning (bron: Gemeenteblad 2025 nr. 552274; Binnenlands Bestuur). Voor een splitsingsproject met verhuur is dat cruciaal: koop je een appartement van 130 m² met een WOZ-waarde van € 610.000 om het in twee huurwoningen te splitsen, dan heb je eerst een vergunning of ontheffing nodig. Ligt de WOZ-waarde boven de grens, dan valt de woning er niet onder. De actuele WOZ-waarde zoek je gratis op via het WOZ-waardeloket.
Houd ook de landelijke discussie in de gaten. In een kabinetsreactie van 1 oktober 2026 wordt voorgesteld de grens te koppelen aan de gemiddelde WOZ-waarde per gemeente, voor Amsterdam zo’n € 575.000 (bron: Tweede Kamer, kabinetsreactie wetsevaluatie opkoopbescherming). Dat is een voorstel voor internetconsultatie, geen geldende regel.
Zittende huurders: koop breekt geen huur
Veel Amsterdamse panden van vóór 1940 worden verhuurd verkocht. Een huurovereenkomst loopt bij verkoop gewoon door (bron: Burgerlijk Wetboek Boek 7, art. 7:226), dus je kunt een verhuurde woning niet zomaar leeg verbouwen. Daarnaast is het Amsterdamse splitsingsbeleid erop gericht betaalbare huurwoningen te beschermen. Zit er een huurder in met een lage huur, bespreek dan in het vooroverleg met het stadsdeel of splitsen op dat adres realistisch is. Met de gratis download puntentelling bereken je vooraf in welk huursegment de woning valt.
Erfpacht: splitsen kan niet zonder de gemeente
Het grootste deel van de Amsterdamse grond is eigendom van de gemeente en wordt in erfpacht uitgegeven (bron: gemeente Amsterdam, Gemeenteblad 2023 nr. 564551). Onder de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht 2016 mag je een erfpachtrecht niet zonder toestemming van de gemeente in appartementsrechten splitsen (bron: Algemene Bepalingen eeuwigdurende erfpacht 2016 Amsterdam, art. 11). Wordt een voortdurend erfpachtrecht gesplitst, dan verklaart de gemeente de meest recente algemene bepalingen van toepassing, terwijl de einddatum van het lopende tijdvak gelijk blijft (bron: gemeente Amsterdam, beleid splitsen erfpachtrechten).
Vraag daarom vóór aankoop de erfpachtakte op en controleer onder welke algemene bepalingen het pand valt. Afgekochte of lopende canon, de herziening van het tijdvak en de overstap naar eeuwigdurende erfpacht bij vastgoed hebben elk een ander effect op je rendement, dus neem ze vanaf de eerste berekening mee.
Publicatie en bezwaar: jouw aanvraag staat in het Gemeenteblad
Elke aanvraag en elk besluit over woningvorming of splitsing publiceert de gemeente in het Gemeenteblad. Na een besluit hebben belanghebbenden, zoals buren, 6 weken om bezwaar te maken. Een bezwaar schorst het besluit niet, maar een buurman kan de bestuursrechter wel om een voorlopige voorziening vragen (bron: Gemeenteblad 2026 nr. 369231). Die bezwaartermijn is een van de redenen waarom de vraag hoe lang woning splitsen in Amsterdam duurt zelden met alleen de beslistermijn van de gemeente te beantwoorden is.
Er zit ook een voordeel aan die openbaarheid. Zoek op officielebekendmakingen.nl op “woonvormingsvergunning” of “splitsingsvergunning” plus de straatnaam, en je ziet welke aanvragen in de buurt zijn verleend, geweigerd of buiten behandeling gesteld. Dat is gratis marktonderzoek voordat je een bod doet.
Rekenvoorbeeld: wat kost het vergunningstraject in Amsterdam?
Neem een bovenwoning van 160 m² uit 1910 in Oost, gekocht voor € 1.000.000. Het plan: drie woningen van elk ruim 40 m², kadastraal gesplitst voor verkoop. Vóór de aannemer begint, betaal je al:
- Overdrachtsbelasting 8%: € 80.000
- Leges woningvormingsvergunning: € 664,10
- Leges splitsingsvergunning: € 5.287,50
- Funderingsonderzoek: in onze ervaring € 2.000 tot € 5.000
Dat is samen € 87.951,60 tot € 90.951,60, ofwel bijna 9% van de koopsom aan belasting, leges en onderzoek. Daar komen nog het bouwkundig rapport, de keuringen, tekeningen, de leges voor de omgevingsvergunning, de notaris en eventueel een erfpachtwijziging bij. Pas daarna volgen de verbouwing, de financiering en de overige kosten van splitsen, die bij woning splitsen in elke stad terugkomen.
Checklist: woning splitsen in Amsterdam vóór je een bod doet
- Bouwjaar. Controleer in de BAG-viewer of het pand van vóór 1940 is. Zo ja, dan heb je bij verkoop per woning een splitsingsvergunning nodig.
- Stadsdeel. Bepaal of de ondergrens per woning 40 m² of 18 m² is.
- Oppervlakte. Is het appartement minimaal 100 m² GBO? Bij een grondgebonden woning gelden strengere eisen.
- WOZ-waarde. Ligt die onder € 637.000, dan valt de woning onder de opkoopbescherming.
- Erfpacht. Onder welke algemene bepalingen valt het pand, en is er toestemming nodig?
- Huurders. Is de woning verhuurd en tegen welke huur?
- Gemeenteblad. Wat is in deze straat de afgelopen jaren verleend en geweigerd?
- Vooroverleg. Leg je plan voor aan het stadsdeel voordat je tekent.
- Welke stukken je per vergunning nodig hebt, staat in de gratis checklist documenten splitsen.
Conclusie: is woning splitsen in Amsterdam in 2026 nog de moeite waard?
Ja, maar alleen als je vóór de aankoop rekent met de Amsterdamse spelregels. Het stadsdeel bepaalt hoeveel woningen je uit een pand haalt, het bouwjaar bepaalt of je apart kunt verkopen, de WOZ-waarde bepaalt of je mag verhuren en sinds 1 januari 2026 zijn de eisen aan rapporten en fundering aangescherpt. Wie die vier punten vooraf goed heeft, weet voor het bod al of een project haalbaar is. De regels in dit artikel zijn gecontroleerd in november 2026; check vóór een aanvraag altijd de actuele voorwaarden bij de gemeente Amsterdam en laat je bij juridische of fiscale vragen adviseren door een specialist.
Wil je dit niet alleen doen? In het 1-op-1 splitsingstraject beoordelen we samen panden op deze punten, rekenen we de haalbaarheid door en begeleiden we je van aankoop tot oplevering. Wil je eerst met eigen ogen zien hoe gesplitste panden in Amsterdam eruitzien, loop dan mee met de Split & Transformatie Pandentour. Heb je al een pand op het oog? Plan een gratis call of neem contact met ons op.
Veelgestelde vragen over woning splitsen in Amsterdam
Heb je in Amsterdam altijd een splitsingsvergunning nodig?
Nee. Een splitsingsvergunning is nodig als je een pand met woonruimte van vóór 1940 in het aangewezen gebied wilt splitsen in appartementsrechten. Voor het bouwkundig toevoegen van woningen heb je in heel Amsterdam wel altijd een woningvormingsvergunning nodig, plus een omgevingsvergunning voor de verbouwing.
Wat kost een splitsingsvergunning in Amsterdam in 2026?
De leges bedragen € 5.287,50 voor het eerste pand en € 3.382,80 voor elk volgend aangrenzend pand. Een woningvormingsvergunning kost € 664,10 per aanvraag of pand. In beide gevallen betaal je ook als de vergunning wordt geweigerd.
Hoe klein mag een woning na splitsen in Amsterdam zijn?
Gemiddeld moeten de nieuwe woningen minimaal 40 m² zijn. Per woning is de ondergrens 40 m² in Centrum, Oost en Zuidoost en 18 m² in Nieuw-West, Noord, West en Zuid. Het gaat om de gebruiksoppervlakte na de verbouwing.
Wat is er in 2026 veranderd aan woning splitsen in Amsterdam?
Sinds 1 januari 2026 vraagt de gemeente bij een splitsingsvergunning een bouwkundig rapport volgens NTA 8060:2021 en keuringsrapporten voor gas en elektra die niet ouder zijn dan 18 maanden. Bij een twijfelachtige fundering moet je een omgevingsvergunning voor funderingsherstel overleggen. De WOZ-grens voor opkoopbescherming steeg naar € 637.000 en de overdrachtsbelasting voor beleggers daalde naar 8%.
Geldt de opkoopbescherming ook als ik een woning wil splitsen?
Ja. Heeft de woning een WOZ-waarde tot en met € 637.000, dan mag je die de eerste vier jaar na aankoop niet verhuren zonder vergunning. Bij de aanvraag voor woningvorming lever je daarom de uitkomst van de opkoopbeschermingchecker of je ontheffing mee.
Hoe lang duurt de vergunningsaanvraag in Amsterdam?
De gemeente beslist binnen 8 weken na een volledige aanvraag en mag dat één keer met 6 weken verlengen. Daarna hebben belanghebbenden 6 weken om bezwaar te maken. Reken voor het hele traject dus op meerdere maanden.
