De vrije verkoopwaarde van een pand bepaalt hoeveel financiering je kunt krijgen, hoeveel eigen vermogen je moet inbrengen en wat een pand werkelijk waard is zonder huurder. Voor vastgoedinvesteerders is dit een van de meest bepalende begrippen in het aankoopproces, maar ook een van de meest misverstane. Bij woning splitsen speelt de vrije verkoopwaarde een directe rol in zowel de financieringsaanvraag als de exitstrategie.
Wil je weten hoe je de vrije verkoopwaarde strategisch inzet bij de aankoop en verkoop van een beleggingspand? In ons 1-op-1 splitsingstraject begeleiden we je van aankoop tot oplevering, inclusief de financiële en fiscale kant.
Online training
Gratis 7-daagse training om te splitsen!
Krijg direct toegang tot onze 100% gratis 7-daagse training om te leren hoe jij kunt beginnen met splitsen en transformeren van panden.
Wat is de vrije verkoopwaarde?
De vrije verkoopwaarde is de waarde van een pand in onbewoonde staat, vrij van huur en gebruik. Het is de prijs die een koper bereid is te betalen voor een pand dat leeg wordt opgeleverd, zonder zittende huurders en zonder lopende huurcontracten. In een taxatierapport wordt de vrije verkoopwaarde ook wel aangeduid als marktwaarde leegbouw of marktwaarde vrij van huur en gebruik.
De vrije verkoopwaarde gaat uit van de situatie waarin het pand direct beschikbaar is voor de nieuwe eigenaar om zelf in te trekken, te renoveren of opnieuw te verhuren. Dat maakt het de hoogste waardering die een pand in normale marktomstandigheden kan krijgen, omdat er geen huurrechtelijke beperkingen op rusten.
Vrije verkoopwaarde versus marktwaarde verhuurde staat
Het verschil tussen vrije verkoopwaarde en marktwaarde verhuurde staat is voor vastgoedinvesteerders een van de meest praktisch relevante onderscheiden in het taxatierapport. Wie dit verschil niet begrijpt, loopt het risico op een hogere eigen vermogensinbreng dan verwacht.
De vrije verkoopwaarde versus marktwaarde verhuurde staat laat zich het best uitleggen aan de hand van een concreet voorbeeld. Stel: een pand heeft een vrije verkoopwaarde van €300.000. Dezelfde woning heeft een marktwaarde verhuurde staat van €255.000 omdat er een zittende huurder in zit met een huurcontract voor onbepaalde tijd. Als de bank 80% financiert op de marktwaarde verhuurde staat, leen je €204.000. Als de bank zou financieren op de vrije verkoopwaarde, zou je €240.000 kunnen lenen. Dat is een verschil van €36.000 aan eigen vermogen dat je extra moet inbrengen.
In de praktijk financieren vastgoedbanken vrijwel altijd op de marktwaarde verhuurde staat en niet op de vrije verkoopwaarde. Dit is een cruciaal gegeven dat beginnende investeerders regelmatig verrast. Het verschil tussen beide waardes kan oplopen tot 15 tot 25% afhankelijk van het huurcontract, de huurprijs en de lokale marktomstandigheden.
Vrije verkoopwaarde in het taxatierapport
De vrije verkoopwaarde in het taxatierapport staat altijd naast de marktwaarde verhuurde staat. Beide waardes worden door de taxateur bepaald en zijn elk relevant voor een ander doel.
De vrije verkoopwaarde in het taxatierapport gebruik je als investeerder voor de exitstrategie. Wanneer je een pand leeg oplevert aan een koper, bepaalt de vrije verkoopwaarde wat je realistisch kunt vragen. Dit is relevant bij de verkoop van een pand zonder zittende huurder, bij de verkoop na afloop van een huurcontract of bij de verkoop van een gesplitst appartement dat leeg wordt opgeleverd.
De marktwaarde verhuurde staat gebruik je voor de financieringsaanvraag. De bank baseert de hoogte van de lening op deze waarde en niet op de vrije verkoopwaarde. Voor de DSCR en ICR berekeningen die banken hanteren, zijn de huurinkomsten en de marktwaarde verhuurde staat de bepalende factoren.
Een taxatierapport bevat bij beleggingsvastgoed altijd beide waardes. Wie wil begrijpen hoe een taxateur tot die waardes komt en hoe je het taxatierapport strategisch inzet, leest daar alles over in onze blog over taxeren [PLAATSHOUDER URL TAXATIEBLOG].
Hoe wordt de vrije verkoopwaarde bepaald?
De vrije verkoopwaarde wordt door een gecertificeerde taxateur bepaald op basis van vergelijkbare verkopen van leegstaande woningen in de omgeving. De taxateur kijkt naar recent verkochte panden met vergelijkbare kenmerken: locatie, grootte, bouwjaar, staat van onderhoud en indeling.
Het uitgangspunt bij de vrije verkoopwaarde is altijd de meest waarschijnlijke prijs die een gemotiveerde koper bereid is te betalen in een open markt, zonder bijzondere omstandigheden zoals tijdsdruk of persoonlijke relaties tussen koper en verkoper.
Voor een vastgoedinvesteerder zijn er drie factoren die de vrije verkoopwaarde het sterkst beïnvloeden. De locatie is verreweg de meest bepalende factor. Een pand in een gewilde wijk met schaarste op de woningmarkt heeft een hogere vrije verkoopwaarde dan een vergelijkbaar pand in een gebied met overaanbod.
De staat van onderhoud en de kwaliteit van de afwerking hebben directe invloed op de vrije verkoopwaarde. Een pand dat instapklaar is, scoort hoger dan een pand dat renovatie vereist. Wie een pand renoveert voordat het wordt getaxeerd, kan de vrije verkoopwaarde direct beïnvloeden.
De marktomstandigheden op het moment van taxatie bepalen mede de vrije verkoopwaarde. In een krappe markt met veel vraag en weinig aanbod ligt de vrije verkoopwaarde hoger dan in een markt met overaanbod.
Vrije verkoopwaarde en de financieringsaanvraag: wat moet je weten?
De vrije verkoopwaarde speelt bij de financieringsaanvraag een indirecte maar belangrijke rol. Banken financieren op de marktwaarde verhuurde staat, maar de vrije verkoopwaarde geeft de bank en jou als investeerder inzicht in het potentieel van het pand bij een toekomstige verkoop.
Een groot verschil tussen de vrije verkoopwaarde en de marktwaarde verhuurde staat is voor banken een signaal dat het huurcontract de waarde van het pand significant beperkt. Hoe lager de huurprijs ten opzichte van de markt, hoe groter dat verschil doorgaans is. Een pand met een sociale huurder op een langlopend contract heeft een veel lagere marktwaarde verhuurde staat dan de vrije verkoopwaarde suggereert.
Voor de investeerder is het verschil tussen vrije verkoopwaarde en marktwaarde verhuurde staat dus direct van invloed op de eigen vermogensinbreng bij aankoop. Wie dat verschil vooraf kent en meeneemt in de rendementsberekening, voorkomt verrassingen bij de financieringsaanvraag.
Vrije verkoopwaarde bij woning splitsen: twee keer taxeren loont
Bij het splitsen van een pand worden er doorgaans twee taxaties uitgevoerd: een taxatie voor en een taxatie na de splitsing en renovatie. De vrije verkoopwaarde na splitsing is daarbij de waarde die bepaalt wat de afzonderlijke appartementen leeg waard zijn en wat je bij verkoop kunt vragen.
Het verschil tussen de vrije verkoopwaarde voor en na splitsing is voor investeerders de concrete maatstaf van de gecreëerde waarde. Wie een pand koopt voor €300.000, splitst in twee appartementen en na splitsing elk appartement een vrije verkoopwaarde van €220.000 heeft, heeft een totale vrije verkoopwaarde van €440.000 gecreëerd. Na aftrek van splitsingskosten en verkoopkosten is dat het bruto verkoopresultaat.
Bereken zelf wat jouw splitsing realistisch oplevert met de gratis splitsen calculator.
Vrije verkoopwaarde strategisch inzetten als vastgoedinvesteerder
De vrije verkoopwaarde is meer dan een getal in een taxatierapport. Het is de maatstaf voor wat een pand maximaal waard is en daarmee de basis voor elke exitstrategie. Wie de vrije verkoopwaarde begrijpt, weet wat hij bij verkoop kan verwachten, hoe groot het verschil is met de financieringswaarde en hoeveel waarde een splitsing of renovatie daadwerkelijk heeft toegevoegd.
Wil je leren hoe je de vrije verkoopwaarde strategisch inzet bij de aankoop, splitsing en verkoop van beleggingsvastgoed? Bekijk dan het 1-op-1 splitsingstraject en ontdek hoe we je begeleiden bij elke stap van het proces.
Veelgestelde vragen over vrije verkoopwaarde
Wat is het verschil tussen vrije verkoopwaarde en WOZ-waarde?
De vrije verkoopwaarde is een actuele marktwaarde die door een gecertificeerde taxateur wordt bepaald op basis van vergelijkbare verkopen. De WOZ-waarde is een door de gemeente vastgestelde waarde die één keer per jaar wordt herzien en gebaseerd is op de toestand van het pand op 1 januari van het voorgaande jaar. In de praktijk wijkt de WOZ-waarde regelmatig af van de vrije verkoopwaarde, zowel naar boven als naar beneden.
Financiert een bank op de vrije verkoopwaarde?
Vastgoedbanken financieren vrijwel altijd op de marktwaarde verhuurde staat en niet op de vrije verkoopwaarde. De vrije verkoopwaarde is relevant voor de exitstrategie bij verkoop van een leeg pand, niet voor de hoogte van de financiering bij aankoop van een verhuurd beleggingspand.
Hoe groot is het verschil tussen vrije verkoopwaarde en marktwaarde verhuurde staat?
Het verschil tussen vrije verkoopwaarde en marktwaarde verhuurde staat varieert sterk per situatie. Bij een pand met een marktconforme huurprijs is het verschil beperkt. Bij een pand met een lage huurprijs of een langlopend huurcontract kan het verschil oplopen tot 15 tot 25% van de vrije verkoopwaarde.
Kan ik de vrije verkoopwaarde beïnvloeden?
De vrije verkoopwaarde is deels beïnvloedbaar door renovaties en verbeteringen aan het pand uit te voeren voordat de taxatie plaatsvindt. Een taxatie voor en na renovatie laat zien hoeveel waarde de verbouwing heeft toegevoegd. Dit is een strategie die veel investeerders bewust inzetten om meer financieringsruimte te creëren.
Wat staat er over de vrije verkoopwaarde in het taxatierapport?
In een taxatierapport voor beleggingsvastgoed staan altijd minimaal twee waardes: de vrije verkoopwaarde en de marktwaarde verhuurde staat. Beide worden onderbouwd met referentietransacties en een toelichting van de taxateur. De vrije verkoopwaarde staat in het rapport vermeld als marktwaarde leegbouw of marktwaarde vrij van huur en gebruik.
