Wat is een splitsingsakte? Het is de notariële akte waarmee je bij woning splitsen één pand juridisch omzet in meerdere zelfstandige appartementsrechten. Zonder splitsingsakte kun je gesplitste eenheden niet afzonderlijk verkopen, apart financieren of individueel overdragen. Voor vastgoedinvesteerders is de splitsingsakte daarmee niet een formaliteit, maar de juridische basis van de hele exitstrategie.
Online training
Gratis 7-daagse training om te splitsen!
Krijg direct toegang tot onze 100% gratis 7-daagse training om te leren hoe jij kunt beginnen met splitsen en transformeren van panden.
Wat is een splitsingsakte precies?
Het is een notariële akte die op grond van artikel 5:111 van het Burgerlijk Wetboek verplicht is bij elke kadastrale splitsing. De notaris stelt de akte op, alle eigenaren tekenen en vervolgens wordt de akte ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Pas na die inschrijving zijn de appartementsrechten officieel gecreëerd en kunnen ze afzonderlijk worden verkocht of gefinancierd.
Wat is een splitsingsakte voor de vastgoedinvesteerder in de praktijk? Het is het document dat van één beleggingspand meerdere verkoopbare eenheden maakt. Elke eenheid krijgt een eigen appartementsrecht, een eigen kadastraal nummer, een eigen WOZ-waarde en kan een eigen hypotheek dragen. Dat is precies wat nodig is om de volledige verkoopwaarde van een gesplitst pand te realiseren.
Wat staat er in een splitsingsakte?
De akte bestaat altijd uit een aantal vaste onderdelen die samen de juridische structuur van het gesplitste pand vastleggen.
De splitsingstekening is een verplichte bijlage. Op deze tekening staan alle appartementsrechten ingetekend met hun grenzen, privégedeeltes en gemeenschappelijke ruimtes. Gemeenschappelijke gedeelten worden begrensd door een dunne lijn, privégedeelten door een dikke lijn. De tekening moet worden opgesteld door een erkend tekenaar en voldoen aan de kadastereisen. Een onduidelijke splitsingstekening is de meest voorkomende oorzaak van juridische problemen bij latere verkoop.
Het splitsingsreglement beschrijft de rechten en plichten van alle eigenaren. Voor een investeerder die splitst voor verhuur is dit vooral relevant omdat het reglement bepaalt wat huurders wel en niet mogen, hoe kosten van gemeenschappelijke ruimtes worden verdeeld en hoe de VvE wordt bestuurd. Een goed opgesteld reglement voorkomt conflicten bij latere verkoop van afzonderlijke eenheden.
De breukdelen bepalen de verhouding waarin elke eigenaar bijdraagt aan gemeenschappelijke kosten. Hoe de breukdelen worden vastgesteld heeft directe invloed op de maandelijkse VvE-bijdrage per appartement en daarmee op de netto cashflow van het beleggingspand. Dit verdient aandacht bij het opstellen van de akte.
De omschrijving van appartementsrechten legt per eenheid vast wat privé is en wat gemeenschappelijk. Denk aan bergingen, parkeerplaatsen, tuinen en balkons. Hoe duidelijker dit is vastgelegd, hoe minder discussie bij verkoop.
Wat is het verschil tussen een splitsingsakte en een splitsingsvergunning?
Dit is een veelgemaakte verwarring bij beginnende vastgoedinvesteerders. Het zijn twee verschillende documenten met een vaste volgorde.
De splitsingsvergunning is de toestemming van de gemeente om het pand te mogen splitsen. De gemeente beoordeelt of de splitsing past binnen het bestemmingsplan, de huisvestingsverordening en de lokale eisen voor minimale oppervlaktes. Zonder splitsingsvergunning start je de notariële procedure niet.
De splitsingsakte is het juridische document dat de daadwerkelijke splitsing vastlegt nadat de vergunning is verkregen. De notaris stelt de akte op op basis van de vergunning en de goedgekeurde splitsingstekeningen. De akte wordt vervolgens ingeschreven bij het Kadaster.
De volgorde is altijd eerst de omgevingsvergunning voor de verbouwing, dan de splitsingsvergunning van de gemeente, dan de splitsingsakte bij de notaris, dan de inschrijving bij het Kadaster. Welke stappen precies op jou van toepassing zijn, hangt af van de keuze tussen kadastraal of bouwkundig splitsen en de strategie die je als investeerder hanteert.
Wanneer heb je als vastgoedinvesteerder een splitsingsakte nodig?
De akte is uitsluitend verplicht bij kadastrale splitsing, de vorm waarbij je de eenheden afzonderlijk wilt kunnen verkopen of per eenheid wilt kunnen financieren. Bij bouwkundig splitsen, waarbij je verhuurder blijft van het hele pand, is een splitsingsakte niet vereist.
Als vastgoedinvesteerder kies je voor kadastrale splitsing en dus een splitsingsakte wanneer je de afzonderlijke appartementen wilt verkopen na splitsing en renovatie. Maar ook wanneer je per appartement een aparte financiering wilt regelen, wanneer je een co-investeerder of partner een deel van het pand in eigendom wil geven of wanneer je de volledige verkoopwaarde van gesplitste eenheden wilt realiseren bij een toekomstige exit.
Kies je voor bouwkundig splitsen om te verhuren zonder direct te verkopen, dan is een splitsingsakte nog niet nodig. Je kunt op een later moment alsnog overstappen naar kadastrale splitsing als de exitstrategie verandert.
Wat kost een splitsingsakte?
De kosten zijn een vaste post in de splitsingsberekening die je vooraf moet meenemen in je rendementscalculatie.
De notariskosten voor het opstellen en passeren van de splitsingsakte liggen gemiddeld tussen de €1.500 en €3.000 afhankelijk van het aantal appartementsrechten en de complexiteit van de splitsing.
De kadasterkosten voor de inschrijving bedragen gemiddeld €500 tot €1.000 per appartementsrecht. Bij een splitsing in twee eenheden kom je op €1.000 tot €2.000 aan kadasterkosten.
De kosten voor de splitsingstekening liggen gemiddeld tussen de €500 en €1.500 afhankelijk van de grootte en complexiteit van het pand.
In totaal rekenen investeerders bij een eenvoudige splitsing in twee eenheden op €3.000 tot €5.500 aan kosten voor de splitsingsakte en bijbehorende documenten. Bij complexere splitsingen of meer appartementsrechten lopen de kosten hoger op. Deze kosten zijn onderdeel van de totale splitsingskosten en moeten worden meegenomen in de rendementsberekening.
Wat zijn veelgemaakte fouten bij de splitsingsakte?
Fouten in de splitsingsakte of de bijbehorende tekeningen kosten tijd, geld en kunnen de verkoop van afzonderlijke eenheden blokkeren.
Een onduidelijke splitsingstekening is de meest voorkomende oorzaak van problemen. Als de grenzen tussen privégedeeltes en gemeenschappelijke ruimtes niet eenduidig zijn vastgelegd, ontstaan conflicten tussen eigenaren over wie verantwoordelijk is voor welk onderhoud. Dit is een direct risico bij de verkoop van afzonderlijke appartementen.
Een onvolledig splitsingsreglement zorgt voor onduidelijkheid over rechten en plichten. Mag een koper zijn appartement verhuren via platforms als Airbnb? Hoe worden grote onderhoudsbeslissingen genomen? Een goed reglement beschermt de investeerder ook na verkoop.
Verkeerde breukdelen leiden tot discussies over de verdeling van VvE-kosten die direct de netto cashflow beïnvloeden. Een te hoge VvE-bijdrage drukt het rendement en maakt een appartement minder aantrekkelijk voor kopers.
De notaris niet tijdig inplannen is een praktische fout die veel investeerders vertragen. Gemiddeld duurt het opstellen en passeren van een splitsingsakte vier tot acht weken. Wie dit te laat inplant, loopt vertraging op bij de verkoop of de herfinanciering.
Wat is een splitsingsakte en hoe verloopt het proces stap voor stap?
De splitsingsakte is de laatste juridische stap in een reeks van handelingen die je in de juiste volgorde moet doorlopen.
Stap 1 is het aanvragen en verkrijgen van de omgevingsvergunning voor de verbouwing bij de gemeente.
Stap 2 is het aanvragen en verkrijgen van de splitsingsvergunning bij de gemeente, waarbij wordt getoetst of het pand voldoet aan alle lokale eisen.
Stap 3 is het laten opstellen van de splitsingstekeningen door een erkend tekenaar op basis van de vergunde plannen.
Stap 4 is het kiezen van een notaris uit de shortlist van jouw financier en het aanleveren van alle benodigde documenten inclusief de goedgekeurde splitsingstekeningen.
Stap 5 is het passeren van de splitsingsakte bij de notaris. Alle huidige eigenaren moeten aanwezig zijn of zich laten vertegenwoordigen via een volmacht.
Stap 6 is de inschrijving van de akte bij het Kadaster. Vanaf dat moment zijn de appartementsrechten officieel gecreëerd en kunnen de eenheden afzonderlijk worden verkocht of gefinancierd.
Wat is een splitsingsakte in relatie tot de VvE?
Bij kadastrale splitsing ontstaat automatisch een Vereniging van Eigenaren. De splitsingsakte en het bijbehorende splitsingsreglement vormen de juridische basis van die VvE.
Als enige eigenaar van alle appartementsrechten, wat bij investeerders die splitsen voor verhuur het geval is, ben je in feite de enige VvE-lid. Dat klinkt als een formaliteit maar is het niet. Banken en kopers controleren bij een eventuele verkoop of de VvE actief is, vergaderingen houdt en een reservefonds aanhoudt. Een slapende VvE kan de verkoop van afzonderlijke appartementen blokkeren of de verkoopprijs drukken.
Een actieve VvE met een gezond reservefonds en een meerjaren onderhoudsplan maakt gesplitste appartementen aantrekkelijker voor kopers en hypotheekverstrekkers. Dit is een onderdeel van de exitstrategie dat je vanaf de oprichting van de VvE serieus moet nemen.
Zelf doen of begeleid worden bij de splitsingsakte?
De splitsingsakte zelf is het sluitstuk van een lang traject van vergunningen, tekeningen, verbouwingen en financiering. Een fout in een van die stappen werkt direct door in de kwaliteit en geldigheid van de splitsingsakte.
In ons 1-op-1 splitsingstraject begeleiden we je van de eerste pand selectie tot en met de inschrijving van de splitsingsakte bij het Kadaster. Je hoeft het proces niet zelf uit te zoeken en je koopt gegarandeerd een pand aan. Bereken alvast wat jouw splitsing realistisch kan opleveren met de gratis splitsen calculator.
Veelgestelde vragen over de splitsingsakte
Is een splitsingsakte hetzelfde als een splitsingsvergunning?
Nee, het zijn twee verschillende documenten. De splitsingsvergunning is de toestemming van de gemeente, de splitsingsakte is het juridische document van de notaris dat de splitsing officieel vastlegt bij het Kadaster.
Hoe lang duurt het opstellen van een splitsingsakte?
Gemiddeld vier tot acht weken nadat alle documenten zijn aangeleverd bij de notaris. Plan dit vroeg in het splitsingsproces om vertragingen bij verkoop of herfinanciering te voorkomen.
Kan ik zelf een splitsingsakte opstellen?
Niet mogelijk. Een splitsingsakte moet altijd door een bevoegde notaris worden opgesteld en gepasseerd. Het is een notariële akte die niet door een particulier kan worden opgesteld.
Is een splitsingsakte ook nodig bij bouwkundig splitsen?
Nee. Bij bouwkundig splitsen blijf je eigenaar van het hele pand en worden er geen afzonderlijke appartementsrechten gecreëerd. Een splitsingsakte is alleen verplicht bij kadastrale splitsing.
Waar vraag ik een splitsingsakte op als ik die kwijt ben?
Je kunt een kopie opvragen bij het Kadaster. Dit is openbare informatie en tegen betaling beschikbaar voor iedereen.
