Het flippen van huizen (huis opknappen en verkopen) is een trend die de afgelopen jaren sterk is toegenomen. Particuliere beleggers, vastgoedprofessionals en hobbyisten zien er een kans in om hun kapitaal te laten groeien. Maar hoe rendabel is dit in 2025, nu belastingen en markttrends een steeds grotere rol spelen?
Wat is een huis flippen?
Huis flippen, ook wel vastgoed flippen genoemd, is een investeringsstrategie waarbij een woning wordt gekocht, gerenoveerd, en daarna weer verkocht, vaak binnen een relatief korte tijd. Het doel is om winst te maken door de waarde van het huis te verhogen, meestal door middel van strategische verbeteringen of verbouwingen.
De populariteit van FIX & FLIP woningen komt voort uit het idee van financiële vrijheid en de kans om winst te maken in relatief korte tijd. Het is echter geen gegarandeerd succes: de kosten, risico’s en belastingen kunnen het verschil maken tussen winst en verlies.
Lees hier hoe de 27-jarige Oscar van Mark een waardestijging van 250K zag voor zijn Fix and Flip woning.
Welke belasting moet je rekening mee houden bij het flippen van huizen?
Succes met huis flippen hangt niet alleen af van de aankoopprijs en renovatiekosten. Belastingen spelen hierin ook een grote rol en kunnen je winst aanzienlijk beïnvloeden.
1. Overdrachtsbelasting: een belangrijke kostenpost voor huizenflippers
Bij het huis opknappen en verkopen betaal je overdrachtsbelasting, omdat je wordt gezien als belegger. In 2025 bedraagt deze overdrachtsbelasting 10,4% van de aankoopprijs. Dit tarief kan een forse impact hebben op je rendement.
Voorbeeld: Stel, je koopt een huis voor €400.000, investeert €30.000 in renovaties en verkoopt het voor €500.000. Op het eerste gezicht lijkt je winst €70.000, maar na aftrek van de overdrachtsbelasting van €41.600, blijft er nog slechts €28.400 over.
Dit laat zien hoe belangrijk het is om deze kosten vanaf het begin mee te nemen in je financiële planning.
2. Inkomstenbelasting
Helaas is de overdrachtsbelasting niet de enige belasting waar je rekening mee moet houden. Naast overdrachtsbelasting moet je ook nog inkomstenbelasting betalen over de verkoopwinst. Hierbij zit er verschil bij de manier waarop je een huis flipt. Als particulier of zakelijk.
Huis flippen als particulier
Als particulier kan de Belastingdienst je inkomsten op twee manieren belasten:
1. Actief inkomen (Box 1)
Koop je regelmatig huizen om te flippen, dan beschouwt de Belastingdienst dit vaak als werk. De winst valt in dat geval onder resultaat uit overige werkzaamheden en wordt belast in box 1: inkomen uit werk en woning. In 2025 gelden hiervoor de volgende progressieve belastingschijven:
- 1e schijf: Tot een belastbaar inkomen van €38.441 betaal je 35,82% belasting.
- 2e schijf: Voor het deel van je inkomen tussen €38.441 en €73.031 betaal je 37,48% belasting.
- 3e schijf: Vanaf €73.031 wordt het inkomen belast tegen 49,5%.
2. Passief inkomen (Box 3)
Flipt je slechts sporadisch een huis en beschouwt de Belastingdienst dit als een belegging? Dan betaal je belasting in box 3. Hier wordt niet naar je daadwerkelijke winst gekeken, maar naar een fictief rendement op je vermogen. Dit percentage is doorgaans lager dan box 1, maar je moet goed aantonen dat het écht om een passieve activiteit gaat.
Zakelijk een huis flippen: eenmanszaak of bv?
Als je op grotere schaal werkt of het flippen professioneel aanpakt, kun je dit doen via een eenmanszaak of een BV:
- Eenmanszaak
De winst wordt belast in box 1, maar je kunt profiteren van belastingvoordelen zoals de zelfstandigenaftrek en de mkb-winstvrijstelling (12,7%). Dit verlaagt je belastbare winst. - BV (Besloten Vennootschap)
Werk je via een BV, dan betaal je eerst vennootschapsbelasting over de winst:- 19% tot een winst van €200.000.
- 25,8% voor winst boven €200.000.
Als je daarna de resterende winst als dividend uitkeert, betaal je ook dividendbelasting. In 2025 zijn de tarieven:
- 24,5% tot €67.804.
- 31% boven €67.804.
Rekenvoorbeeld: hoeveel houd je over?
Stel, je koopt een huis voor €400.000 om te flippen. Je maakt de volgende kosten:
- Aankoopprijs woning: €400.000
- Overdrachtsbelasting (10,4%): €400.000 × 10,4% = €41.600
- Renovatiekosten: €30.000
- Overige kosten (notaris, makelaar, financiering): €10.000
- Totale kosten: €400.000 + €41.600 + €30.000 + €10.000 = €481.600
Je verkoopt het huis voor €500.000, wat betekent dat je bruto winst €18.400 is (€500.000 – €481.600). Maar hoeveel blijft er netto over na belastingen?
1. Als Particulier (Box 1, hoogste tarief: 49,5%)
Als de Belastingdienst je winst beschouwt als resultaat uit overige werkzaamheden, betaal je inkomstenbelasting over de bruto winst.
- Winstbelasting: €18.400 × 49,5% = €9.108
- Netto winst: €18.400 – €9.108 = €9.292
2. Via Eenmanszaak (Box 1, hoogste tarief: 49,5% met mkb-winstvrijstelling)
Met een mkb-winstvrijstelling van 12,7% wordt je belastbare winst verlaagd:
- Belastbare winst: €18.400 – 12,7% = €16.063
- Belasting (tarief 49,5%): €16.063 × 49,5% = €7.953
- Netto winst: €18.400 – €5.854 = €10.447
3. Via BV (Hoogste tarieven)
Bij een BV betaal je eerst vennootschapsbelasting over de bruto winst:
- Vennootschapsbelasting (25,8%): €18.400 × 25,8% = €4.747
- Resterende winst na vennootschapsbelasting: €18.400 – €4.747 = €13.653
- Dividendbelasting (31%): €13.653 × 31% = €4.232
- Netto winst: €13.653 – €4.232 = €9.421
Is het nog wel rendabel om een huis te flippen met overdrachtsbelasting?
In alle bovenstaande berekeningen is uitgegaan van het hoogste belastingtarief (meest nadelige scenario). Het is echter mogelijk dat je in een lagere belastingschijf valt als je totale inkomsten lager zijn, wat de belastingdruk kan verlichten.
De huizenmarkt is momenteel uitdagend. Door stijgende prijzen en een tekort aan betaalbare woningen is het lastiger om een koopje te vinden. Toch kan huis flippen nog steeds rendabel zijn, mits je beschikt over de juiste kennis en een goed financieel plan.
Checklist voor rendabiliteit:
- Wat zijn de totale kosten, inclusief belastingen en andere bijkomende kosten?
- Wat is de verwachte verkoopprijs en hoe realistisch is deze?
- Hoeveel tijd kost de renovatie en verkoop, en welke risico’s brengt dat met zich mee?
Door deze vragen grondig te beantwoorden, krijg je een realistisch beeld van je potentiële winst en kun je betere keuzes maken bij het flippen van huizen.
Tips om slim huizen te flippen
- Stel een financieel plan op: Houd rekening met alle kosten, van overdrachtsbelasting tot renovatie-uitgaven.
- Kies strategisch: Ga voor huizen met veel potentie in opkomende wijken.
- Minimaliseer renovatiekosten: Focus op aanpassingen die de waarde verhogen, zoals een nieuwe keuken of badkamer.
- Werk samen met experts: Schakel vastgoedadviseurs en aannemers in om valkuilen te voorkomen.
Huis flippen blijft kansrijk in 2025, ondanks de belasting.
Huis flippen blijft ook in 2025 een aantrekkelijke manier om je kapitaal te laten groeien, ondanks dat belastingen en marktontwikkelingen een belangrijke rol spelen. Met de juiste kennis en een strategische aanpak kun je de kosten beheersen en nog steeds mooie winsten behalen.
Belastingen zoals overdrachts- en inkomstenbelasting hebben invloed op je rendement. Met slimme keuzes en een goede planning kun je deze impact beperken. Door te kiezen voor panden met veel potentie en strategische renovaties vergroot je de kans op succes. Goed inzicht in je kosten is daarbij essentieel om winstgevend te blijven.
Wil je meer informatie of advies? Neem dan contact met ons op!
