Als vastgoedinvesteerder ben je continu op zoek naar manieren om slimmer in te kopen. Zeker als je actief bent in woning splitsen of Buy to Let, bepaalt je aankoop voor een groot deel je uiteindelijke rendement. Steeds meer beleggers kijken daarom naar executieverkoop als alternatieve instapstrategie.
Het wordt vaak gezien als dé manier om vastgoed onder de marktwaarde te kopen. Maar de realiteit is genuanceerder. Het kan een sterke strategie zijn, maar alleen als je precies weet waar je op moet letten.
In deze blog ontdek je hoe executieverkoop werkt, waarom het interessant is voor vastgoedinvesteerders en hoe je het strategisch inzet.
Online training
Gratis 7-daagse training om te splitsen!
Krijg direct toegang tot onze 100% gratis 7-daagse training om te leren hoe jij kunt beginnen met splitsen en transformeren van panden.
Executieverkoop en de basis van investeren
Executieverkoop is een gedwongen verkoop van een woning, vaak via een veiling. Dit gebeurt bijvoorbeeld wanneer een eigenaar zijn hypotheek niet meer kan betalen of wanneer de Belastingdienst beslag legt. In dat laatste geval spreek je vaak van een executieveiling belastingdienst.
Het ontstaat dus niet vanuit keuze, maar vanuit noodzaak. En juist daar zit de kans voor jou als vastgoedinvesteerder. Bij dit type verkoop zie je vaak verkoop onder tijdsdruk, minder ruimte voor onderhandeling en minder concurrentie van particuliere kopers. Vooral bij executieverkoop van huizen ontstaat hierdoor regelmatig een situatie waarin de prijs lager ligt dan de marktwaarde. Voor jou betekent dat je direct ruimte creëert in je deal nog voordat je begint met optimaliseren.
Executieverkoop en woning splitsen als krachtige combinatie
Executieverkoop wordt pas echt interessant wanneer je het combineert met woning splitsen. De combinatie werkt niet alleen omdat je goedkoper inkoopt, maar omdat een lagere aankoopprijs in elke fase van het traject doorwerkt.
Bij de aankoop creëer je direct ruimte in je deal. Waar je op de reguliere markt vaak de hoofdprijs betaalt voor een pand met potentieel, koop je via executieverkoop regelmatig onder de marktwaarde in. Dat verschil is niet alleen winst op papier, het is werkkapitaal dat je inzet in de verbouwingsfase.
Tijdens de verbouwing heb je meer financiële buffer om de kwaliteit te leveren die nodig is voor een succesvolle transformatie. Denk aan het voldoen aan bouwkundige eisen, het realiseren van aparte meters en het doorlopen van vergunningstrajecten. Wie krap heeft ingekocht op de reguliere markt, staat hier vaak onder druk. Wie via executieverkoop heeft ingekocht, heeft die ruimte wel.
Na de verbouwing verandert er niets aan het proces, maar wel aan je uitgangspositie. Je hebt minder schuld op het pand, wat betekent dat je per unit meer overwaarde realiseert.
Die overwaarde speelt een cruciale rol bij herfinanciering. Je kunt de afzonderlijke units herfinancieren op basis van hun nieuwe waarde. Hoe lager je oorspronkelijke aankoopprijs, hoe groter het verschil tussen je investering en de getaxeerde waarde na de transformatie. Dat is het moment waarop deze combinatie zich echt uitbetaalt.
Executieverkoop van huizen zijn niet automatisch goede deals
Veel vastgoedinvesteerders maken dezelfde fout: ze zien executieverkoop van huizen als koopjes. Maar goedkoop betekent niet automatisch rendabel. Bij dit type aankopen krijg je vaak te maken met beperkte informatie vooraf, geen of beperkte bezichtiging en onzekerheid over de staat van het pand.
Daarnaast kunnen er complicaties zijn zoals huurders met huurbescherming, achterstallig onderhoud en juridische risico’s. Executieverkoop vraagt dus om een andere manier van analyseren. Je moet sneller schakelen en scherper rekenen dan bij reguliere aankopen.
Executieveiling belastingdienst: hoe je hier kansen benut
Een specifieke vorm is de executieveiling belastingdienst. Hierbij verkoopt de Belastingdienst vastgoed om openstaande schulden te innen. Dit type verkoop kent strakke procedures, minder flexibiliteit en een snelle afhandeling.
Voor jou als vastgoedinvesteerder betekent dit dat voorbereiding cruciaal is. Je moet vooraf je maximale biedprijs bepalen, je strategie helder hebben en je financiering geregeld hebben. De executieveiling belastingdienst kan interessante deals opleveren, maar alleen als je snel en doordacht handelt.
Executieverkoop en Buy to Let als schaalbare strategie
Executieverkoop kan ook interessant zijn voor Buy to Let. Een lagere instapprijs betekent een hoger bruto rendement en meer mogelijkheden om je portefeuille op te schalen.
Toch zijn er valkuilen. Bij dit type aankopen zie je vaak dat huurders al aanwezig zijn, huurprijzen onder de markt liggen en renovatie nodig is. Dit heeft direct invloed op je cashflow. Reken daarom altijd met realistische scenario’s voordat je een bod uitbrengt.
Executieverkoop als onderdeel van jouw vastgoedstrategie
Executieverkoop is geen strategie voor dag één. Het is een instrument dat je waarde toevoegt op het moment dat je de basis van vastgoed investeren al beheerst. Wie nog aan het leren is hoe je een deal doorrekent, een verbouwing begroot of een vergunningstraject beoordeelt, loopt bij executieverkoop een groter risico dan nodig is.
Maar zodra je die basis hebt, verandert executieverkoop van een risico in een kans. Je herkent snel welke panden potentie hebben, je weet wat je maximaal kunt betalen en je laat je niet meeslepen door de dynamiek van een veiling. Op dat moment wordt executieverkoop een logische uitbreiding van je dealflow, niet een gok.
Veelgemaakte fouten die je wilt vermijden
De grootste fout is te veel focus op de lage aankoopprijs. Een lage prijs zegt niets zonder context. Je winst zit in de totale deal, niet alleen in de aankoop.
Daarnaast zien veel investeerders af van een duidelijke exitstrategie. Wat doe je als splitsen niet lukt, de kosten oplopen of de markt verandert? Zonder plan B neem je onnodig risico. Executieverkoop vereist snelle besluitvorming, goede analyse en een duidelijke strategie. De beste investeerders bereiden zich beter voor dan de rest.
Hoe ervaren vastgoedinvesteerders dit strategisch inzetten
Voor ervaren vastgoedinvesteerders is executieverkoop geen losse kans, maar een vast onderdeel van hun strategie. Juist doordat het complexer is dan reguliere aankopen, ontstaat er minder concurrentie en dus meer ruimte voor rendement.
Ervaren beleggers combineren het met andere manieren van deal sourcing, zoals off market deals en kansen uit hun netwerk. Panden worden niet alleen beoordeeld op prijs, maar vooral op potentie na aankoop. Het draait niet om goedkoop inkopen, maar om wat je met het vastgoed kunt doen zodra het in je portefeuille zit.
Wat deze investeerders onderscheidt, is dat ze executieverkoop altijd koppelen aan een duidelijke strategie. Ze kopen nooit zonder plan en weten vooraf exact wat hun volgende stap is. De aankoop vormt slechts het startpunt. Het echte rendement ontstaat door gericht waarde toe te voegen en risico’s vooraf te beheersen.
Executieverkoop vraagt om strategie en begeleiding
Executieverkoop is een krachtige strategie voor vastgoedinvesteerders. Het kan zorgen voor betere marges, hogere rendementen en snellere groei van je vastgoedportefeuille. Maar het is geen simpele shortcut. Het vraagt om inzicht, ervaring en een duidelijke aanpak.
Wil je leren hoe je deals écht goed doorrekent en uitvoert binnen een splitsingsstrategie? Bekijk dan het 1-op-1 splitsingstraject en ontdek hoe je met persoonlijke begeleiding werkt aan een winstgevende vastgoedportefeuille.
