Elke markt is onderhevig aan een cyclus, dus ook de vastgoedmarkt. Huizenprijzen dalen en stijgen, we kennen recessies en wederopbouw en ook de woningbouwproductie en het woningtekort kent een cyclus.
De Nederlandse woningmarkt blijft in beweging en op dit moment is de markt booming voor investeerders. Maar hoelang blijft dat ook zo? De Nederlandse economie is na de coronacrisis in een herstelperiode terechtgekomen, maar de stijgende inflatie en hoge rentevoeten blijven zorgen voor onzekerheid op de woningmarkt.
De precieze gevolgen voor de huizenmarkt blijven onzeker, maar op basis van eerdere economische cycli zien we dat periodes van inflatie, renteverhogingen, en afnemende koopkracht een duidelijke invloed hebben op de woningprijzen en transacties.
En terwijl de één roept dat de huizenmarkt zal instorten, wordt er door de ander alweer verkondigd dat we ons daar nog even geen zorgen over hoeven te maken. We kunnen niet in een glazen bol kijken en zien hoe de huizenmarkt en de huizenprijzen zich de komende jaren ontwikkelen.
We kunnen wel naar het verleden kijken, naar de recessies en crisissen die er geweest zijn, zodat we daarvan kunnen leren. En dat is precies wat wij gedaan hebben, zodat jij als vastgoedinvesteerder een beeld krijgt van de ontwikkelingen in de vastgoedmarkt en weet wat je op de lange termijn kunt verwachten van de huizenmarkt in 2024.
De impact van recente economische ontwikkelingen
De woningmarkt in Nederland heeft een periode van ongekende groei doorgemaakt. Investeerders hebben hiervan kunnen profiteren, en de vraag naar woningen heeft geleid tot een prijsstijging die velen niet voor mogelijk hielden. Maar met de huidige economische ontwikkelingen – waaronder stijgende inflatie en renteverhogingen – is er een omslagpunt bereikt. De vraag is niet zozeer of, maar hoe deze veranderingen de woningmarkt zullen beïnvloeden.
De huidige status: structureel woningtekort en stijgende prijzen
De woningmarkt is dus booming voor investeerders en dat komt onder ander door het grote en structurele woningtekort in Nederland. Een tekort dat voorlopig nog wel zal voortduren. De overheid heeft de afgelopen tientallen jaren de woningbouw beperkt, met als doel een structureel woningtekort te handhaven. Dit zou alle partijen namelijk winst opleveren.
Ondertussen proberen woningbouwers te voldoen aan de vraag naar extra woningen, maar door vertragingen tussen het besluit om te gaan bouwen en de oplevering ervan, is er een golfbeweging ontstaan met een lengte van 11 jaar en een omvang van ongeveer 9000 woningen. Dit is een klassieke varkenscyclus: overschotten en tekorten wisselen elkaar af. Volgens recente cijfers van het CBS en NVM is het aantal verkochte woningen in 2024 zelfs tussen de 15.000 en 25.000 per maand. Deze schommelingen worden veroorzaakt door zowel een seizoenspatroon als een gebrek aan beschikbaar aanbod.
Het structurele woningtekort zorgt ervoor dat de gemiddelde huizenprijs blijft stijgen tot aan haar prijsplafond. Maar het gemiddelde prijsplafond stijgt ook door de lage rente en de inkomensgroei.
De invloed van financiële crisissen op de huizenmarkt
Even een sprong terug in de tijd. In 2008-2009 kende Nederland de grootste krimp ooit. Nederland belandde in 2008 in een diepe recessie als gevolg van de kredietcrisis die in Amerika ontstond.
Omdat banken in Amerika veel te makkelijk risicovolle hypotheken verstrekten, werd er bijna niet meer gekeken naar de vraag of huizenkopers het geld wel terug konden betalen. De rente bleef jarenlang dalen, maar in 2007 begon de rente weer te stijgen. Het gevolg was dat huiseigenaren de lasten niet meer konden betalen en hun huis moesten verkopen.
Banken zaten verstrikt in dubieuze hypotheken en maakten miljardenverliezen. En dat heeft Nederland gevoeld. De Nederlandse economie kromp vijf kwartalen achter elkaar en het werd de grootste krimp ooit.
Tijdens deze financiële crisis sloeg ook het woningtekort om. Veel starters besloten langer thuis te blijven wonen en in plaats van een woningtekort kregen we te maken met een klein overschot. De prijzen daalden licht en woningbouwers gingen minder bouwen.
De inflatie en de stijgende rentevoeten hebben een directe impact op de woningmarkt. Hypotheekrentes zijn de afgelopen periode aanzienlijk gestegen, waardoor het voor veel starters lastiger is geworden om een woning te financieren. Dit heeft geleid tot een afname in de vraag, en daarmee een vertraging in de prijsstijging van woningen. ABN AMRO heeft in hun woningmarktmonitor van 2024 aangegeven dat deze ontwikkelingen de komende jaren nog voelbaar zullen zijn
Het gevolg: de huizencrisis (2008 – 2013)
De recessie had meteen invloed op de Nederlandse huizenmarkt. Huizen werden nauwelijks verkocht en de prijzen daalden tot wel 21%. Nederland belandde in een huizencrisis.
Terwijl de gemiddelde huizenprijs in 2008 nog op € 261.900 lag, was dat op het dieptepunt in 2013 ruim 21% lager, namelijk € 206.100. Sinds 1995 bleven huizenprijzen stijgen, maar door de kredietcrisis moesten banken zware eisen stellen aan de kredietverlening. Daarnaast was er veel onzekerheid over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek, Nederland kende een hoge werkloosheid en er was een laag consumentenvertrouwen. Alles bij elkaar opgeteld maakte dat de woningmarkt op slot ging. Huizen werden niet verkocht en kwamen steeds meer onder water te staan.
Opnieuw stijgende huizenprijzen
Aan het einde van 2013 kwam de overheid met een woonakkoord. Hierin stonden verschillende maatregelen die de huizenmarkt weer in balans moest brengen. Door onder andere stimuleringsmaatregelen ging een deel van de thuisblijvers alsnog de woningmarkt op. Maar vooral het toegenomen vertrouwen in de economie, het tekort aan koopwoningen en de dalende hypotheekrentes zorgden ervoor dat de huizenprijzen in 2014 weer gingen stijgen.
De huizen werden gemiddeld 4,2% meer waard en een jaar later 3,6%. De stijgende woningprijzen was voor veel starters en andere woningzoekende een stimulans om de woningmarkt weer op te gaan. Hierdoor liep het woningtekort weer snel op en gingen bouwers weer huizen bouwen. Er was weer een slinger aan de varkenscyclus gegeven.
We gingen van een dieptepunt met weinig vraag naar woningen over naar een opgaande lijn. De stijgende huizenprijzen zette nog jaren daarna door, waardoor in 2018 – 10 jaar na het begin van de recessie – de gemiddelde huizenprijs weer op het hetzelfde niveau lag als in 2008. De gemiddelde huizenprijs stond eind 2019 zelfs op een recordhoogte van € 312.957.
De voorspellingen voor de toekomst
Zal de huizenmarkt instorten? Zoals we al zeiden: we kunnen niet in de toekomst kijken. We kunnen prognoses doen en ook die veranderen elk jaar weer door de huidige omstandigheden.
De vooruitzichten voor de Nederlandse woningmarkt blijven onzeker. Economen voorspellen weliswaar geen grote crash zoals in 2008, maar verwachten dat de prijsstijgingen zullen afvlakken of zelfs licht zullen dalen in bepaalde segmenten. ABN AMRO schat bijvoorbeeld in dat de huizenprijzen in 2024 minder snel zullen stijgen dan in de afgelopen jaren.
Ook loopt het woningtekort veel hoger op dan in 2014 voorspeld werd. Deze fluctuerende cijfers zorgen er ook weer voor dat de voorspellingen voor de huizenmarkt er weer anders uitzien. In 2017 voorspelde Robert Peels van Flostock en Rolf Dankers van Buildsight een ineenstorting van de huizenmarkt als we op volle kracht zouden gaan bouwen. Maar op basis van de huidige cijfers wordt deze verwachte ineenstorting meer dan 10 jaar opgeschoven. De woningprijs stijgt op dit moment sneller en hoger dan ze voorspeld hadden.
Rabobank verwacht zelfs dat de huizen dit jaar maar liefst 8% duurder worden. En voor 2022 verwachten ze nog een gemiddelde huizenprijsstijging van 4%.
Ook de omstandigheden zijn veranderd ten opzichte van de uitgangspositie. In hun berekeningen hadden Peels en Dankers Airbnb en buy-to-let niet meegenomen, omdat ze die niet konden kwantificeren. Door de lage rente en hoge huren, wordt buy-to-let steeds populairder. Daarnaast neemt het grote woningtekort het risico op leegstand weg. Het is voor veel beleggers daarom interessant om woningen te kopen en te verhuren.
De invloed van Corona
Volgens Peels en Dankers wordt een ineenstorting van de woningmarkt minstens 10 jaar opgeschoven. Maar in 10 jaar tijd kan er veel gebeuren, dat hebben we in het verleden ook gezien met de recessies en crisissen.
En ook nu zien we dat weer gebeuren. De grote banken voorspelde namelijk een prijsstijging van 4% tot 6% voor 2020, maar toen kwam de coronacrisis. Een lagere economische groei, faillissementen en werkloosheid kunnen het prijsplafond en de prijsgroei verlagen, maar de stimuleringsmaatregelen kunnen het weer verhogen.
Daarnaast is het toerisme gedaald en zijn buitenlandse studenten en expats naar hun thuisland vertrokken door corona. Dit zou het woningtekort en het prijsplafond verlagen, terwijl de stijging van het aantal mensen met een tweede huis het tekort en het prijsplafond weer doen verhogen. Ook blijkt dat expats zich weer oriënteren op de huurwoningen in Nederland. Ze komen langzaam weer terug naar Nederland.
Een recessie of niet: investeren met lange termijn visie blijft interessant
Nederland heeft diepe recessies en crisissen gekend, waarvan de huizenmarkt zowel aanstichter als slachtoffer was. Huizenprijzen zijn zelfs met 21% gedaald, maar de huizenmarkt is er vervolgens ook weer helemaal bovenop gekomen. Experts verwachten dat we nu weer in een diepe, maar korte recessie terecht komen. En het is nog de vraag wat de invloed daarvan is op de huizenprijzen, daar zijn ze economen het nog niet over eens.
Economen bij de ABN Amro verwachten bijvoorbeeld een prijsdaling, terwijl economen van de Rabobank uitgaan van een lagere prijsstijging. Wat het ook gaat worden, één ding is zeker: de krapte op de woningmarkt zal voorlopig nog aanhouden.
Het woningtekort blijft mede door het gebrek aan nieuwbouw oplopen en de woningmarkt gaat dus ook nog niet instorten. Wacht niet met je ervaring opdoen in vastgoed, elke beginner moet ergens beginnen en gaandeweg gaan leren. Lees hier alles over het beste moment om te beginnen.
