Taxeren: waarom is het zo belangrijk bij de financiering van vastgoed?

Voor vastgoedbeleggers is taxeren een essentieel instrument in hun strategie, vooral wanneer je je vastgoedportefeuille wilt optimaliseren en laten groeien. Het wordt vaak verward met waarderen, maar taxeren biedt een diepgaand, objectief inzicht in de waarde van een pand, wat cruciaal is voor elke beslissing die je neemt.

Het belang van regelmatige taxatie voor vastgoedbeleggers

Regelmatige taxaties helpen vastgoedbeleggers om trends in de markt te volgen en tijdig bij te sturen. Een pand kan in waarde stijgen door marktveranderingen, maar ook door verbeteringen of een slimme herstructurering van het vastgoed. Wie serieus bezig is met woning splitsen of Buy to Let weet dat een nauwkeurige taxatie direct bepaalt hoeveel eigen vermogen je moet inbrengen en hoeveel financieringsruimte je krijgt.

Hoe beter je begrijpt hoe taxaties werken, hoe beter je kunt aansturen op hoeveel eigen vermogen je gaat inbrengen voor een aankoop. Laten we een voorbeeld geven. Stel: je koopt een pand voor 150.000 euro, maar de marktwaarde is 100.000 euro en je leent 80% van de marktwaarde. Dit betekent dat je dan 70.000 euro moet inleggen aan eigen vermogen. Daar bovenop komen natuurlijk nog de kosten die je mee kunt nemen. Zelf heb ik een mooi voorbeeld waarin ik heb bespaart op de inbreng aan eigen vermogen. Ik kon voor een pand een taxatie van 125.000 euro en 140.000 euro krijgen. Als ik dan 80% van de marktwaarde leen, dan zit er tussen de genoemde twee taxaties een verschil van 12.000 euro in de lening die ik voor het pand kan krijgen. Bij de taxatie van 125.000 euro had ik die 12.000 euro aan eigen vermogen moeten inbrengen. Als je beter begrip begint te krijgen van een taxatierapport, dan beheers je dus beter hoeveel eigen vermogen je in een pand stopt. En eigen vermogen hebben de meeste mensen het minst wanneer ze starten met investeren in vastgoed. Dus het is goed om hier het maximale uit te halen, zodat de inbreng uit eigen vermogen zo laag mogelijk wordt.

Als vastgoedbelegger is het belangrijk om taxeren niet alleen als een formeel proces te zien, maar als een strategisch hulpmiddel om je rendement te verhogen. Of je nu je vastgoed wilt herfinancieren, verkopen of de indeling wilt veranderen, een taxatie geeft je altijd het juiste inzicht om de volgende stap te zetten.

Wat is het verschil tussen waarderen en taxeren?

Waarderen en taxeren worden vaak door elkaar gebruikt, maar er is een belangrijk verschil. Waarderen is een breder begrip en heeft betrekking op een informele schatting van de waarde van een object, vaak door middel van vergelijkingen of persoonlijke inschattingen. Taxeren, daarentegen, is een formeel proces waarbij een gecertificeerde taxateur de waarde van een object bepaalt volgens vastgestelde normen en methoden. Taxeren wordt gebruikt voor juridische en financiële doeleinden, zoals het verkrijgen van een hypotheek of bij belastingaangifte.

Voor vastgoedbeleggers is taxeren van cruciaal belang omdat het de basis legt voor belangrijke beslissingen, zoals herfinanciering of vastgoedtransacties. Het biedt een objectieve, marktconforme waardering die door banken en andere financiële instellingen geaccepteerd wordt.

Waarom is het belangrijk om je huis te taxeren?

Voor vastgoedbeleggers is het essentieel om vastgoed regelmatig te laten taxeren, vooral als je van plan bent je portefeuille uit te breiden of opnieuw te financieren. Een taxatie geeft niet alleen inzicht in de huidige marktwaarde, maar ook in de potentie van een pand voor verhuur of verkoop.

Een concreet voorbeeld: wil je de overwaarde van een bestaand pand investeren om een nieuwe aankoop te financieren? Dan is een actuele taxatie in veel gevallen verplicht voordat de bank bereid is extra financieringsruimte te verstrekken.

Taxeren kan je daarnaast inzicht geven in de waarde van het pand na verbouwing of renovatie, de huuropbrengsten die je kunt verwachten, de waarde in relatie tot de huidige marktomstandigheden en de fiscale gevolgen van je vastgoedbezit.

Taxeren maakt de waarde van je vastgoed concreet en meetbaar, wat voor vastgoedbeleggers onmisbaar is bij het bepalen van rendementen en het afwegen van risico’s.

Is een taxatie verplicht?

Hoewel taxeren niet altijd verplicht is, wordt het wel vaak vereist door banken of andere kredietverstrekkers wanneer je een lening wilt afsluiten, of als je een woning wilt verkopen of de indeling ervan wilt wijzigen. Wanneer je een hypotheek aanvraagt voor een vastgoedproject, zal de bank vrijwel altijd eisen dat je pand getaxeerd wordt om de waarde te verifiëren en te beoordelen hoeveel risico zij nemen bij het verstrekken van de lening.

Een taxatie kan ook verplicht zijn bij juridische procedures, bijvoorbeeld bij een erfenis of bij eigendomsoverdracht. In dergelijke gevallen wordt de taxatie gedaan door een gecertificeerde taxateur die een gedetailleerd rapport opstelt dat door de rechtbank of andere instanties geaccepteerd wordt.

Als vastgoedbelegger is het dus niet altijd verplicht om taxaties te laten uitvoeren, maar het is wel een belangrijke stap in je proces om strategisch te investeren en je risico te managen.

Waar kijkt een taxateur naar?

Er bestaan twee soorten taxatierapporten, namelijk: de NWWI en NRVT BOG (bedrijfsmatig onroerend goed). Het taxatierapport NWWI is een consumentenrapport. Het NRVT BOG rapport is een professionele standaard. In een taxatierapport staat de waarde van je vastgoedobject, maar er staat natuurlijk veel meer in. De drie belangrijkste waardes die een taxatierapport oplevert, zijn:

• Marktwaarde verhuurde staat (voor en na verbouwing)
• Marktwaarde leegbouw (voor en na verbouwing)
• Verwachte huurstromen

Aan de hand van bovenstaande waardes worden de DSCR en ICR berekend. We leggen zo uit wat beide begrippen betekenen. Het zijn in ieder geval de belangrijkste kengetallen waar de vastgoedfinancieringsbanken naar kijken. Daarnaast kunnen we een taxatierapport opdelen in de volgende onderdelen: privaatrechtelijke aspecten, omschrijving van ingeving en object, onderhoudstoestand, verontreiniging, onderbouwing waardeoordeel en publiekrechtelijke aspecten. Gegevens die je in het taxatierapport terug kunt vinden zijn:

• Het te taxeren vastgoedobject: soort woning, de grootte, indeling van de woning en aard van de woning
• De bouwkundige kwaliteit en staat van het onderhoud van het pand
• Gegevens van het perceel: indeling, aantal vierkante meters woonoppervlakte + ruimtes die aan de woning gebonden zijn
• De ligging, het uitzicht, eventuele overlast, voorzieningen in de omgeving etc.
• Kadastraal uittreksel en kadastrale kaart van de woning
• Esthetische en architectonische kwaliteit
• De aankoopprijs en aankoopdatum
• De netto huur
• Het netto en bruto aanvangsrendement
• De verwachte huurinkomsten inclusief rekenmethode en onderbouwing
• Drie referentiepanden in de omgeving
• Juridische aspecten
• Grafieken met waardeontwikkelingen

Zoals je kunt lezen, staan er een hoop gegevens in een taxatierapport. In elk taxatierapport staan dezelfde gegevens, alleen de opbouw kan per taxateur verschillen.

Wat is DSCR?

DSCR staat voor Debt Service Coverage Ratio en is een kengetal die aangeeft wat de verhouding is tussen enerzijds de betalingscapaciteit van jouw vastgoedobject (de huurstroom in het rapport) en anderzijds de financiële verplichtingen (de hypotheek die wordt vastgesteld op basis van de waarde van de verhuurde staat en rente). Of wat simpeler gezegd: heb je genoeg geld om aan de financiële verplichtingen (Debt Service) ten opzichte van de bank te voldoen? De Coverage Ratio is de dekkingsgraad. Dit betekent in hoeverre de financiële verplichtingen door financiële middelen worden gedekt. Uiteindelijk deel je dus de betalingscapaciteit door de financiële verplichtingen.

We geven een voorbeeld ter verduidelijking. Stel dat Domivest, een vastgoedfinancieringsbank, zegt dat de DSCR minimaal 1,25 moet zijn. Als de huurprijs 600 euro is en de hypotheek wordt vastgesteld op 500 euro, dan is er dus een DSCR van 1,2. Want de betalingscapaciteit (600 euro) gedeeld door de financiële verplichtingen (500 euro) is 1,2. Dit is te weinig, want 1,2 is kleiner dan 1,25. De financiering zal daarom niet doorgaan. Als de huurprijs 600 euro is en de hypotheek wordt vastgesteld op 400 euro, dan is de DSCR (600/400=) 1,5. Omdat 1,5 hoger is dan 1,25 gaat de financiering wel door.

Het is natuurlijk logisch dat de bank eist dat je genoeg geld hebt om de rente en aflossingen te kunnen betalen. Voor jou is het daarom ook goed om eens kritisch naar je geldstromen te kijken. Komt er genoeg geld binnen om de bank te kunnen betalen? Als starter is geld soms het hekelpunt. Maar je hoeft niet gelijk op te geven als je ziet dat er nu niet genoeg geld binnenkomt. Er zijn namelijk slimme manieren om aan meer geld te komen. Hoe? Dat lees je in de blog Investeren in vastgoed: mét of zonder eigen geld?

Wat is ICR?

ICR staat voor Interest Coverage Ratio. De ICR wordt ook wel de rentedekkingsgraad of renteverdiencapaciteit genoemd. De ICR is een kengetal dat aangeeft of je met de huur de hypotheekrente kan afdekken. Of anders gezegd: hoe vaak kun je uit het geld dat er op jouw bankrekening binnenkomt (zoals de huur die door huurders wordt betaald) de rente betalen die je aan de bank verschuldigd bent? Dit reken je uit door je inkomsten te delen door de hypotheekrente die je moet betalen.

We zullen je weer een voorbeeld ter verduidelijking geven. Stel dat de minimale ICR 1,5 moet zijn. Dit betekent dat je met de opbrengsten van onder andere de huurinkomsten anderhalf keer de rente aan de bank moet kunnen betalen. Als je bijvoorbeeld een huur van 600 euro hebt en de hypotheekrente die je betaalt is 450 euro, dan is de ICR (600/450=) 1,33. Dit is te weinig, want 1,33 is minder dan 1,5. De financiering zal daarom niet doorgaan. Als de huur 600 euro is en de hypotheekrente die je betaalt is 400 euro, dan is de ICR (600/400=) 1,5. Dit is precies goed en de financiering zal daarom doorgaan.

Zowel de DSCR als de ICR worden in het financieringsproces gebruikt om vast te stellen of jouw aanvraag geschikt is om te financieren. De DSCR en ICR verschillen per bank. Daarom de volgende tip: als je de DSCR en ICR wilt verhogen, dan kun je dus een lagere rente kiezen bij de banken. Hierdoor dalen je lasten, waardoor je makkelijker de ratio’s kunt behalen.

Taxatie stappenplan

Het proces van taxeren volgt doorgaans een aantal belangrijke stappen die zorgen voor een objectieve en grondige waardebepaling van het vastgoed:

Voorbereiding: de taxateur verzamelt basisinformatie over het pand, zoals de locatie, het type vastgoed, de huidige staat en de specifieke doelstellingen van de taxatie.

Bezichtigen van het pand: de taxateur bezoekt het pand zelf en maakt een beoordeling van de fysieke staat, de indeling, de afmetingen en andere relevante aspecten.

Vergelijking met marktgegevens: de taxateur vergelijkt het pand met vergelijkbare objecten in de regio die recent zijn verkocht. Dit helpt om een marktconforme waarde te bepalen.

Toepassing van taxatiemethoden: de taxateur past de juiste waardebepalingsmethoden toe, zoals de vergelijkingsmethode of de inkomstenbenadering, om tot een objectieve waarde te komen.

Opstellen taxatierapport: na het onderzoek en de berekeningen stelt de taxateur een gedetailleerd rapport op waarin de waarde van het pand en de onderbouwing worden gepresenteerd.

Dit taxatieproces zorgt ervoor dat je een solide basis hebt om je vastgoedstrategieën op te bouwen.

Het kiezen van de beste taxateur

We hebben al aangegeven dat het belangrijk is om rekening te houden met de shortlist van banken bij het kiezen van een taxateur. Daarnaast zijn er nog meer punten waar je rekening mee moet houden. De taxateur mag bijvoorbeeld niet jouw aankoopmakelaar zijn of de makelaar van de verkoper. Daarnaast is het belangrijk dat de taxateur voldoende kennis heeft van de lokale huizenmarkt. Zo kan de taxateur een verantwoorde taxatie uitbrengen.

Het is vooral ook belangrijk dat je kijkt naar werkwijze en eisen van jouw bank. Want naast de shortlist kan de bank ook nog andere eisen aan de taxatie stellen. Vraag daarom waaraan de taxatie moet voldoen, voordat je een taxateur inschakelt. Dan ben je er zeker van dat de bank het taxatierapport accepteert. We noemen een paar eisen die een bank kan stellen:

De bank kan eisen hebben over de afstand van de taxateur ten opzichte van jouw pand. De afstand kan variëren tussen bijvoorbeeld 10 en 30 kilometer. Het hangt er dan vanaf of jouw pand in een grote stad of in een dunbevolkt gebied staat.

Vaak stelt de bank als eis dat het taxatierapport niet ouder dan 6 maanden mag zijn op de datum van het bindende aanbod voor de hypotheek.

Sommige banken eisen dat het taxatierapport door het validatie-instituut NWWI gevalideerd moeten worden. NWWI controleert of de taxateur zich aan alle regels heeft gehouden. De kosten van deze validatie zijn in de prijs van het taxatierapport verwerkt.

Sommige banken vinden het belangrijk dat elke ruimte gefotografeerd wordt, zodat ze de kans op misbruik van het pand kunnen minimaliseren. Elke ruimte staat op de foto, waardoor de kans op bijvoorbeeld hennepteelt bij aanvang van de financiering is uitgesloten.

Valkuilen die je wilt voorkomen bij taxaties en financieringen

We noemen nu twee valkuilen die je kunt voorkomen als je met taxaties en financieringen aan de slag gaat.

Valkuil 1

Elke bank heeft een eigen set van vastgestelde taxateurs. Dit betekent dat alleen die taxateurs in aanmerking komen om een kwalitatief taxatierapport op te stellen. Ondanks dat elke taxateur beëdigd is en zich aan de wet- en regelgeving dient te houden, accepteren banken niet alle taxateurs. Banken hebben zelf een shortlist van taxateurs gemaakt, waarvan zij vinden dat ze kunnen taxeren naar de standaarden van de bank. Dit betekent dus dat niet elke taxateur mag taxeren voor een bank. Ook zijn de taxateurs verschillend per bank. Wanneer taxateur A voor bank A mag taxeren, betekent dit niet dat hij ook voor bank B mag taxeren. Gebruik dus alleen de taxateurs uit de shortlist van jouw bank. Er zijn ook banken die alleen werken met grote landelijke partijen.

Het is verstandig om op tijd een keuze voor een bank te maken en vervolgens de taxateur te kiezen. Als je nog geen bank hebt gekozen, maar wel alvast met de taxatie wilt beginnen, kun je het best kiezen voor een taxateur die op de shortlist van meerdere banken staat. We vertellen zo meer over waar je op moet letten bij het kiezen van een taxateur.

Valkuil 2

Let goed op het verschil tussen de marktwaarde verhuurde staat en de marktwaarde leegbouw. Als je op een website bijvoorbeeld 80% financiering marktwaarde leest, betekent dit niet de marktwaarde leegbouw, maar juist de marktwaarde verhuurde staat. De marktwaarde verhuurde staat is in praktijk vaak lager dan de marktwaarde leegbouw. Dit is soms wel 10% tot 15% lager. Let dus goed op dat je vaak meer dan verwacht aan eigen vermogen moet inbrengen. We verduidelijken dit met een voorbeeld. Stel: de marktwaarde leegbouw is 160.000 euro, maar de marktwaarde verhuurde staat is 145.000 euro. De 80% financiering waar we het eerder over hadden, betreft dus 80% over de 145.000 euro en niet over de 160.000 euro. In dit geval moet je dus uitgaan van 15.000 euro extra aan eigen vermogen.

De kosten van een taxatie

De kosten van een taxatie bestaan uit verschillende onderdelen, namelijk:

• Het tarief van de taxateur
• Kadasterkosten
• Gemeentelijke kosten
• Administratiekosten
• NWWI gevalideerd rapport
• BTW

De uiteindelijke kosten van een taxatie hangen sterk af van de taxateur en de methode die hij hanteert. Sommige taxateurs werken met een vast tarief, anderen rekenen een percentage van de getaxeerde waarde, gemiddeld zo’n 1,85 promille. Wat voordeliger uitpakt, verschilt per situatie. Let er bij een vast tarief op dat bijkomende kosten zoals kadasterkosten, gemeentelijke leges en NWWI-validatie soms apart in rekening worden gebracht. Vraag daarom altijd om een all-in prijsopgave. In 2026 betaal je gemiddeld rond de €700 voor een volledige taxatie op locatie, met een bandbreedte van €350 tot €800 afhankelijk van woningtype, regio en urgentie. Heb je het rapport snel nodig? Dan komen er doorgaans €50 tot €150 aan spoedkosten bovenop. Vraag bij meerdere taxateurs tarieven op en controleer altijd of de taxateur voldoet aan de eisen van jouw bank.

Het goedkope alternatief: Calcasa

Zoals je hebt gelezen, zitten er best wat kosten aan een taxatie verbonden. Een goedkoper alternatief is Calcasa. Bij Calcasa kun je online een waarderapport van je woning bestellen voor €110. Er komt geen taxateur langs en je ontvangt het rapport binnen enkele minuten. Steeds meer banken accepteren deze taxatie, maar er gelden wel aanvullende voorwaarden:

• De aanvraag moet via de bank verlopen.
• Het gevraagde hypotheekbedrag mag niet hoger zijn dan 90% van de getaxeerde waarde.
• De verkoopprijs mag niet hoger dan 750.000 euro zijn.

Calcasa bepaalt de waarde van de woning met een Automated Valuation Model (AVM). Hiermee worden de kenmerken en locatie van de woning geanalyseerd en vergeleken met vergelijkbare verkopen. Bij elke waardebepaling selecteert het AVM minimaal 25 referentieverkopen, die worden geïndexeerd naar de huidige waarde en gecorrigeerd voor verschillen in grootte, bouwjaar, woningsoort en locatie. Let op: de getaxeerde waarde kan behoorlijk afwijken van een traditionele taxatie. Bij Calcasa valt de woningwaarde doorgaans lager uit.

Taxatie tips

Naast bovengenoemde punten, hebben we meer belangrijke tips voor je. We geven je hieronder de drie belangrijke om rekening mee te houden bij het taxeren van jouw vastgoedobject.

Tip 1: Als je de kans krijgt om een NWWI-rapport aan te leveren bij een financierder, ga daar dan voor. Dit rapport is goedkoper en de marktwaarde van de verhuurde staat is vaak hoger in een NWWI-rapport. Soms zelfs hoger dan de marktwaarde leegstand. Je kunt dan dus meer financiering krijgen! Het NWWI-rapport is een ‘consumentenvariant’ van het taxatierapport. Dit rapport is dus heel handig om hoge waarden te krijgen voor de verhuurde staat en huurprijzen.

Tip 2: Wanneer je weet wat de waardes zijn, kun je deze waardes ook doorsturen naar je adviseur. Je adviseur kan dan aan de slag gaan bij jouw bank.

Tip 3: Wil je een taxatie laten uitvoeren, omdat je bij de aankoop wilt inschatten of het huis het geld waard is? Dan kun je ook een indicatie via het Kadaster krijgen. Je kunt bij het Kadaster namelijk opvragen voor welke prijzen soortgelijke woningen in de buurt verkocht zijn. Maar je kunt natuurlijk ook zelf op Funda.nl op zoek gaan naar vraagprijzen van woningen in de buurt.
Plan de taxatie ruim op tijd in. Taxateurs zijn vaak druk. Gemiddeld duurt het 3 tot 4 weken.

Bonus: hoe je meer dan 100% financiering krijgt!

Ja, het is mogelijk om meer dan 100% financiering voor de aankoopprijs te krijgen. Hoe? Dat vertellen we je nu. Stel je voor: je koopt een huis voor 110.000 euro. Je laat het huis taxeren en de verhuurde staat krijgt een waarde in verhuurde van 100.000 euro in het taxatierapport. Als je hiervoor 80% financiering krijgt, dan leen je dus 80.000 euro. Maar stel, je koopt het huis en renoveert het huis vervolgens voor 10.000 euro. Hierdoor stijgt de waarde van de verhuurde staat naar 140.000 euro. Je krijgt in dit geval een hypotheek van 112.000 euro. Want 80% x 140.000 = 112.000 euro. De 10.000 euro van de verbouwing wordt in een bouwdepot geplaatst, waardoor je dus uiteindelijk 120.000 euro uitgeeft aan je huis (110.000 euro aankoopprijs + 10.000 bouwdepot). Ook heb je een hypotheek die hoger zal zijn dan 110.000 euro. Je betaalt dus effectief maar 8000 euro voor het aankopen van dit huis! Je kunt elke taxateur vragen om een taxatie van de verhuurde staat voor en na de verbouwing. Je moet dan wel onthouden dat je bewijsstukken moet aanleveren over de verbouwingen. Deze bonnen worden dan betaald uit een borgsompotje.

Taxeren strategisch inzetten voor jouw vastgoedgroei

Wil jij taxeren inzetten als onderdeel van een bredere vastgoedstrategie? Of wil je weten hoe je stap voor stap een renderende vastgoedportefeuille opbouwt, met begeleiding die verder gaat dan theorie? Bekijk dan ons 1-op-1 vastgoedtraject of, als splitsen jouw strategie is, ons 1-op-1 splitsingstraject. We staan naast je tijdens het hele proces, van eerste taxatie tot gegarandeerde aankoop.