Een norse, weldoorvoede man van middelbare leeftijd met hoed, dikke sigaar en gouden horlogeketting… waar denk je dan aan? Zo werden rond 1900 huisjesmelkers afgebeeld in spotprenten. Nog steeds staan vastgoedbeleggers vaak in een negatief daglicht en worden ze over één kam geschoren. Onterecht. Maar liefst 80 procent van de particuliere verhuurders zijn gewone mensen. Mensen die een of twee vastgoed objecten bezitten als bijverdienste. Geen cowboys.
Wat is een huisjesmelker eigenlijk? De beschrijving op Wikipedia windt er geen doekjes om: ‘Een huisjesmelker is een uitdrukking voor een nalatige verhuurder die meerdere panden bezit. De huisjesmelker probeert door minimale bestedingen aan onderhoud een zo groot mogelijke winst te halen. Vaak hebben huisjesmelkers door woningnood de kans om een hogere huurprijs te vragen.’
Natuurlijk bestaan er wel huisjesmelkers. Nu zie je echter in de media bijna altijd de term huisjesmelker voorbijkomen zodra het over vastgoedbeleggers gaat, terwijl je ze niet over één kam kunt scheren. Regelmatig heffen landelijke en regionale media hun vinger: ‘Pas op, huisjesmelkers’. Alsof de veroorzakers van de huidige woningtekorten gevonden zijn. Maar niemand wil vervelende toestanden rondom de verhuur van een woning. Wat heb je immers aan bewoners met huurachterstand door een extreem hoge huur? Of vastgoed objecten met achterstallig onderhoud? Vervelend voor de betreffende bewoners en omwonenden, maar ook voor financiers én voor de sector. In deze blog laten we zien dat het gros van de particuliere vastgoedbeleggers helemaal geen huisjesmelker is en hoe je als vastgoedbelegger de wereld juist een beetje mooier kunt maken.
‘We leven niet meer in de tijd van Charles Dickens’
Er is sprake van een wildgroei bij benamingen voor partijen die beleggen in vastgoed, meent ook Ivo Knottnerus, CEO van vastgoedfinancier RNHB. In een editie van Vastgoedjournaal in 2019 zegt hij daarover het volgende: ‘In de media en tijdens gesprekken met kennissen of bij de bakker komt regelmatig de term ‘huisjesmelker’ voorbij, alsof we nog steeds in de tijd van Charles Dickens leven. Terwijl wij, de hedendaagse buy-to-let-investeerder, dat toch oprecht heel anders ervaren. En wij kunnen het weten, ook gezien onze achtergrond, want wij hebben een lange historie met vastgoedbeleggers. De voorloper van het huidige RNHB werd in 1890 opgericht.’ Die Charles Dickens tijd, was een tijd met verschillen en sociale tegenstellingen tussen grote rijkdom maar ook grote armoede.
Onderzoekscijfers laten zien dat het beeld dat de media schetst niet klopt met de werkelijkheid. Slechts 4 procent van de beleggers verhuurt vijf of meer huizen, vertelt Knottnerus. Maar liefst 80 procent van de particuliere verhuurders betreft gewone mensen, die in het bezit zijn van hooguit een of twee vastgoed objecten; vaak voor hun kinderen, als belegging, bijverdienste of voor later als appeltje voor de dorst. Geen cowboys. En het beeld dat particuliere verhuurders starters op de woningmarkt verdringen, klopt ook niet. Starters kopen vaak grotere appartementen dan particuliere beleggers.
Slechts 4 procent van de beleggers verhuurt vijf of meer huizen
De meeste verhuurders zijn nette mensen
Natuurlijk zijn er altijd mensen of organisaties die wel voor het snelle geld gaan en niet goed voor panden zorgen, maar de meeste verhuurders zijn nette mensen die op goede voet staan met hun huurders. Volgens Knottnerus verbouwt ongeveer 40 procent van de particuliere verhuurders regelmatig. Denk aan het plaatsen van zonnepanelen of vervangen van een keuken.
Je hebt dus een keuze als vastgoedbelegger. Veel reëler dan het beeld van huisjesmelker is een particuliere belegger die: kiest voor goed verhuurderschap; mede het tekort in de vrijesector verhuur verhelpt; panden opknapt die vervallen zijn en zo helpt de wereld een beetje mooier te maken; investeert in vastgoed voor een extra pensioencentje of spaarpot voor de kinderen.
De echte veroorzakers van het woningtekort
Er is een groot tekort aan huurwoningen. Veel mensen vinden dat vastgoedbeleggers hier schuldig aan zijn. Dat is niet terecht, meent Knottnerus. Er zijn wel beleggers die in grote steden woningen voor andermans neus ‘weggrissen’, maar het woningtekort heeft andere oorzaken. De CEO van RNHB noemt de volgende oorzaken: vergrijzing; een trek naar de stad en juist daar een tekort aan nieuwbouw; nieuwbouw die veel te lang stil bleef liggen tijdens en na de recessie; en de samenleving die enorm is veranderd: vroeger waren er veel gezinnen met vier à vijf leden, tegenwoordig zie je steeds meer één- en tweepersoonshuishoudens.
Een cultuur waarin we woningcorporaties en internationale vastgoedbeleggers koesteren en Nederlandse particulieren bestempelen als veroorzakers van het woningtekort is verre van logisch. We zouden de Nederlandse belegger juist moeten omarmen. Politieke partij GroenLinks ziet dat anders: lokaal en landelijk bepleiten zij een verbod op verhuur van woningen door particulieren. Dat terwijl GroenLinks-kamerlid Lisa Westerveld zelf pandjesbaas blijkt te zijn. Eén van de twee woningen die zij bezit, verhuurt ze om extra inkomsten te vergaren. Meerdere Kamerleden blijken vastgoed te verhuren zonder dat zij hier melding van maken. Zembla zocht dit uit. Wat ons betreft zou dit dus geen geheim hoeven zijn!
Meerdere Kamerleden blijken vastgoed te verhuren zonder dat zij hier melding van maken
Belonen versus naming and shaming
Particuliere verhuurders die er wel een potje van maken en puur voor het snelle geld gaan, moeten uiteraard wel worden aangepakt, vinden ook wij. Zij schaden het imago van de vrijesector verhuur. Helaas zijn de louche verhuurders moeilijk in beeld te krijgen, meent Co Koning tijdens een debat van De Balie in Amsterdam. Koning is directeur beleid van Vastgoed Belang, de belangenvereniging voor particuliere vastgoedbeleggers. ‘De boeven willen geen lid worden van Vastgoed Belang. Ook wij bereiken de rotte appels niet.’ Maar net als in deze blog relativeert hij de problematiek. ‘Incidenten over slecht verhuurderschap worden uitvergroot.’ Daarnaast benadrukt hij het belang van nette verhuur. ‘Een verhuurder is wel gek als hij niet reageert op onderhoudsklachten. Je sloopt je eigen pand als je daarin niet investeert en het niet onderhoudt.’
We moeten andersom redeneren en juist de goede verhuurders belonen, vindt Paulus Jansen, directeur van de Woonbond en SP-politicus. Hij is ook deelnemer aan het debat van De Balie en licht zijn idee daar nader toe. ‘Denk aan het maken van een lijst van bonafide verhuurders die vijf jaar ‘schoon’ zijn en het belonen van deze verhuurders als ze bijvoorbeeld hun woningen verduurzamen. In Wenen werken ze al met een dergelijk systeem.’ Hij is ook voorstander van een zwarte lijst en naming en shaming, om de groep aso’s en cowboys onder de verhuurders zo klein mogelijk te houden. Nog een mogelijkheid waar hij wel wat in ziet: een verhuurdersvergunning die kan worden afgenomen als een pandjesbaas zich schuldig maakt aan slecht verhuurderschap. Tot slot ziet hij graag meer samenwerking tussen huurteams, Bouw en Woningtoezicht van de gemeente en de politie, aldus het verslag van De Balie.
Geen huisjesmelker, maar slimme investeerder
Kortom, het is vervelend dat een kleine groep cowboys het voor de grote groep nette verhuurders in een kwaad daglicht stelt. Maar gelukkig komt er steeds meer aandacht voor nette verhuur en maatregelen om de echte huisjesmelkers aan te pakken. Met een algeheel verbod op particuliere verhuur los je niets op. De politiek zal hier ook oog voor hebben. Als particulier investeren in vastgoed, daar is niks mis mee zolang je de verhuur panden goed onderhoudt. Dan maak je huurders en omwonenden blij en profiteer je zelf van een slimme investering. Zakt je pand van ellende in elkaar, dan kan de verhuur eerst misschien nog wel snel geld opleveren, maar zal je geld uiteindelijk verdampen.
